ワンルームのマンション投資は儲からない?その理由や投資を成功させるポイントまで解説

不動産投資の中でも比較的初期費用が少なく済むのが、ワンルームマンションの投資です。

通常のマンション投資とは違い、ワンルームを一室だけ購入して行うこの投資ですが、一部ではワンルームマンション投資は儲からないという意見もあります。
なぜ、ワンルームマンション投資は儲からないといわれるのか、その原因と投資を成功させるポイントについて今回は解説していきましょう。

「ワンルームマンション投資は儲からない」といわれる理由4つ

なぜワンルームマンション投資は儲からないといわれているのでしょうか。
そこには、下記のとおり、4つの理由があります。

 

ワンルームマンション投資が儲からないといわれる4つの理由
  1. 最初に収支がプラスになることは少ないから
  2. リスクの低さが評価されていないから
  3. リターンの少なさばかり強調されているから
  4. 節税効果を期待しすぎているから

 

各理由について解説していきます。

 

①最初に収支がプラスになることは少ないから

どの不動産投資でもいえることですが、物件を購入する際には住宅ローンを利用するのが一般的です。
そのため、家賃収入が月々入ってきたとしても同時にローンの支払いが発生し、最初のうちはあまり収支がプラスにはなりません

それどころか、購入した部屋が空室になると家賃収入が途切れ、ローンの支払いによって収支がマイナスになる可能性もあります。

対策としては、住宅ローンを組む際に頭金を少し多めに支払い、少しでも月々の支払いを少なくするという方法があります。

 

➁リスクの低さが評価されていないから

実はワンルームマンション投資というのは、ほかの不動産投資と比較してリスクが低いのですが、その点を評価する人は多くありません。

ワンルームマンション投資のメリットは、「初期費用がほかの不動産投資と比較して安いこと」、「マンション一棟とは違い、比較的売却しやすい」が挙げられます。

ほかの不動産投資などは、賃貸物件を一棟まるごとの購入、または一戸建てなどといった数千万円台の買いものをする必要があります。
一方、ワンルームだと安ければ数百万円台での購入が可能なうえ、売るときも価格の安さから人気の高い物件です。

もちろんリスクが皆無というわけではないため、リスクばかり見られがちではありますが、リスクの低さはワンルームマンション投資の「人気の秘密」といえるでしょう。

 

➂リターンの少なさばかり強調されているから

ワンルームマンションの家賃というのは、決して高いわけではありません。
都心である東京都千代田区では相場が13万円を超えていますが、23区全体を見ても多くは5万円から9万円と、ワンルームでは10万円を超えること自体が少ないです。

購入時の物件価格の低さに加え、月々の家賃収入も少ないため、ワンルームマンション投資というのはローリスク・ローリターンの投資であるといえるのです。

リスクもリターンも少ないということで堅実な投資方法であるともいえるでしょう。

 

④節税効果を期待しすぎているから

不動産投資による節税を期待して、ワンルームマンション投資を選ぶ人も中にはいます。
しかしワンルームマンションを含め、不動産投資における節税を期待してはじめても、一部のケースを除いてそこまで効果があるわけではありません

そもそも節税のために不動産投資を行うという場合は、「収支が多く、多額の税金を払っているので、それよりは不動産を購入して少しでも収支の足しにしたほうがいい」という一部の人以外はなかなか効果が実感できないものです。

ワンルームマンションの投資は、比較的少額の資金ではじめられる分、物件の購入には銀行の融資を利用するケースがほとんどです。
そのため、ローンの支払いやほかの経費なども考えれば、節税額以上のマイナス収支になることも多く、節税の効果というのはローンを支払ったあとに実感できる程度になってしまいます。

 

そもそも不動産投資はかんたんに儲かる術ではない

不動産投資はほかの株式投資などとは違い、基本的に10年を超える長期的な投資です。
短期的な投資である株などとは違い、短期間ですぐに収支をプラスにするのは難しく、長期的に起こる空室リスクなどのさまざまなリスクと向き合いながら対処していく投資です。

そのため、短期的に利益を出して儲けたいと考えている人には、あまり向いていない投資でしょう。
月々に支払うローン以外にもさまざまな経費が発生するため、ほとんどの場合、完全に収支がプラスになるのはローンを完済したあとです。

 

ワンルームのマンション投資が向いている人とは?

それでは、ワンルームマンション投資に向いている人とは、どのような人なのでしょうか。
3つのポイントを軸に解説していきましょう。

 

長期的な資産形成を目標にしている人


前述したとおり、不動産投資というのは短期的にすぐ儲けが出る投資ではありません。
ローンやそのほかの経費の支払い、また管理会社に管理を任せるのなら管理費用の支払いも発生します。
ローンを組まずに中古の安い物件を一括で購入することもできますが、中古の物件の場合はリノベーションが必要な場合もあるため、新築物件を購入するより高い金額がかかる可能性もあります。

こういった事情から、短期的に儲けたい人や一気に大きく儲けたい人には向かず、長期的な計画を立ててコツコツと投資を続けられる人に向いているといえるでしょう。

 

大きなリターンよりもリスクが小さいことを重視する人

ワンルームマンションの家賃は低く、経費などを除けば月々に数万円の収支になることがほとんどです。
年間を通しての収支が100万円を切ってしまうこともあるでしょう。

ワンルームマンションの投資というのは初期費用の安さも含め、リスクも低く、投資に失敗しても売却することが比較的容易のため、大きく稼ぐ人よりも少ない収入を定期的に得たいという人に向いています

 

物件購入の資金が1,000万円未満の人

自己資産が1,000万円以上あるのならば、ワンルームマンションよりもほかの不動産投資のほうが稼げる可能性があります。
ワンルームマンションの利点は、最初の初期費用を安く抑えられるという点が大きいです。
1,000万円もあれば、一括で新築のワンルーム物件を購入することも可能です。

もちろん新築物件を一括で購入してもいいのですが、使える資金が1,000万円あるのであれば、ローンを組んでファミリー向けの物件を購入したほうが月々の家賃収入が多くなります。

このように、自己資産1,000万円というのを1つのラインとして、1,000万円未満の方はワンルームマンション、それ以上に資金がある人はほかの不動産投資に目を向けてみるのもいいでしょう。

 

ワンルームのマンション投資を成功させるポイント5つ

ワンルームマンションはローリスク・ローリターンの投資ではありますが、何も考えずに投資を進めてしまえば失敗するリスクが大きくなってしまいます。

そうならないためにも、投資を成功させる5つのポイントを紹介していきましょう。

 

①税金や諸費用について正しい知識を身につける

投資を始める前に、費用に関してのシミュレーションをする人はいるはずです。
ただ、シミュレーションをするためには、不動産投資にかかる諸費用や税金について知っておく必要があります

物件の購入費用や保有したあとにかかる経費・税金、そして売却するときにも費用は発生します。
最初の段階で細かくシミュレーションすることで、無駄な費用を抑えられるので、不動産投資による失敗のリスクを下げられるのです。

 

➁相場感を知る

物件を購入する際に気になることが、購入したい物件が相場と合っているのかどうかでしょう。
不動産投資における相場というのは非常に重要であり、相場より安い物件でなければ、その分ローンを組む金額が増えるため、損を出しやすくなってしまいます。

物件を購入する際は不動産業者が強く勧めた物件であってもいったん持ち帰り、自分で相場を調べたり、ほかの不動産会社に相場を聞いたりするなどして、しっかりと相場を把握しておきましょう

 

➂ワンルームマンション投資のリスクを把握する

ワンルームマンションを含め、マンション経営というのは入居者がいなければ収入が入らず、経費だけがかかっていきます。
そういった空室が続いてしまえば、家賃収入の減少にもつながります。
また、空室以外にも周辺の相場が下がってしまえば相対的に家賃を下げる必要が出てくるので、利回りの低下も考えなければいけません。

そういったリスクをあらかじめ把握しておき、対応策を練っておけば、リスクを最小限に抑えられます。
また、仮に赤字になっても、通算損益によって節税につなげることもできますが、赤字を解消する根本的な解決にはならないので注意が必要です。

不動産投資は最初から収益が出ることを期待せずに、長期的なプランを練ってコツコツと稼ぐ投資であることをしっかりと理解したうえで始めましょう。

 

④不動産会社選びを軽視しない

不動産会社選びを間違えてはいけません。

不動産投資の場合、投資物件を専門に扱っている不動産会社と、地元密着型の小さな不動産会社では、圧倒的に前者を頼ったほうが良いです。
不動産投資への豊富な知識と経験を持ったスタッフが懇切丁寧に教えてくれるので、信頼関係を築きながら物件選びをサポートしてくれます。

しかし、投資物件を専門で取り扱っている不動産会社は数が多く、どこを選べばいいのかわからない人も多いはずです。
そのようなときは、不動産投資に強い不動産会社の情報がそろっている「マンション経営比較ガイド」がおすすめです。

マンション経営英比較ガイドを参考にして、自分に合った不動産会社を選びましょう。

 

➄実質利回りで選ぶ

利回りとは、年間の不動産収入を不動産の購入金額で割った指標の1つです。
その利回りにも「表面利回り」「実質利回り」にわけられます。

表面利回りは、上記のとおり、年間の不動産収入を単純に購入金額で割った利率です。
実質利回りは、不動産収入からかかった経費を差し引いた金額を購入金額で割った利率のことを指します。

具体例は、下記のとおりです。

 


年間不動産収入:100万円
実質経費:50万円
購入金額:2,000万円
表面利回り:100万円 ÷ 2,000万円 = 0.05 = 5%
実質利回り:(100万円 - 50万円) ÷ 2,000万円 = 0.025 =2.5%

 

上記のように、表面利回りと実質利回りとでは利回りが変わってきており、実際の経費を含めた実質利回りのほうが現実の数字に近くなっていることがわかります。

利回りが高いほうが儲けられるため、人気が高いです。
不動産会社などのチラシなどでは単に利回りと書いて表面利回りの数字を書いている場合があります。

そういった利回りの数字に惑わされずに、不動産会社から話を聞く際は大まかでもいいので予想される実質利回りの数字を聞いて物件を選ぶようにしましょう。 

 

まとめ

ワンルームマンション投資は比較的予算も安く、若い人でも手が出しやすい不動産投資です。
しかし、リスクとリターンをしっかりと理解しておかなければ損をしてしまいます。

どんな投資でもリスクはつきものであり、そのリスクをしっかりと理解して対処法を考えておくことで、損をしても最小限の被害で抑えられるでしょう。

今回の記事を参考に、ワンルームマンションへの投資を考えてみてはいかがでしょうか。

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