戸建て不動産への投資ならボロ物件が狙い目！注意点や失敗しないための方法も解説

先行き不安な時代だからこそ、給与所得のほかに不動産投資による収入を考えているサラリーマンの人は少なくありません。

不動産投資用の物件では、マンション1室から戸建てまでいくつか種類があることをまずは押さえておきましょう。

 

その中でも今回は「戸建て投資」について、マンション投資と比較した場合のメリット・デメリット、狙い目の物件の詳細、失敗しないためのポイントなどを解説していきます。

戸建て不動産投資はボロ物件が狙い目！

戸建て住宅で賃貸経営を考える場合、投資資金の面から新築ではなく、築年数が経過した中古戸建てが狙い目です。

中古戸建てとは、人が一度入居しただけの築浅物件から、築年数を相当経た物件までありますが、今回おすすめするのは、ファミリー層を入居者として狙える中古の物件です。

築年数が40年を超えるような劣化がひどいボロ物件でも特に問題はないといえるでしょう。

 

戸建てのボロ物件に投資するメリット

中古戸建てでも、築年数のかなり経過したボロ物件を不動産投資の対象とする場合に得られるメリットを4つご紹介します。

 

初期投資額が少ない

　戸建て賃貸用に中古物件を購入する場合、以下のような費用がかかります。

 

 

この出費の中で抑えることができるのは、物件の購入費用とリフォーム費用です。

リフォーム費用については、水回りなど最低限はリフォームが必要となりますので、100万円前後はみておきましょう。

 

では物件価格はどうなのでしょうか。

戸建てのボロ物件は、瑕疵（経年劣化による建物の構造部の不具合や欠陥）があるケースが多いため、破格で売りに出されていることも珍しくありません。

ボロ物件の価格帯であれば、同じ価格のマンション投資よりも広い延床面積の物件を購入できますし、住宅ローンを組む必要がないケースも多いです。

 

利回りが高い

戸建てのボロ物件投資で一番の魅力は、利回りの高さでしょう。

物件を300万円で購入し、水回りや内装を100万円でリフォーム後、月額家賃7万円で貸し出した場合の表面利回りを考えてみます。

 

 

実際には、ここに税金・たびたびかかる修繕費などの出費も加えることになりますが、それでも高い利回りだといえるでしょう。

 

需要が安定している

戸建てボロ物件は、具体的には子どもが小さなうちに庭で思い切り走らせたい、ペットを飼いたい、ガーデニングがしたい、2台分の駐車場つき物件に住みたいといったファミリー層を入居者として狙える投資になります。

賃貸需要が決して低いわけではなく、逆に一定数の需要が見込めるといえます。

このような需要に柔軟に対応できるのも中古戸建て物件の大きな特徴です。

 

管理コストが低い

マンションやアパートなどの一棟購入と違い、戸建て物件ではエントランスやエレベーター、階段といった共有部分がありません。

戸建ての敷地内に庭がある場合は、草むしりを定期的に行う必要がありますが、入居者が家庭菜園にするなり除草するなりメンテナンスを行います。

戸建て賃貸経営では、大家側の管理コストや手間は非常に少ないのです。

 

戸建て物件に投資するデメリット

戸建てボロ物件投資では、以下のようなデメリットが挙げられます。

 

市場に出回っている物件数が少ない

不動産の売却サイトなどを見ると、物件数が圧倒的に多いのがマンション1室から不動産投資を行うことができる「区分マンション」です。

対して、戸建て物件は市場に出回っている物件が非常に少ないため、なかなか出会える確率は低いでしょう。

 

マンション投資と比較して家賃収入が少ない

リフォームをしていても40年以上の築年数で戸建てとなると、空室リスクを避けるには、月額家賃を高く設定することが難しいのが現実です。

主に内装を気にすればいいマンションとは違い、戸建て物件では設備や内装だけでなく、外観にも気を配る必要がありますので、どこまで初期投資でお金をかけるかという問題にもなります。

初期投資が大きければ、その分出費も重なりますので、家賃収入によるインカムゲインは少ないでしょう。

 

家賃相場や需要の調査が難しい

そもそも供給量が少ないとはいえ、戸建て賃貸物件の需要がどのくらいかはエリアによってまちまちです。

入居者がなかなか見つからないといった失敗を招かないためにも、事前に狙っているエリアにある不動産会社に電話をかけて、戸建ての家賃相場や需要についての情報収集をするのが鉄則です。

 

ほとんどの場合でリフォームが必要になる

中古の賃貸物件を探す際は、毎日の暮らしに直接結びつく「水回り」がきれいかどうかをチェックする人がほとんどです。

そのため、戸建てのボロ物件を購入して賃貸に出す場合は、リフォームをしておくほうが賢明でしょう。

 

DIYで行うという人もいれば、時間や手間を考えて業者に依頼する人もいますが、リフォーム費用についても、初期投資費用に含めておかなければなりません。

 

戸建て投資で狙い目の物件

メリット・デメリットについて把握したうえで、戸建てボロ物件の中でも、以下の項目をできる限り多く満たすような物件を探していきましょう。

 

築年数が古い物件

築年数が40年以上にもなる戸建て物件は、瑕疵の可能性も面から売れにくいケースが多く、売主側にとっては損切りとなる激安価格で売りに出されることも。

リフォーム費用も考えれば、物件価格をなるべく抑えたいところではあります。

 

しかし、不動産投資として考えれば、賃貸収益年数を見越して、戸建てボロ物件の中でも築年数が浅い物件を選ぶようにしましょう。

 

任意売却物件

住宅ローンの返済が難しくなり、売りに出されているのが「任意売却物件」です。

任意売却物件は、通常の相場よりも1～3割の安さで物件価格が設定されています。

 

また、売主側としては、手続きが大変になる競売にかけられる前に、任意売却で物件を売却してしまいたいという気持ちから、値下げに応じてくれる可能性が高いのも特徴です。

 

瑕疵担保責任がない物件

瑕疵に対する責任を負う「瑕疵担保責任」を売主に求めないことで、値下げしてもらえる可能性があります。

その際には、物件に瑕疵そのものがないか、しっかりチェックしておくことが肝要です。

 

再建築可能な物件

戸建てボロ物件の場合、築年数や劣化の進み具合によっては、近い将来に建て替えが必要になる可能性も出てきます。

 

気をつけたいのは、その土地が再建築可能な条件を揃えているかどうかです。

建築基準法の道路に関する制限が定められています。

「道路の幅が4m以上」もしくは「間口2m以上の接道あり」を満たしていないと、再建築ができず、売却しようにも賃貸に出そうにも難しいです。

 

人口が少なすぎない住みやすい街にある物件

賃貸物件の借主側としては、物件の利便性や日当たりなどの状態も大いに気になる部分でしょう。

戸建て賃貸物件の入居者はファミリーが対象となり、長期契約が見込める点からも、借主は妥協せずに住みやすいエリアを選ぶものです。

 

戸建てのボロ物件で投資を行う際は、借主ファミリー目線で見た住みやすい街かどうかにも注目しましょう。

 

戸建て物件は売却まで見据えた計画が重要

不動産投資用に戸建て物件を購入した場合、最終目標は「売却」となるケースが多いです。

そのためにも、実際に売却できる可能性が高く、戸建て需要が高いエリアの物件を、最初から意識して選んでおきましょう。

 

さらに、キッチンや浴室などのリフォームをしっかりと行うようにするのも、売却できるかどうかの重要なポイントです。

 

まとめ

築年数によらず、不動産投資用に戸建て物件を購入しようと思っても、探し出すのは困難です。高利回りが期待できそうな戸建てボロ物件に出会うためには、できるだけこまめに物件サイトをチェックしたり、不動産会社に顔を出してコネを作ったりするのが、かえって近道になります。

 

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