投資用物件の購入など、大きなお金を動かすことになる不動産投資では、さまざまな要因によって赤字経営となる可能性があります。
老後の資金を作るつもりではじめた不動産投資で赤字が発生しますと、心配になる人も多いかもしれません。
実は、不動産投資では問題とならない赤字もあるのです。
今回は、不動産投資が赤字経営になる原因と、良い赤字・悪い赤字について詳しく解説していきます。
目次
不動産投資での「赤字」はどんな状態のこと？
不動産投資での収益は、一年間の家賃収入から、ローン返済の金利・管理会社への手数料・修繕費などの経費、そして固定資産税などの租税公課の合計を引くことで算出されます。
この時に収益がマイナスとなった場合は「赤字」です。
つまり、年間の家賃収入よりも支出が多いと儲けが出ず、自己資金からの持ち出しが多くなり、マンションなどの賃貸経営を続けることが難しくなります。
赤字計上はデメリットばかりではない
ところが、不動産投資での「赤字」は損となるだけではありません。
不動産収益を得たら、基本的に確定申告をする必要がありますが、その際にローン返済の金利や修繕費などを経費として計上できます。
収益から経費を引くことで課税所得額が減りますので、不動産所得に対する所得税・住民税が減ることに。赤字計上の場合はこれらの税金がゼロになります。
また、会社にお勤めのサラリーマンなど本業の給与がある人では、確定申告時に副業の不動産経営の赤字と損益通算をすることが可能です。
給与所得で源泉徴収されていた分からいくらか還付される可能性が高くなりますので、不動産の赤字計上は節税効果が高いと言えます。
赤字が続くと物件価値が下がる可能性あり
不動産経営での赤字は節税対策となる反面、赤字が続くと「収益性が低い物件」と判断されてしまう可能性が出てきます。
物件を売却しようとしても査定額が低くなったり、そのせいで売却損となってしまったりしますので、赤字経営を長く続けるのは避けたいところです。
不動産投資の「良い赤字」と「悪い赤字」
デメリットだけでなくメリットにもなる場合がある赤字。
大きく分けて「良い赤字」と「悪い赤字」と定義しますと、それぞれ以下のようになります。
良い赤字
いわゆる「計上して得する赤字」には以下の4種類があります。
詳しく説明していきましょう。
減価償却で計上される赤字
事業に必要であり経年劣化していくものを購入した場合は、「減価償却資産」として認められます。
不動産経営では建物、経理で使用するパソコンなどがこれに当たるでしょう。
資産の質によって法的耐用年数が決められていて、新品（新築）であれば取得費用をその年数で割り、その間毎年経費計上することが可能です。
中古の場合は償却年数を出す計算式があります。ちなみにパソコンの償却年数は4年です。
このように減価償却費として計上できる赤字は、資産としてのものが手元に残りつつ支出として認められますので、ダブルでお得になると言えます。
ローン返済のための少額持ち出しで発生する赤字
4,000万円を借り入れて毎月2万円ほどの少額でローン返済を続けていく場合を考えてみましょう。
例えば返済期間が20年間だとするとその間は家賃収入が入りますが、ローンの金利もかかることになり、初期はどうしても赤字が発生することになります。
しかし不動産投資物件を購入するために自己資金の4,000万円が貯まるのを、20年間待つのは得策とはいえません。
一気に借り入れて毎月少額のローン返済を続けていくほうが、その間に節税効果が得られますし、家賃収入による資産形成ができます。
さらにローン返済後には物件が資産となりますので、この場合の赤字は問題がないと言えます。
キャピタルゲイン（売却益）を下回る赤字
将来近くに駅ができる構想があるマンションなど、好立地が予想される物件では、将来的に物件価格が上昇する可能性が高くなります。
このように、将来売却する際の価格が元の購入価格よりも高くなりそうな物件で、現在発生している赤字がその差額よりも小さい範囲で収まっているのであれば大丈夫でしょう。
悪い赤字
不動産投資における収支で、以下のような赤字が続くと深刻な問題に発展する可能性が出てきます。
空室により発生する赤字
区分マンション1室を不動産投資として運用する場合、空室が発生して家賃収入が入ってこなくても、毎月のローン返済という支出は続きます。
すぐに空室が埋まれば大きなトラブルにはなりませんが、空室が続く場合は家賃収入によるキャッシュフローが見込めず、ローンの返済も難しくなってくるでしょう。
売却しようとしても、赤字続きによる物件価値の低下で売却価格も下がってしまいます。
このような不動産投資は、トータルで見て失敗だと言えるでしょう。
高いローン金利により発生する赤字
不動産経営で経費に計上できるのは、ローン返済額ではなく「ローン金利」です。
物件の購入でローンを組んだ場合、課税所得が減額されて節税効果となりますが、減価償却費と認められる物件購入費用などとは違い、ローン金利はものが手元に残るわけではない単なる出費です。
ローン金利は、安ければ節税効果が期待できますが、高いと節税効果どころではなくどんどん現金が減っていくことになります。
赤字経営から早期に脱却するための方法
上記でご紹介したような「悪い赤字」が発生してしまったら、以下の2つの方法でできるだけ早めに経営の方向性を修正しましょう。
リフォームや管理体制の改善を行う
空室によるキャッシュフローの減少を食い止めるためには、物件を魅力的にリフォームするなどして集客性を高めるのが効果的です。
また、物件の管理を委託している会社を再考してみる良い機会でもあります。
不動産会社と同様に管理会社もたくさんあり、空室リスク対策に強い、入居者間のトラブル解決に強い、災害時の対処経験が豊富など、それぞれ得意分野を持っています。
物件の管理を委託している会社を、空室リスク対策に強い管理会社へ変更するのもおすすめです。
安いローンに借り換える
高い金利で赤字が続く場合は、できるだけ早期に安い金利のローンへの借り換えを検討しましょう。
ローンの借り換えでは、現在の融資元へ支払う手数料（印紙税、保証料、事務手数料、全額繰り上げ返済手数料等）がかかることになります。
しかし高い金利で借り続けるよりもトータルで節約できる可能性が高いです。
安いローンに借り換えた後に、可能であれば繰り上げ返済を行えれば、さらに返済額を抑えられます。
不動産投資の初心者の場合、融資を受けることが目的になってしまい、実際にローンの返済が始まるとローンの見直しをしない人も多いようです。
ローンは借りっぱなしではなく、時々ほかの金融機関の金利もチェックするなど見直すようにしてください。
まとめ
赤字計上には「良い赤字」「悪い赤字」があることを知っておきますと、不動産投資の失敗につながりにくくなります。
ただし、家賃収入や売却益による収益を得るために不動産投資を行っているはずですので、赤字計上による節税効果を大きな目的だと勘違いしないようにしてください。
赤字になる原因とそれぞれの違いを把握することで、健全な運用を続けられます。
もし「悪い赤字」に気がついたら、できるだけ早めに軌道修正を行いましょう。
