不動産投資は無借金より借金をして始めたほうが元手を大きくできますので、その分利回りの良い優良物件を購入しやすくなります。
借金と聞くと返済に追われて疲弊するように思えますが、不動産投資は基本的に毎月家賃収入がありますので、家賃を返済に充てることができれば手出し0円で借金完済が可能です。
これは無借金スタートでは得られないメリットですので、不動産投資をするなら絶対に借金スタートがオススメですよ。
今回のコラムでは、借金をして不動産投資を始めるメリットや、無借金で投資を始めるリスクを解説していきます。
目次
借金をして不動産投資を始めるメリット
「借金をする」となると、不安で怖くなる方も多いと思います。
しかし、不動産投資においては借金をするほうが利益率も上がりやすく、無借金よりメリットが大きいのです。
この項目では、自己資金が少ない人ほど借金をして不動産投資を始めたほうがいい理由を5つご紹介していきます。
レバレッジ効果が高まる
不動産投資でいう「レバレッジ効果」とは、小さな投資金額で大きな利益を得るという意味です。
不動産投資をする際、自己資金が少ないからといって不動産価値の低い物件ばかりに手を出していては、回収率が少ないため利益が上がりません。
そこで、自己資金が少ない人ほど借金がオススメなのです。
借金をしますと、自己資金だけでは到底購入できない価値の高い物件にも投資できるようになります。
不動産価値の高い物件を仕入れることができればそのぶんリターンも大きいですので、借金をしても効率よく返すことができるのです。
不動産投資をする際は、利益を大きくするため自己資金の数倍、数十倍ものレバレッジをかける人も珍しくありません。
「不動産投資はレバレッジありき」ということを覚えておきましょう。
投資を始められるタイミング、利益を得られるタイミングが早まる
優良投資物件があったとしても、無借金では購入資金が貯まるまで投資をスタートできません。
また、優良投資物件は多くの人が目をつけていますので、購入資金が貯まるのを待っていては先に物件を取られてしまうというリスクもあります。
しかし、借金をすればすぐにスタートラインに立てますので、利益に転じるのも可能性も早まります。
機会損失リスクを回避できる
「借金」と聞くと大きなリスクを負ってしまうように思えますが、不動産投資では「借金＝リスク」という認識はなく、借金をすること自体がリスク回避につながります。
先ほどもお話したように、高利回り物件は人気が高いですので、自己資金が貯まるまで待っていては機会損失になりかねません。
機会損失リスクを回避するためにも、不動産投資において借金は有効な手立てなのです。
団体信用生命保険に加入できる
団体信用生命保険とは通称「団信」と呼ばれる保険で、万が一、投資者(債務者)が死亡したり高機能障害になったりしても、ローンの残債を肩代わりしてくれます。
団信に入っておけば自分に何かあっても家族や親族に迷惑がかかることもありませんし、残された家族はローン返済なしで資産(不動産)を手にできますので、非常に安心です。
金融機関での信用スコアが上がる
借金をしたとしても毎月遅れることなく返済できている場合、「この人はちゃんと返済できる人だ」ということで、金融機関での信用スコアが上がります。
途中で何度も返済を滞らせてしまうと信用は下がりますが、借金をすること自体はまったく信用を落とす行為ではないので安心してください。
借金をして問題ないかの判断基準は？
不動産投資で利率を大きくするためには借金をしたほうがいいとお話してきましたが、闇雲に借金をオススメするわけではありません。
借金をして不動産投資を始めようと考えている人は、以下2つのポイントをクリアできなければ今後の生活が苦しくなってしまいます。
- 毎月の家賃収入が返済金額を上回ること
- 不動産の資産価値が返済総額を上回ること
利益を確保することは不動産投資の大前提となりますので、借金をする前に、まずはこの2ポイントをクリアしているかどうか確認してみましょう。
毎月の家賃収入が返済金額を上回ること
不動産投資の利益は毎月の家賃収入から得られます。このとき、家賃収入が借金の返済額を上回っていないと損をしてしまいます。
例）損をしないケース・・・毎月の返済額 10万円 / 毎月の家賃収入 15万円
損をするケース・・・・毎月の返済額 10万円 / 毎月の家賃収入 8万円
毎月の家賃収入が返済額を下回ると差額は実費となるため、資産運用の旨味が減ってしまいます。
不動産投資の借金は入居者に返してもらってこそ利益が出ますので、毎月の家賃収入は返済額を必ず上回るようにしましょう。
不動産の資産価値が返済総額を上回ること
不動産の資産価値が借金の返済総額を上回れば、もしものことがあっても物件を手放すことで自己破産を回避できます。
また、個人再生を行ったとしても、資産価値が高ければ十分残りの借金を返済できるので安心です。
例） ・不動産の資産価値：1億円
・借金の返済総額 ：5000万円
ただし、不動産の資産価値は基本的に年々落ちていきますので、投資物件を購入する際は、将来この物件がどこまで価値を保てるかも意識しなければなりません。
また、借入額には年2~3%の金利がかかってきますので、金利を加味した額を返済総額として計算する必要もあります。
借金をして投資物件を確保する場合は、目先の利益だけでなく、将来的にも利益が上がる物件を選ぶようにしましょう。
無借金の不動産投資がむしろ失敗につながりやすい理由
無借金の不動産投資は一見リスクが少ないように思えますが、実は失敗につながりやすいので注意が必要です。
ここでは無借金の不動産投資が失敗しやすい理由を2つご紹介していきましょう。
始めるまでに時間がかかる
不動産投資を始めるためには少なくとも数千万円の資金が必要です。
ですが、無借金の場合、相当な額を保有していないとスタートが遅くなってしまいます。
2,000万円の物件があった場合、借金をすれば年間200万円の家賃収入があったとして10年で回収できますし、その後は家賃収入をすべて利益に回すことが可能です。
しかし、無借金の場合、年間100万円を貯金できる人でもスタートするまでに最低20年はかかってしまいます。
このように、無借金の不動産投資は利益が出るまで非常に長い時間がかかってしまいますので、失敗につながりやすくなってしまうのです。
自己資金が少ないと優良物件を購入できない
不動産投資で早く利益が出る優良物件は、どうしても高額になりがちです。
借金をすればこのような高額物件もすぐに運営できますが、無借金スタートの場合、自己資金が少ない人は優良物件に手を出すことができません。
かといって、格安物件だと人が入りにくいですし、度々の補修・修繕でせっかくの利益がなくなってしまいますので、投資の意味が無くなってしまいます。
不動産投資を成功させるためには優良物件を確保することが大前提です。無借金ではスタート段階から失敗しやすいのです。
確実に借金を返済し、収益を得るためのポイント
不動産投資を成功させるためには、借金こそ近道になるということがわかりました。
では、確実に借金を返済して収益を得るための大切なポイントも2つご紹介しておきましょう。
長期的な視点でリスク対策をする
投資時に借りたお金は長期的に返済していくこととなります。ということは、5年・10年後も収益物件として機能していなければなりません。
そのためには、マンション・アパート経営なら空き部屋をなるべく出さないようにしたり、購入時に欠陥がないか、耐震設備は備わっているかといった情報を確認したりすることも重要です。
質の高い不動産投資会社を選ぶ
投資先の物件は、複数の不動産会社から探すというのが鉄則です。
ただし、不動産会社は日本に多数あるため、初心者にはどこが質の高い不動産会社なのか判断しにくいでしょう。
よって、投資に慣れるまでは、不動産比較サイトや不動産投資会社を比較してくれる会社の利用をオススメします。
良い物件さえ手に入れば借金も無理なく返済できますし、利益も得ることができます。
サラリーマンなら融資限度額が高くなる！
サラリーマンは安定した給料を貰いながら定年まで働けることがほぼ確定している職業ですので、フリーランスや自営業の方より融資限度額が高くなる傾向にあります。
サラリーマンの場合、一般的に年収の7～10倍程度を不動産投資用に融資してもらえますので、年収400万円の人ですと、最大4000万円は借り入れ可能です。
不動産投資に興味を持っているサラリーマンの方は、サラリーマンこそ不動産投資を始めるべき理由について詳しく解説している記事もあわせてご覧ください。
まとめ
借金をしてまで不動産投資に挑戦しようか悩んでいた人も、今回の記事で、不動産投資において借金はリスクの内に入らないということがわかっていたけだと思います。
不動産投資における借金は先行投資です。借入額は家賃収入で返済できるよう計画すれば、無理なく完済できます。
不動産投資は無借金で行う場合こそリスクが高いですので、成功させたいのであれば、利益が出やすい方法で始めてみましょう。
