老後のための資産形成として、多くの人が不動産投資を選んでいます。
不動産投資は投資初心者でも利益を出しやすいのが特徴です。
しかし、そんな不動産投資でも成功させるためにはきちんとした知識をつけておく必要があります。
この記事では、不動産投資の概要から知っておきたいリスクまでを詳しく解説。
成功させるためのポイントも紹介しています。
不動産投資を始めようとお考えの方はぜひ参考にしてみてください。
目次
【投資初心者必見】不動産投資とは？
不動産投資とは、「マンションやアパート等の不動産を購入して運用・管理し、家賃収入や売却益を得る」仕組みの投資。
他の投資方法と比較して、不動産投資は投資初心者でも利益を出しやすいのが特徴です。
不動産投資で儲かる仕組み
不動産投資で得られる利益は、以下の2つに分けられます。
| インカムゲイン | 購入した不動産を他の人に貸し出すことによって得られる家賃収入。 |
|---|---|
| キャピタルゲイン | 所有している不動産を購入時よりも価値が高まったタイミングで売り出すことで得られる売却益。 |
それぞれについて解説します。
インカムゲイン
不動産投資におけるインカムゲインとは、不動産を運用することで得られる運用益、つまり家賃収入を意味します。
たとえば、ワンルームマンションを購入して家賃10万円で貸し出せば毎月10万円等の家賃収入が得られますが、管理費や固定資産税などの費用・税金の支出も発生します。
インカムゲインを考える際は、毎月の家賃収入だけでなく、維持管理費や修繕費、税金などの支出も含めて検討することが大切です。
インカムゲインはキャピタルゲインと比べて短期的で継続的な収入だといえるでしょう。
入居者が決まれば毎月・毎年の利益が確定するため、収支計画が立てやすく、家賃収入で得られた利益を次の投資物件に回すこともできます。
さらに、長期に渡って得られるリターンであることから、定年退職後の安定した収入源としても期待できるでしょう。
キャピタルゲイン
不動産投資におけるキャピタルゲインは、所有・運用してきた不動産を売却して得る売却益のこと。
具体的には不動産購入時に掛かった費用より多い金額で売却できた場合の利益を意味します。
不動産価格は、経済動向や社会情勢によって変動するため、購入時の価額よりも高く売却できれば売却益が、下回れば売却損が生じます。
つまり、キャピタルゲインを目的とした不動産投資は不動産の値上り益を狙った投資方法です。
キャピタルゲインはインカムゲインと比べて長期的で突発的な収入だといえるでしょう。
キャピタルゲインには暴落リスクが付きまとうため、様々な対策が必要になります。
始めるなら今！不動産投資のメリットとは？
不動産投資にはほかの投資にはないメリットがあります。
ここでは不動産投資のメリットについて解説します。
安定収入を得やすい
不動産投資における運用収益、つまり家賃収入は毎月大きく変動することがありません。
そのため、毎月安定した収入を得ることができるのが特徴。
特に株式投資などは市場の影響を受け株価は刻々と変動しますが、家賃は一定のため、ある程度の収益予測を立てることができます。
不動産投資ローン完済後、運用収益を私的年金として活用することもできるので、会社定年退職後の資金不足に不安を抱えている方にはおすすめの投資です。
生命保険、死亡保険として活用できる
不動産投資を行う際はローンを借りることが一般的。
ローンを利用する際は団体信用生命保険への加入が必要になります。
この団体信用生命保険では、不動産投資ローンの返済中に投資家本人が死亡または高度障害などになった場合、ローンの残債が免除されます。
不動産は手元に残るため、売却して生命保険代わりに利用することや、保有し続けて家賃収入を得ることも可能です。
相続税対策になる
不動産は現金よりも、相続税を低く抑えることが可能です。
不動産投資により保有資産の相続税の評価額を下げられるため、相続税の節税になります。
現金の場合は資産額がそのまま相続税評価になりますが、アパートやマンションのような収益用不動産の場合は相続税評価額を約50%まで節税できます。
所得税・住民税の節税効果がある
不動産のように資産価値が大きく長期間使用できるものは、購入金額を何年かに分割して費用計上できます。
この方法を減価償却と呼びます。
不動産投資の金額を毎年減価償却して赤字計上し、損益通算で所得を圧縮することで所得税・住民税の節税ができます。
注意したいリスクとは？
不動産投資にはメリットもありますが、その一方でリスクも多くあります。
特に不動産投資の場合は失敗した場合のリスクが大きくなることに注意が必要です。
ここでは不動産投資のリスクについて解説します。
ローン返済中のリスク
不動産投資ローンの契約者が仮に死亡、あるいは高度障害状態となった場合、ローンの返済ができなくなるかもしれません。
しかし、先程ご紹介した団体信用生命保険（以降、団信）に加入しておけば、仮に契約者に万が一のことがあった場合、団信より保険料が支払われてローン残債がゼロになります。
また死亡・高度障害状態だけではなく、がんや三大疾病、七大疾病になったときにも残債がゼロになる団信もあります。
災害時のリスク
災害リスクとは、地震、洪水、火災などの災害によって建物が損傷・倒壊するなどといったリスクのこと。
国内外のどこで不動産投資をしたとしても、災害リスクをゼロにすることはできません。
特に日本は地震が多い国であり、近年では、東日本大震災、熊本地震、北海道胆振東部地震などの大地震も発生しています。
地震、洪水、火災などの災害が発生すると、建物は大きなダメージを受けるため、多額の修繕費用が必要になる場合があります。
また、災害により破損した箇所の修繕を行っている間は、入居者募集ができず、家賃収入が入らないこともあるため注意が必要です。
災害リスクを完全になくすことはできませんが、対策を講じてリスクやダメージを軽減することが大切です。
物件売却時のリスク
不動産投資には、不動産価値の下落リスクにも注意する必要があります。
不動産価値が下落すると、思うような金額で売却することができないことも。
不動産投資物件は、家賃収入が下がると収益力が低下し、結果的に資産価値も下がります。
家賃収入が下がる理由は、「築年数が古くなった」「競合物件が増えた」などといったことによって需要が減るためです。
しかし、築年数が古く、競合物件が増えたとしても、賃貸需要があり、家賃収入を稼げる物件は資産価値が高いままです。
「人口が増えている」「再開発が行われている」「利便性が良い」など、高い賃貸需要が期待できるエリアの物件を選びましょう。
金利上昇リスク
ローンを借りている場合にはこの金利上昇リスクに注意が必要です。
金利上昇リスクとは、物件購入後に不動産投資ローンの金利が上昇すること。
金利が上昇してローン返済額が増えると、利益が圧迫されたり、赤字が膨らんだりする可能性があります。
返済途中の段階で利率改訂により、利率が上がってしまった場合、大きな損失を発生させてしまうことになります。
金利は下降傾向にあることから、固定金利ではなく、変動金利を選ぶことが一般的です。
また、金利上昇リスクには以下のような対策をすることができます。
- 自己資金を増やして借入金額を減らす
- 計画的に繰上返済をする
自己資金を増やしてローンの借入金額が減ると、自己資金が少ない場合と比べて、金利上昇の影響が小さくなります。
またあらかじめ現金を貯めておき、金利が上昇したら繰上返済を検討しましょう。繰上返済は、元金に充当できるため、返済した元金部分に対応する金利を支払わなくて済みます。
「失敗しない！」成功のポイントとは？
不動産投資には様々なリスクがあることがわかりました。
ここでは、リスクも知ったうえで不動産投資を成功させるためのポイントを解説します。
物件の選び方を知る
先述の通り、賃貸需要の低い物件を購入してしまうと年々収益力は低下していってしまいます。
大切なのは、物件を購入する段階で賃貸需要の高い物件を選ぶことです。
特に賃貸需要の高いアパートには、いくつか共通した特徴があります。
- 駅から近い
- 近隣に生活利便施設が充実している
- 比較的新しいアパート
- ニーズに合った間取りのアパート
上記のような特徴をもつ物件だと賃貸需要は高くなる傾向にあります。
また、物件探しの際には不動産ポータルサイトの活用がおすすめです。
不動産ポータルサイトでは空室率が調べることができます。
空室率から賃貸需要はある程度把握でき、空室率が高い地域は賃貸需要が低く、空室率が低く、満室状態が続いているエリアは賃貸需要が高いといえるでしょう。
ただし、空室率は物件の魅力や周辺の生活利便施設の有無によって左右されます。
そのため、パーセンテージだけで判断せず、物件の詳細や周辺マップを確認して、賃貸需要を確認しておきましょう。
情報を多く仕入れる
初めて不動産投資を行う方や、不動産投資に行きづまってしまっている方は、様々な方法で情報を多く収集することが大切です。
不動産投資を成功させている方は以下のような方法で情報収集を行っています。
- 不動産投資会社に相談する
- 不動産投資経験者のブログを読む
- 有料の不動産投資セミナーに参加する
不動産投資セミナーは多く開催されていますが、初心者は「有料の」セミナーに参加することをお勧めします。
無料のセミナーの場合は、不動産会社が運営しているものが多く、最終的には不動産の購入に繋げるためのデータ集めであることが大半です。
さらに、自社の商品の販売に不利になるような情報や知識は公開しないことが多く、得られる情報に偏りが生じてしまうでしょう。
一方で有料のセミナーについては、有益な情報を提供する対価としてお金を頂くスタンスであることが多いため、様々な視点からの情報を提供してくれます。
さらに、個別のアドバイスも受け付けてくれたり、場合によっては、その後のオフ会に参加出来たりと、不動産投資家のネットワークを構築できるのが嬉しいポイントです。
不動産投資におけるパートナーを見つける
不動産投資におけるパートナーとは不動産投資会社のこと。
一口に不動産投資会社といっても、企業によってサービス内容は異なります。
数ある不動産投資会社の中から最高のパートナーを探すためには以下の点を確認するとよいでしょう。
- 購入から物件管理まで任せられるか
- 資金計画まで考えてくれるか
- 購入後もきちんとサポートしてくれるか
- 顧客の満足度は高いか
上記の点を確認したうえで最も信頼の高い不動産投資会社を選ぶことが重要です。
特に不動産投資では、長期にわたって物件の維持や管理等の運用が必要になります。
それらを安心して任せられるような会社を選びましょう。
不動産投資会社でお悩みなら「投資不動産比較検討ナビ」にご相談ください
不動産投資成功の第一歩として、やはり不動産投資会社選びが重要になってきます。
ですが、数ある不動産投資会社の中で自分に合った会社を見つけるのは至難の業です。
そこでご紹介したいのが、「投資不動産比較検討ナビ」。
投資不動産比較検討ナビでは、複数の不動産投資会社の一括比較が可能です。
個別相談では、お客様が納得いくまで無料で何回でも相談が可能。
複数のプランを一斉に比較検討できるため、お客様に最適なプランをお選びいただくことができます。
また、投資不動産比較ナビでは専門のスタッフがしっかりとサポートさせていただきますので、知識がない方でもすぐに始めることができます。
新しく不動産投資をはじめたいとお考えの方は、まずは投資不動産比較検討ナビにご相談ください。
記事まとめ
この記事では、不動産投資の概要から知っておきたいリスク、成功させるためのポイントを解説しました。
不動産投資にはほかの投資方法にはないメリットもあり、少額から始められるため初心者におすすめの投資方法ではありますが、失敗すると大きなリスクを負うことになってしまいます。
リスクを避けるためにも、物件選びや情報収集、不動産投資会社選びは慎重に行いましょう。
