「不動産投資は売却が難しいって本当？」 「物件管理は管理会社に任せたほうがいいのかな？」
不動産投資を始めるにあたって、このような悩みをお持ちではないでしょうか。
不動産投資は、購入した物件を貸し出すことで安定的に家賃収入を得る投資方法。
副収入として定期的に収益が発生し、節税効果があるため、年金対策としても人気の投資です。
しかし、売却や維持管理の大変さや空室リスクなどのデメリットがあるのも事実です。
この記事では、不動産投資のメリットとデメリットや、他の投資商品との違いについて解説します。
不動産投資のリスクを最小限に抑える方法を正しく理解したうえで、不動産投資を始めましょう。
不動産投資とは？
少額の自己資金でも始められる不動産投資とは、購入した物件を借り手に貸し出すことによって、安定した家賃収入を狙う投資の方法です。
物件の種類は、中古アパートや新築ワンルームマンション、駐車場など多岐にわたります。
これは将来の年金対策としても注目を浴びており、サラリーマンや若い世代の間でも積極的な関心を集めています。
一方で不動産投資にはリスクも存在するため、中古や新築の物件を購入する前に、適切な知識を身に付けておくことが重要です。
不動産投資を始める前に、投資の目的を明確にし、求める利益を得られるかを検討しましょう。
不動産投資のメリット
不動産投資には、以下の3つのメリットがあります。
- 生命保険としての役割を担う
- 副収入が得られる
- 節税効果がある
不動産投資のメリットや他の投資方法と比較して優れている部分を理解しておきましょう。
生命保険としての役割を担う
生命保険は、多くの人々が公平に保険料を負担し、もしもの時に保険金や給付金が支払われる仕組みです。
この「もしも」には死亡や病気などのリスクが含まれ、生命保険は私たちの生活と家族を守るための手段となります。
そして、不動産投資はこの生命保険の一つの代替手段と言えます。
不動産投資では、収益物件を購入し、アパートやマンションを経営することで、安定した家賃収入を得ることができます。
管理やメンテナンスなどの作業は必要ですが、管理会社と契約することでその負担を減らすことが可能です。基本的には管理会社に丸投げし、毎月の家賃収入を受け取ることができるため、生命保険と同じように将来に備える手段として活用できます。
また、不動産投資において金融機関から融資を受ける際には通常、「団体信用生命保険（団信）」に加入することが一般的です。
もしもの場合、返済中に契約者が亡くなった場合でも、団信の保険金が支払われ、残っている債務が清算されます。
これにより、遺族にはローンのない不動産が残ることになります。
副収入が得られる
購入したマンションを賃貸物件として運用することで、毎月安定した家賃収入を得ることが可能です。
これにより、主要な収入源に依存することなく、追加の収入を確保できるため、生活の安定感が増し、将来の経済的な安心感を高めることができます。
さらに、賃貸物件の収益を上手に増やす方法や管理を効率的に行うことで、より多くの副収入を得ることができるでしょう。
節税効果がある
不動産投資では、主に以下の3つの節税効果が期待できます。
- 相続税
- 所得税
- 住民税
それぞれが、どのように節税効果に繋がるのかの概要を解説します。
相続税
不動産投資による節税効果は、相続税においても見られます。
相続税の計算では、アパートやマンションなどの不動産物件の評価額が他の資産よりも低く評価されることがあります。
このため、不動産の相続税評価額が減少し、相続税の軽減が期待できます。
相続税の評価額は土地や建物などの評価を元に算出されますが、市場価格よりも低く評価されることが一般的です。
不動産の特性や需要供給の影響などにより、実際の価値よりも低い評価額が算出されることがあります。
これによって、相続時の評価額を抑えることで相続税の節税が可能となります。
所得税
不動産投資において、所得税の節税効果は総合課税制度を活用することによって期待できます。
総合課税制度では、異なる種類の所得を合算して課税されるため、不動産投資での赤字と他の所得とを相殺することができます。
具体的には、不動産投資での減価償却費や手数料などの損失分が他の所得から差し引かれ、最終的な課税額が減少します。これにより、税金負担を軽減することが可能です。
不動産投資による収入と他の所得とをバランスよく組み合わせることで、節税効果が期待できます。
住民税
住民税は、所得に応じて都道府県や市町村に支払う地方税です。一般的に、所得の約10％が住民税として課税されます。
不動産投資で重要なのは、所得税が減少すれば住民税も減るという仕組みです。
このため、不動産投資を通じて所得を適切に調整することで、住民税の軽減が期待できます。
所得税と住民税の関連性を理解すれば、不動産投資による住民税の節税が比較的容易に行えるでしょう。
他の投資方法と比較したときのメリット
投資には不動産投資の他にも、株式投資や小口投資、投資信託などさまざまな種類があります。
他の投資方法と比較して、不動産投資がおすすめできる3つのメリットを紹介します。
- 資金繰りの予測が立てやすい
- 比較的少ない自己資金で始められる
- 適度なリスクでリターンを得られる
あなたの投資目標や理想とする利益が得られる投資方法を選択しましょう。
資金繰りの予測が立てやすい
不動産投資は、アパートやマンションなどの家賃収入を主要な収益源とするため、比較的安定したキャッシュフローを見込めるメリットがあります。
賃貸契約に基づく家賃収入が予測可能なため、将来の資金繰りを立てやすく、投資の安定感を高められます。
そのため不動産投資は、株式投資や仮想通貨などの投資方法と比較してリスク管理がしやすいため、投資初心者の方にもおすすめのです。
比較的少ない自己資金で始められる
不動産投資は、アパートやマンションなどの物件の一部を自己資金で購入し、残りの資金を銀行などから借り入れるケースが一般的です。
ローンを活用することで、比較的少ない自己資金で不動産投資を開始することが可能です。
一方で、株式や新興市場への投資などは、高い取引資金が必要となる場合があり、その点で不動産投資は敷居が低く、多くの人にアクセスしやすいメリットがあります。
適度なリスクでリターンを得られる
不動産投資は一般的に長期的な安定性を持ちつつ、適度なリターンを期待できる投資方法です。
アパートやマンションなどの家賃収入によるキャッシュフローと、物件価値の増加によるキャピタルゲインの両方からリターンを得ることができます。
また、適切な物件選びと管理により、比較的安定した利益を追求することができるため、投資家は適度なリスクを取りつつ、リターンを最大化することができます。
高リスク高リターンな投資方法と比較すると、不動産投資は安定感のある収益を追求するオーナーにおすすめです。
運用を専門家に任せてしまえば、あまり時間をかけずに安定した収入を得られるため、サラリーマンの副業としても人気
デメリットはある？知っておきたいリスクとは？
さまざまなメリットがある不動産投資ですが、デメリットやリスクも存在します。
不動産投資を始める前に、以下の6つのデメリットがあることを理解しておきましょう。
- 購入と売却に手間がかかる
- 維持管理が必要
- 固定資産税がかかる
- 空室リスクがある
- 流動性が低い
- ローンの金利が上昇する可能性がある
購入と売却に手間がかかる
不動産投資の1つ目のデメリットは、購入と売却に手間がかかることです。
不動産投資は物件の購入から売却まで、さまざまな手続きや契約が必要です。不動産取引に関わる書類や手続きは多岐にわたり、適切に処理するには時間と労力が求められます。
特に売却時には、買い手を見つけたり、市場価格に基づいた売却のための交渉や調整が必要になったりします。
また、不動産取引における手続きや契約は法的な要素も含んでいるため、適切に理解して進めることが重要です。
購入や売却に関する負担を減らすために、専門家や不動産管理会社へ協力を仰ぐことも検討しましょう。
維持管理が必要
不動産投資の2つ目のデメリットは、維持管理が必要なことです。
不動産投資では、投資物件の維持管理が必要です。建物や設備の劣化や故障に対処するためには、定期的な修繕や保守作業が欠かせません。
また、入居者からのトラブルや発生した問題にも迅速に対応する必要があります。
一般的に維持管理は、不動産の管理業者に委託する場合が多いです。しかし、委託料や修繕費がかかるため、不動産購入後にも費用がかかることは考慮しておきましょう。
適切な管理が行われない場合、建物や設備の状態が悪化し、入居者の満足度が低下するリスクもあります。これによって、アパートやマンションなどの物件の魅力や家賃収入が減少し、最終的には収益性の低下につながります。
維持管理は不動産投資において欠かせない要素であり、長期的な成功に向けて適切な計画と対策が必要です。定期的な点検やメンテナンスを行うことで、物件の価値や収益性を維持し、投資のリスクを軽減しましょう。
固定資産税がかかる
不動産投資の3つ目のデメリットは、固定資産税がかかることです。
不動産投資には、地方自治体から課税される固定資産税という税金が発生します。
固定資産税の負担額は、所有する不動産の評価額によって決定され、高評価の不動産ほど支払う税金も多くなりますし、逆に低評価の物件は税金額も低くなります。
このため、不動産投資家は所有する物件の評価額を考慮して、固定資産税の見積もりが必要です。
固定資産税の支払いは毎年の義務であり、不動産投資の収益から税金を支払うことになります。これによって収益が減少し、投資家の手元に残る利益が減少することを理解しておきましょう。
空室リスクがある
不動産投資の4つ目のデメリットは、空室リスクがあることです。
空室リスクとは、アパートやマンションなどの物件に入居者がいない期間が発生することによって、家賃収入が得られない状況が生じる可能性を指します。
空室の期間が長引けば長引くほど儲からないため、投資の収益性に悪影響を及ぼすことを理解しておきましょう。特に物件の需要が低下したり、同じエリアに競合する物件が増えたりする場合に、空室リスクが高まる可能性があります。
空室リスクを軽減するためには、入居者の探し方やマーケティング戦略を工夫することが重要です。また、物件の魅力を高めるためにリノベーションや設備の充実を図ることも一つの手段です。
地域の需要や市場動向を注意深く分析し、需要の変化に対応できる体制を整えましょう。
流動性が低い
不動産投資の5つ目のデメリットは、資産の流動性が低いといことです。
流動性とは、資産を現金化するための速さや容易さを指します。
不動産を売却する際には、買い手が必要です。ただし、市場の変動や需要の変化によって売却に時間がかかる可能性があります。
さらに、アパートやマンションなどの物件の評価や査定、契約手続きなども手間と時間がかかるため、短期間での資金の回収が難しいです。
流動性の低さは、急な資金需要が生じた場合に制約をもたらすため、注意が必要です。
投資家は不動産の流動性の制約を理解し、将来のキャッシュフローや資金需要に合わせて戦略を練ることで、資産運用の柔軟性を確保しましょう。
ローンの金利が上昇する可能性がある
不動産投資の6つ目のデメリットは、ローンの金利が上昇する可能性があることです。
不動産投資において資金を借り入れる際に利用するローンは、金融市場の状況や経済の変動に影響を受けるため、金利の上昇が懸念されます。
金利が上昇すると、返済額も合わせて増加します。そのため、毎月の返済負担が大きくなり、投資家のキャッシュフローに影響を及ぼす可能性も理解しておきましょう。投資収益がローンの返済に消えてしまうことで、本来の投資目標を達成しにくくなる場合もあります。
不動産投資を検討する際には、金利の変動リスクを適切に評価し、返済計画を立てることが重要です。また、固定金利ローンなどの選択肢も検討することで、金利上昇リスクを軽減する方法も検討しましょう。
リスクに対応するには？気を付けたいポイントを紹介
不動産投資にはリスクもありますが、適切に対策を行っていれば回避したり、リスクを最小限に抑えることができます。
ここでは、リスクに対応するための以下の3つのポイントについて紹介します。
- 物件の購入前のリサーチを徹底する
- 専門家の力を借りる
- リスクを分散させる
物件の購入前のリサーチを徹底する
リスクを最小限に抑えるために、不動産物件を購入する前のリサーチを入念に行いましょう。
地域の需要と供給や賃貸市場の動向、将来の成長ポテンシャルを検討して、リスクを最小限に抑えた不動産を選択することが重要です。
また、アパートやマンションなどの物件の状態や履歴を確認し、将来のメンテナンス費用を見積もっておきましょう。
専門家の力を借りる
不動産投資には法的、財務的な知識が必要になる場面があります。その際に、専門家の助けを借りて、適切な法的手続きを確保し、財務計画を策定しましょう。
また、プロの不動産管理会社に維持管理や賃貸業務を委託することで、物件の管理と収益化の時間や労力を減らせます。
特に、所有している物件を不動産会社が入居者に貸し出すサブリースという契約を行うと、満室家賃の8割ほどを得られる家賃保証が得られるので、空室リスクが不安な方にはおすすめです。
リスクを分散させる
不動産投資ポートフォリオをバランスよく構築し、単一の物件や地域に依存しないようにしましょう。
異なる地域や不動産クラス（住宅、商業、産業など）に投資することで、特定のリスク要因が全体のパフォーマンスに与える影響を分散できます。
不動産投資だけではなく、固定資産以外の投資クラス（株式、債券など）も検討することで、よりリスクを分散できます。
【記事まとめ】不動産投資のメリットとデメリット
中古アパートやワンルームマンションなどで不動産投資を行うことで、安定した家賃収入を得たり、節税をおこなったりなど様々なメリットがあります。
保管投資方法と比較しても、比較的少ない自己資金で始められたり、費用の予測が立てやすかったりなど投資が初めての方でも取り組みやすいのがポイントです。
しかし、この記事では以下の6つのデメリットがあることを紹介しました。
- 購入と売却に手間がかかる
- 維持管理が必要
- 固定資産税がかかる
- 空室リスクがある
- 流動性が低い
- ローンの金利が上昇する可能性がある
不動産投資のデメリットやリスクを最小限に抑えるためにも、事前のリサーチや専門家の力を借りることも視野に入れて、運用を行いましょう。
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