今回は、不動産投資を始めるために必要な自己資金についてご紹介します。 0円からの不動産投資も不可能ではありませんので、なるべく少ない費用から始めたいと考えている方は是非参考にしてみてください。
目次
物件の購入には物件代金の他にも税金・手数料・保険料などが必要
不動産物件の購入は、物件代金の支払いのほかに「諸費用」がかかります。主な諸費用は、印紙税・不動産取得税・登録免許税・司法書士報酬・仲介手数料（不動産会社）・火災保険料・地震保険料などです。［注1］
一般的には、物件価格の5％～10％と言われており、新築物件の方が安く中古物件の方が高くなります。［注1］
現金で支払うことになりますので、物件用の資金とは別に用意する必要がある費用です。
［注1］常陽銀行：住宅購入・ローン契約にかかる諸費用のアドバイス
http://www.joyobank.co.jp/personal/loan/jutaku/shohiyou.html
自己資金0円・フルローン融資での不動産投資は高リスク
先述した諸費用も融資対象のフルローン融資を行っている金融機関があれば、自己資金0円からでも不動産投資は始められます。しかし、リスクは高く賢い選択ではありません。
2017年以前には、よく見かけた銀行のフルローン融資ですが、現在の不動産投資ローンに関する融資規定は厳しくなっています。融資条件として、物件査定価格の10％～30％の頭金が条件となっており、フルローン融資を行っているところがあったとしても金利はかなり高い傾向にあるでしょう。
自己資金を持っていて使わないのと、持っていないのとでは大差があります。仮にフルローン融資を利用して物件を購入したとして、毎月の返済を物件の家賃収入から支払っていくと考えた時、ある日突然「空室」になってしまったらどうなるのでしょう？
自己資金がない場合は、身を削るか更に借金を増やすことになります。また、自己資金を持っていた場合でも、高い利息を払い続けることになり、リスクを減らして収益を残す安定的な不動産投資とは言えなくなってしまいます。
リスクを考え自己資金に余裕を残して不動産投資を始めることが大切
物件購入後のリスクとして、大きく以下の2つが挙げられます。
- 設備交換や修繕による出費の増大
- 空室、空き家による収入の減少
自己資金をすべて物件の頭金にあててしまうと、このようなリスクが発生した場合に、ローンや必要経費を捻出するのが難しくなってしまいます。
どんな投資も、大事なのは「リスク管理」と「収益の伸ばし方」です。ますば、徹底したリスク管理で自己資金に余裕を残した投資を行い、さらに利益が出てきたら次のステップへ上がる準備を整えましょう。
サラリーマンやパートを続けながら、物件を一つ、また一つと増やして不動産投資家として成功を収めている方もいますよ。
自己資金100万円～300万円での不動産投資例
諸費用を7％、ローンの頭金を20％とすれば、購入できるおおよその物件価格が算出できます。 無理なく頭金が出せる物件とはどの程度の価格帯であるのか、物件探しの目安にしてみてください。
- 頭金100万円の場合：100万÷27％＝370万円
- 頭金200万円の場合：200万÷27％＝740万円
- 頭金300万円の場合：300万÷27％＝1,111万円
1,000万円以内の不動産物件となると、中古・新築分譲マンションの一室購入や、地方の中古戸建購入が考えられるでしょう。 ただし、融資の受けやすさは、年収や雇用形態、会社の規模によっても変わります。物件の候補が見つかったら具体的に資金計画を練ってみましょう。
不動産投資はミドルリスクミドルリターン
ハイリスクハイリターンのFX投資や株式投資とは違い、不動産投資は景気に大きく左右されないミドルリスクミドルリターン。物件が物として残り、ある程度事業の安定が見込めるため、金融機関からの融資も比較的受けやすいです。
ただし融資を受けられたとしても、資金計画はもちろん、空室時などのリスクヘッジをきちんと行わなければ、手元の資金も底をついてしまいます。
逆を言うと、資金計画とリスクヘッジさえ間違えなければ大きな損はない投資法だともいえますので、準備可能な自己資金をもとにリスクと利益のバランスが叶う物件を探してみましょう。
リスクの少ない不動産投資を目指すなら無理のない物件選びを
不動産投資は0円の自己資金でも始められる可能性はありますが、投資の基本である「リスク管理」から外れてしまうことを認識しておきましょう。ミドルリスクミドルリターンの不動産投資を安定的に行うには、無理のない物件を選んで足元を固めながら徐々に物件を増やしていくのがおすすめです。
