【不動産投資】区分マンション投資の概要から成功のポイントまで徹底解説

不動産投資の初心者に向いているといわれる「区分マンション」。
実際のところ、区分マンションでの投資で確実に利益を出すことは可能なのでしょうか？

そんな疑問を抱いている方へ、区分マンション投資の概要とメリット・デメリットを解説。

区分マンション投資に向いている人・向いていない人、失敗しないための3つのポイントなどもあわせて紹介していきます。

不動産投資を始めようとお考えの方、投資物件でお悩みの方はぜひ参考にしてみてください。

 

不動産投資における「区分マンション投資」とは？

 

不動産投資には、区分マンション、アパート・マンション一棟、戸建てなどいくつか種類があり、それぞれの中でも新築・中古という2種類に細分化されます。

この中にある「区分マンション投資」とは、マンション一室（ワンルーム、ファミリータイプなど）を投資目的で購入し、入居者に貸し出して家賃収入を得る、もしくは買値よりも高く売却するという投資方法です。

同じマンション内の別の物件については、他のオーナーがそれぞれ区分所有しています。
区分マンションの管理は管理会社に任せることができるため、区分マンション投資はサラリーマンの副業としてもトライしやすいといわれています。

 

分譲マンションとの違いとは？

 

分譲マンションも法律的には区分マンションの一つです。

分譲マンションは、売却を目的で建てられているのに対し、賃貸マンション(区分マンション)は賃貸を目的に建てられています。

分譲マンションも賃貸に供された状態で売買されていたら、投資用の区分マンションといえます。

設備や仕上げ等の仕様は、売却を目的に建てられた分譲マンションの方が高いのが一般的です。

 

不動産投資として区分マンション投資を選ぶメリット

 

区分マンションへの不動産投資には、実生活におけるさまざまなメリットがあります。

また初心者でも始めやすいことから、区分マンション投資は「ハードルが低い投資方法」とも言えるかもしれません。

 

自己資金が少なくても始められる

 

アパートやマンション一棟を購入して行う不動産投資に比べて、区分マンション投資のほうが資金は控えめで始められます。

マンション一棟投資の場合、中古の場合でも物件価格は1億円が目安となりますが、区分マンションであれば都心の中古物件価格は1,000万円前後からです。
自己資金が100万円ほどでも、不動産投資ローンを利用することで、区分マンション投資を始めることは可能です。

もちろん自己資金がゼロでも始めることはできますが、ローン返済額が大きくなり利益が出にくいため、少しでも自己資金をキャッシュ（現金）で準備してから始めるのが無難です。

 

立地の良い物件に投資しやすい

 

マンション一棟投資では広い土地が必要となりますので、立地の良いエリアで空き地を見つけるのは難しいものがあります。
その点、区分マンションでは、価格的に手が届きやすいことから物件数が多く、売り出されるエリアについても幅の広い立地条件が揃っています。

駅徒歩5分など好立地で収益性の高い物件に出会えることも少なくありません。

特に東京23区はワンルームの賃貸需要が強いため、23区内の物件を選ぶことをおすすめします。

 

管理を任せられる

 

区分マンションには、分譲マンションと同じように管理組合が存在します。

所有者は、管理組合に対して管理費と修繕積立金を支払います。

大規模修繕は、管理組合が計画的に実施してくれるため、自分で行うことは不要です。

管理会社に管理を任せることができる点では、区分マンション投資はオーナーにとって手間がかからない投資方法だといえるでしょう。

 

分散投資でリスク回避できる

 

一棟投資に資金をかける分、区分マンション投資で複数物件を購入するほうが、リスクの分散をすることができます。
複数の物件に投資している場合、どこかで空室が出て家賃収入が減ったとしても、全体的な家賃収入がゼロになるということはありません。

 

不動産投資には生命保険を抑制する機能がある

 

不動産投資物件を購入するときには、ローンを組むのが一般的ですが、このローンを組むときには、団信（団体信用生命保険）に加入します。
これが生命保険と同じような効果を発揮するといわれているのです。

団体信用生命保険とは、返済中にローンの契約者が死亡したり、高度障害になったりした際に、ローンの返済を肩代わりしてくれる保険になります。
万が一のことがあっても、遺族にはローンの返済が必要なくなった不動産が残されるため、生命保険の一種と解釈できるのです。

生命保険文化センターによる「平成30年度　生命保険に関する全国実態調査」のデータにて、普通死亡保険金額は平均2,255万円にのぼっていることが分かりました。
世帯年間払込保険料は平均38.2万円、つまり毎月約3万円以上の保険料を支払っていると試算されました。

団体信用生命保険を手に入れれば、別途保険料を負担をせずに、ローンの支払いだけで生命保険のような効果のある保険を手に入れることができます。
とくに生命保険料に3万円以上支払っている人は、不動産投資をからめた資産運用へシフトされることをおすすめします。

 

デメリットはある？気を付けたいリスクとは？

 

ご紹介したとおり、区分マンション投資では自己資金が少なくて済みますが、長期的に見ますと、マンション一棟買いとマンション一室あたりのコストはほぼ変わりません。
最初は区分マンションから初めて、最終的には一棟買いにシフトするという流れを選択するのも良いでしょう。

区分マンション投資のデメリットを詳しく見ていきます。

 

キャッシュフローが少ない

 

不動産投資におけるキャッシュフローとは、家賃収入や売却益から諸経費を引いて収益が残る、という流れのことです。
ほかの不動産投資に比べ、区分マンション投資ではこのキャッシュフローが少なめというデメリットがあります。

また、マンションの寿命は法定耐用年数的に見ても長いため、1年に換算すると節税額が少なく、節税効果も限定的です。

 

	区分マンション	一棟マンション（RC造）	一棟アパート（木造）
収入	小	大	中
支出	中 （管理費、修繕積立金を含む）	大 （一棟分の管理費、修繕積立金を含む）	小 （管理費・修繕積立金なし）
キャッシュフロー （収入ー支出）	小	中	大
利回りの高さ	中	小	中

 

管理費や修繕積立金など固定費が高い

 

一棟マンションの場合でも同じですが、区分マンションでは管理費や修繕積立金といった固定費がかかります。
またこれらの固定費の支払いはローンの返済後も続きますので、その金額を一棟あたり・一室あたりで換算すると、一室あたりのほうが非常に高い支出額となってしまいます。

 

空室リスクが高い

 

区分マンション投資を行い、もし空室となった場合は、家賃収入がまったくなくなります。
空室が続く限り、その間は無収入となってしまいますので、空室リスクが高めということになるでしょう。

区分マンション投資でも、複数の物件に投資すれば、空室リスクを軽減させることが可能です。

 

運営の自由度が低い

 

区分マンション投資では、土地を所有することはできず、建物価格のみで資産価値が決まります。
そのため、耐用年数が過ぎると建物自体の価値がゼロになってしまい、キャピタルゲイン（売却益）の減少を招くことになります。

 

区分マンション投資はどんな人に向いている？

 

解説してきたすべてのポイントから判断してみますと、区分マンション投資は次のような人に向いているといえます。

 

区分マンション投資を成功させるポイント4選

 

ここでは、区分マンション投資を成功させるポイントについて解説していきます。

 

できるだけ自己資金で行う

 

区分マンション投資で成功するには、できるだけ全額自己資金で行うという点が重要です。

借入金を用いたとしても、極力少なくし、借入金が土地価格まで入り込まないようにするのが重要。

都内の物件は、土地価格が高いため、新築物件だと5～6割が土地価格となっている可能性があります。

そのため、もし借入金を用いる場合は物件価格の4～5割程度に抑えると、借入金を建物価格以内におさえることができるでしょう。

 

出来る限り立地の良い物件を購入する

 

これはどの形態の不動産投資に対してもいえることですが、出来る限り立地の良い物件を購入することが重要。

とくに駅から徒歩10分圏内の物件が狙いどころだといえるでしょう。

ただし、高級過ぎて家賃が月10万円を超えるような物件だと、都内でも賃貸需要が鈍ります。

徒歩10分圏内かつ家賃月10万円以内の物件がおすすめです。

 

中古の区分マンションを購入する

 

都内の物件では、古い物件の中にワンルーム条例が施行される前に建てられたお宝物件が存在します。

昨今の都内のワンルームは、ワンルーム条例によって最低住戸面積が25平米以上のものが多いです。

一方で、ワンルーム条例の施行前では18平米の物件も存在します。

18平米の物件は、家賃が低いため、入居者が獲得しやすいのが特徴。

また、家賃は低い一方で単価は高いことから、利回りも高くなります。

 

需要が落ちにくい都心部マンションを購入する

 

区分マンションは、単身の社会人をターゲットにした物件のほうが収益性が高いのが特徴。

学生向けのマンションだと、収益性が低くなってしまいます。

社会人をターゲットにした物件は、交通利便性の高い都市部に多く存在します。

通勤の便が良く、周辺に雇用が多く存在するエリアの物件を選ぶことがポイントです。

 

不動産投資を成功させるための「3つの選定」

 

区分マンション投資に向いている人に該当された方は、成功するための戦略として以下の3つの選定ポイントを押さえましょう。

 

投資方法の選定

 

まずは、そもそも区分マンション投資をするべきかどうか、メリットやデメリットを今一度確認してみてください。
自己資金が多い場合は、アパートやマンションの一棟買いの可能性も考えてみてはいかがでしょうか。

 

不動産投資会社の選定

 

不動産投資会社は、物件選定・購入・運用と最初から最後までお世話になる、とても重要な存在です。
出会ってすぐにその1社に決定するのではなく、複数の会社から選定するのが賢明でしょう。

不動産投資家のブログを参考にしたり、不動産投資会社完全比較ガイドでプロの意見を聞いたりすると、なお効果的です。

 

投資物件の選定

 

区分マンション投資に限らず、不動産投資での物件選定は大きなポイントの一つです。
以下の選定基準を参考にして、投資物件をピックアップしていきましょう。

また、良い物件条件であれば、入居者が住んだままでオーナーだけが変わる「オーナーチェンジ物件」も、空室リスクが低いためおすすめです。

 

記事まとめ

 

不動産投資にはさまざまな種類がありますが、中でも区分マンション投資は初心者向けの投資方法だといえます。
メリット・デメリットは両方ともありますが、時間と初期費用の面でいえば、まずは区分マンション投資から始めるのがおすすめです。

運用しながら資金に余裕が出てきた場合は、一棟買いにシフトチェンジするのも良いかもしれません。

 

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