【2023年】不動産投資ローンの融資に積極的な金融機関15選！選び方も解説

不動産投資で資産形成を考えていくうえで、特に重要となるのが不動産投資ローンです。
しかし、このローンの仕組みがわからず、投資するかどうか躊躇している方も多いのではないでしょうか。

本記事では、不動産投資ローンに積極的な金融機関15社をまとめています。
さらに金融機関の種類、選び方、融資までの流れについても紹介していきますので、お困りの方はぜひ参考にしてください。

不動産投資ローンの融資をしてもらえる銀行等金融機関の種類

不動産投資ローンは、各金融機関の種類によって考え方や特徴が異なります。
一般的に低い金利ほど融資基準が厳しく、融資基準が緩むにつれ借入金利は高くなる傾向があります。
まずは不動産投資ローンの融資をしてもらえる金融機関の種類を紹介していきますので、詳しく見ていきましょう。

 

都市銀行（メガバンク）

三井住友、三菱UFJ、みずほの3大メガバンク、そこにりそなを含めた4行の都市銀行です。
全国に支店を構えており、全国の収益不動産が対象となることが特徴です。

 

金融機関のなかでは融資審査が特に厳しく、年収や金融資産のハードルは高くなります。
融資期間は建物の法定耐用年数を基準とする考え方ですが、金利は約1％台など低めに設定されています。

 

地方銀行

地方銀行は「地銀」とも呼ばれ、横浜銀行や千葉銀行など各地域を拠点とした銀行です。
融資対象エリアは、各地域を拠点とした支店を基準としていることが一般的で、都市銀行に比べて融資は少し緩くなり、金利目安は2％～3％台です。

 

融資期間は都市銀行と同様に、建物の耐用年数を基準とするケースが多くなります。
ただし、アパートローンと呼ばれるパッケージ型のローンがある地方銀行も多く、古い物件でも長期の期間の融資を受けることもできます。

 

ネット銀行

ネット銀行は申込みや事前審査をオンラインで完結でき、来店することなくインターネットや電話、郵送などで審査を進めることができるのが特徴です。
審査や利用条件が決まっているため、評価の算出がしやすい区分マンションなどは審査が早い傾向があります。
また、金利目安は2％～4％台になります。

 

ノンバンク

ノンバンクは銀行のような預金業務をおこなわず、融資などのお金を貸す業務に特化した金融機関です。
銀行に比べて金利は高めになりますが、審査基準は比較的緩く、審査が早いことが特徴です。

 

耐用年数を過ぎたアパートや建ぺい率が超過している物件でも融資対象となり、取り扱いできる幅が広いことも他の金融機関との違いになります。
金利目安は1.6％～5％台で、期間目安は最長で35年です。

 

信用金庫・信用組合

信金・信組は株式会社である銀行とは違い、地域社会の貢献を目的とした非営利の金融機関です。
利用者の住まいと対象物件が営業エリア内にあることが特徴で、地銀よりも小さなエリアが対象となる傾向にあります。
地銀と比べて金利は高めになりますが、融資年数や少額融資にも対応の相談ができることも特徴のひとつです。

 

日本政策金融公庫

日本政策金融公庫は、社会的弱者や中小企業への融資を目的とした非営利の金融機関です。
対象エリアは全国となり、耐用年数を過ぎた木造アパートへの融資もおこないます。
しかし、再建築不可や建ぺい率が超過している違反物件は、融資対象外となるので注意しましょう。

 

また社会的弱者を救済するという目的から、若者・女性・シニアへの優遇措置が設置されており、条件に当てはまると金利の優遇を受けられることがあります。
金利目安は1％～2％台、期間は5年～15年が目安になります。

 

【2023年】不動産投資ローンの融資に積極的な金融機関15選

ここからは、不動産投資ローンに積極的な金融機関を15社紹介していきます。

 

ジャックス

年収	年収目安500万円～
利率	金利目安：1.60%～3.00％
提携金融機関	・ソニー銀行 ・じぶん銀行 ・城北信金 ・イオン銀行 ・その他大手生保・損保会社
その他	投資用マンションに特化 ジャックス保証を取り扱う金融機関により融資条件が異なる お客様の保証をジャックスがおこなうことでさまざまな資金需要にスピーディーに対応可能

 

三井住友銀行

商品名	アパートローン
年齢	借入時に成人済みの方
借入額	100万以上3億円以内(10万円単位)
期間	1年以上35年以内(1か月単位)
利率	変動金利コース(年2.575%) 固定金利コース（金利目安：3.55%～4.75%）
エリア	全国
その他	不動産管理会社可 保証人：不要 団信：1億円が上限となり、加入の場合は利率に0.30％上乗せ

 

横浜銀行

商品名	アパートローン
年齢	借入時に満18歳以上
借入額	3億円以内かつ必要資金の範囲内
期間	最長35年 〈中古物件の場合〉 ・鉄筋コンクリート造（35年－築後経過年数）以内 ・鉄骨造（骨格材の肉厚が4mm超）（30年－築後経過年数）以内 ・木造（20年－築後経過年数）以内
利率	金利目安1.00％～2.00％
エリア	神奈川・東京を中心にしたエリア
その他	保証人：1名以上が必要 団信：地銀協団信あり 3億円を超える申込みは窓口にて相談

 

関西みらい銀行

商品名	フリーローン(不動産担保型)
年齢	申込時満20歳以上70歳未満（最終返済時の年齢が満86歳未満）
借入額	100万円以上1億円以内(1万円単位)
期間	1年以上30年以内(1か月単位)
利率	変動金利(1.9%～3.9％) 固定金利(4.9％～9.8％)
エリア	関西圏・名古屋市内・東京都
その他	団信：有（1億円まで） 団信に加入した場合は金利＋0.30％以上 保証人：原則として連帯保証人は不要 永住許可を有する外国籍、個人資産管理法人への融資可

 

オリックス銀行

商品名	不動産投資ローン
年齢	借入時に満20歳以上60歳未満（最終返済時80歳未満）
年収	500万円以上（返済期間中、安定した収入が見込める方）
借入額	1,000万円以上2億円以内(10万円単位)
期間	1年以上35年以内(1か月単位)
利率	固定金利期間特約付変動金利型(3年固定特約型：2.3%～3.3％、5年固定特約型2.5％～3.5％) 変動金利型(2.675%～3.675％)
エリア	首都圏・近畿圏・名古屋市・福岡市の居住用不動産（例外あり）
その他	原則、同一勤務先に3年以上勤務している方 団体信用生命保険に加入可能な方

 

SBJ銀行

商品名	住宅ローン
年齢	借入時満20歳以上65歳以下（最終返済時年齢：満80歳未満）
借入額	【ANY住宅ローン】100万円以上1億円以内(10万円単位) 【ANY住宅ローンプラス】1億円超2億円以内
期間	3年以上35年以内
利率	変動金利(居住用：2.875%～3.375％その他：3.075％～3.575％)
エリア	【ANY住宅ローン】 関東エリア：東京都・千葉県・埼玉県・神奈川県 中部エリア：愛知県・三重県・岐阜県・静岡県(三重県・岐阜県・静岡県は一部対象外のエリアあり) 近畿エリア：大阪府・兵庫県・京都府・奈良県 九州エリア：福岡県 【ANY住宅ローンプラス】 関東エリア：東京都23区、千葉県千葉市、埼玉県さいたま市、神奈川県横浜市 中部エリア：愛知県名古屋市 近畿エリア：大阪府大阪市・兵庫県神戸市・京都府京都市・奈良県奈良市 九州エリア：福岡県福岡市
その他	保証：原則として配偶者の連帯保証人の加入 資産管理法人向けの賃貸用不動産ローンあり

 

セゾンファンデックス

商品名	不動産投資ローン
年齢	申込時満20歳以上70歳以下（完済時85歳未満）
年収	安定した収入のある方
借入額	100万円以上5億円以内
期間	5年～30年
利率	変動金利(3.75%～4.55％） 固定金利(4.50%～9.90%）
エリア	首都圏（東京都・神奈川県・千葉県・埼玉県） 近畿圏（大阪府・兵庫県・京都府） 愛知県 札幌市・仙台市・岡山市・広島市・福岡市・那覇市周辺
その他	ワンルーム～1棟までの物件に対応 法人・個人事業主可 連帯保証人：原則不要 団信：なし 融資割合：70％目安 ※共同担保がある場合は融資割合が増える可能性が有り

 

SBIエステートファイナンス

商品名	【長期融資】不動産担保ローン・不動産投資ローン 【短期融資】仕入資金ローン・仕入れ資金ローン「在庫活用」・売却つなぎローン
借入額	【長期】300万円以上5億円以内 【短期】500万円以上5億円以内
期間	【長期】1年～25年 【短期】1か月～18か月
利率	【長期】不動産担保ローン2.40%～7.50％(変動金利)不動産投資ローン2.40％～6.50％(変動金利) 【短期】2.40％～7.50％
エリア	1都3県（東京都・神奈川県・埼玉県・千葉県）
その他	利用者の属性は問わない 築古・既存不適格、借地権付き物件も対応 法人対応 連帯保証人を必要とする場合もある 団信：加入の必要はなし 融資割合：70％目安

 

日本政策金融公庫

借入額	一般貸付：4,800万円
期間	最長20年
利率	金利目安1.05％～2.70％（担保を提供する融資の場合）
エリア	全国
その他	事業を営む方が対象 女性・若者（35歳未満）・シニア（55歳以上）の場合、優遇されることがある

 

楽天銀行

商品名	楽天銀行不動産担保ローン
年齢	満20歳以上70歳未満（完済時年齢が満80歳未満の方）
申込条件	継続して安定した収入のある方
借入額	100万円以上～1億円未満（10万円単位）
期間	1年以上25年以内（1ヶ月単位）、または完済時年齢が満80歳となるまでの期間のいずれか短いほう
利率	0.99%～9.75％（固定金利、5年毎見直し）
その他	繰上返済手数料無料

 

東京スター銀行

商品名	スターフリーローン
年齢	申込時満20歳以上69歳以下（完済時年齢が75歳の方）
年収	150万円以上
借入額	10万円以上1,000万円以下(10,000円単位)
期間	1年以上10年以内
利率	年1.5%～14.6% ※融資実行日に、融資金額の2.20%の事務手数料が必要
エリア	全国
その他	勤続年数3年以上（最低1年以上） 共有名義の不動産を担保に入れることも可能 担保不要

 

東日本銀行

商品名	不動産投資ローン(アパートローン)
年齢	申込時満18歳以上満69歳以下
借入額	アセットリバティ：原則2,000万円以上10億円以内
期間	35年以内
利率	基準金利：年2.475%（変動金利）
エリア	東京都・神奈川県・埼玉県・千葉県
その他	個人事業主・個人・法人が対象

 

スルガ銀行

商品名	投資用不動産ローン
年齢	20歳以上65歳未満（最終返済時に82歳未満の方）
借入額	10億円以内
期間	1年以上35年以内
利率	年1.50%～4.10%（変動金利）
その他	保証人：原則不要

 

ダイヤモンドアセットファイナンス

商品名	個人向け投資用マンション融資
年齢	25歳以上（完済時に79歳11ヶ月以下の方）
年収	20代500万円以上、30代600万円以上、40代700万円以上など
借入額	1億円以内
期間	10年以上30年以内
利率	年2.20%～2.25%
エリア	全国
その他	20代は大卒必須 勤続年数3年以上 元利均等払い

 

イオン住宅ローンサービス

商品名	イオン住宅ローン
年齢	25歳以上（完済時に79歳11ヶ月以下の方）
年収	550万円以上
借入額	200万円以上1億円以内（10万円単位） （または他社での借入額を含め1億円～1.5億円まで）
期間	1年以上35年以内(1か月単位)
利率	年1.80%～2.148%（変動金利）
エリア	全国
その他	20代後半で年収550万円の場合は相談可、40代以上年収500万円台は不可 勤続年数2年以上 元利均等払い

 

不動産投資ローンの選び方

不動産投資ローンは大きく「アパートローン」と「プロパーローン」の2つに分けることができます。
違いや特徴を知ることで、利用できる不動産投資ローンをイメージすることが可能です。
ここではそれぞれの金利や借入金額、返済期間について詳しく解説していきます。

 

「アパート・マンションローン」と「プロパーローン」

アパート・マンションローンは「パッケージ型」と呼ばれるローンで、契約者の属性や不動産に一定の基準を設けています。
基準については金融機関ごとに異なりますが、審査基準が変わらないことが特徴です。

審査基準を把握しやすい一方で、審査結果は年収や勤務先、居住地などの属性に左右されます。
基準が決められているため、住宅ローンのように「貸した資金を回収できるか」という部分を、給与収入と不動産収入から判断するのが一般的です。

またアパートローンの貸し出しには保証会社をつけることが多く、金融機関の貸し倒れリスクが少なくなります。
そのため高い融資割合や、長期融資を提案しているアパートローンが多い傾向があります。

 

一方、プロパーローンは「オーダーメイド型」と呼ばれるローンで、アパートローンのような基準はありません。
申込者の属性や資産状況、事業実績、購入物件の担保評価などから融資条件が決まります。
また、アパートローンと比べて審査に時間もかかり、融資のハードルも高くなります。

アパートローンとの違いは、「事業」に対して融資をおこなうという点です。
そのため、自己資金を含めた事業収支をもとに「事業として成り立つビジネスかどうか」という視点で判断することが一般的です。

なお、プロパーローンは保証会社をつけない、銀行の個別融資になります。
事業の収益性以外にも安全性も必要になり、融資割合は低くなる傾向にあります。
金利は低めで、借入金額の上限を設定していないことも特徴のひとつです。

 

「固定金利」と「変動金利」

不動産投資ローンでも、変動金利より固定金利のほうが金利は高くなるのが一般的です。
金融機関により固定と変動の金利を選択できる場合もあれば、変動金利のみなど各金融機関によって異なります。

低金利であれば、固定金利を選択することがセオリーですが、不動産投資ローンは住宅ローンと違い売却を伴うため、変動金利を選ぶ方も少なくありません。
変動金利といってもすぐに金利が上がるわけではなく、5年ルールや1.25倍ルールなどがあり、返済額の急な上昇を抑える取り決めがされています。

 

仮に固定金利を選択した場合でも、キャッシュフローの悪化や解約手数料などのリスクを確認しておくことが重要です。
また、最初の数年のみ固定期間を選択後に「変動金利」に変更した場合、5年ルール、1.25倍ルールが適用されるかの確認をすることもポイントになります。

「5年ルール、1.25倍ルール」について詳しくは以下の記事っでも解説しています。

 

 

借入金額

投資用ローンの借入金額は、年収が高いほど借入額が多くなる傾向にあります。
仮に空室が多く不動産からの収入が少なかったとしても、給与収入から返済ができると考えられるからです。

 

借入上限の目安は、アパートローンで10倍～15倍程度になります。
また金融機関によって異なりますが、借入額が少ないほうが使える金融機関の選択肢は多くなる傾向にあります。
そのため自宅の購入と投資用不動産の両方の購入を検討している場合は、どちらにウエイトを置くかで購入する順番や利用する金融機関を選ぶことが重要です。

 

返済期間

融資については低い金利で資金調達することに目がいきがちですが、返済期間を長くするほうが毎月の返済額は少なくなり、余裕のある賃貸経営をおこなうことができます。
返済期間を長くしたほうが月々のキャッシュフローは多くなりますが、返済期間が長くなる分だけ元本返済が進まなくなるという特徴があります。

購入する物件の利回りや投下資金にもよりますが、35年の比較的長期の融資を希望する投資家が多いです。
申込時の年齢制限を設けていることも、短期での運用は難しいとする金融機関の判断だといえるでしょう。

 

また、融資期間の希望を伝えることはできますが、金融機関の基準により融資期間は決定されます。
一般的には建物の法定耐用年数を用いるケースが多く、アパートローンは金融機関の独自の基準を設けています。

このとき注意したいのが、アパートローンの完済時年齢です。
仮に物件は30年の融資が可能であっても、申込時の年齢の関係で融資期間が短くなるからです。

融資期間を短くすることはできますが、延長するのは基本的に難しくなります。
期間を延ばす方法としては、建物診断や大規模修繕の履歴を用意し銀行に相談することです。
第三者機関の立場から建物の評価を得ることで、融資期間が延びる可能性があります。

 

銀行等の金融機関で不動産投資ローンを借りる流れ

ここでは不動産投資ローンを借りる流れを具体的に5つの段階に分けて説明します。

 

①事前審査（仮審査）

投資用ローンの受付ができるかどうかの確認をおこないます。
事前に面談の相談アポイントを取り、必要書類を用意してから訪問をしましょう。

 

②本申込み

仮審査に合格したら、本申込みに進みます。
正式に借入申込書に記入し、必要書類を提出しましょう。
希望の融資額や期間は、借入申込書に記入することができます。

 

③本審査

借入申込書をもとに審査をおこないます。
本審査に進むには、売買契約書の写しなどの契約書類が必要になります。
不動産の契約はローン特約付きで契約をおこない、必要書類として提出をしましょう。

 

④契約手続き

金融機関とローン契約（金銭消費貸借契約）を結びます。
金利や期間、解約条件やペナルティなどの融資条件をしっかりと確認して契約を結びましょう。

 

⑤融資実行

物件の決済日（引渡し日）に融資が実行されます。
事前に当日のお金の流れを理解しておきましょう。

 

まとめ

不動産投資ローンは金融機関により、取り扱いの考え方が異なります。
都市銀行、地方銀行、信用金庫の考え方や特徴を理解したうえで、融資相談をおこない使える金融機関を確認することが重要です。
特に物件のエリアは各金融機関によって異なるため、物件を探すよりも先に融資先を決めてから投資をおこなうようにしましょう。

 

さらに、物件購入先の不動産投資会社によって提携金融機関が存在し、一般投資家の個人持ち込みよりも優遇された低金利で資金調達できることもあるので、購入前に事前確認することをお勧めします。

 

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