マイナス金利政策が継続する今、低金利融資のメリットを生かした賃貸型不動産投資が人気を集めています。ですが、成功の是非は購入した物件とパートナーとなる不動産投資会社によって大きく変わります。今回はこの不動産投資における注意点をチェックしましょう。
目次
不動産投資を始める前の注意点
賃貸マンションの不動産投資はローリスク・ローリターン投資として魅力ですが、それでもデメリットや注意点は多々あります。
- 空室になると利益がでない
- 経年劣化などで年々家賃が下がっていく
- 繕費などのコストが掛かる
賃貸型の投資では、不動産売買のような特別な専門的知識や情報収集ノウハウは不要です。また投資資金もローンでカバーできるので、一般の方でもハードルが低いと言えるでしょう。
ただし、運用利回りに見合った物件を探す点では、慎重に行動しなければいけませんし、パートナーの不動産投資会社選びも簡単ではありません。 また、マンションなどの物件は経年劣化して、運用利回り率は徐々に低下していきます。まして空室にでもなれば、ローン返済の費用も捻出できないこともあるのです。修理修繕などのランニングコストの面もしっかり把握しておきましょう。
ようは、狙った賃料で空室率の少ない物件を購入し、効率良く賃貸業をサポートできるパートナーを選ぶのが成功の秘訣です。
不動産投資会社を選ぶ時の注意点
良い物件を探すのも、空室が出ないように運営してもらうためにも、不動産投資会社の選択に掛かっています。抑えるべきポイントは次の3つです。
- 互いに話し合いがしっかりできるコミュニケーション
- 不益な情報も報告してくれて、具体的な対策も提供してくれること
- 賃貸マンション運営の実績をチェックすること（提供資料内容も含む）
パートナーシップが取れる不動産投資会社を選ぶ
不動産投資会社の本音は『売れない物件をさばきたい！』です。共にウイン・ウインの関係を築く気持ちが無ければ無駄な投資になりかねません。『特定の物件をやたら勧めてくる』とか、『お得物件だとアピールしてくる』といった押しつけがましい不動産業者には要注意です。 基本的に売り出し前の物件でない限り、売れ残っている理由・デメリットが必ずあります。それを客観的に分析して、クライアントに情報提供できない不動産業者には効果的な運用も望めません。
賃貸マンション投資のセオリーは、良い物件を探して、納得のいく仲介を得てコツコツ運用していくことです。その始めの物件選びを急かせる不動産業者は信用できないでしょう。相手は専門家ですから、豊富な情報とノウハウで投資家を迷わす事は朝飯前です。
そうではなく、公正な立場で事実を提示してくれるパートナーが必要です。おすすめポイントと同時に不益な情報も正直に報告してくれ、その上で具体的な対策も提供してくれる不動産投資会社が望ましいでしょう。物件ごとの利点やリスクを話し合い、過去の成功例・失敗例を踏まえてカバー策が提示できるところなら、パートナーとしても安心できます。
そこで、資料は必ず全部目を通し、内容をしっかりと把握しておきましょう。分からない所や疑問点は直接質問して、その返答も判断材料にしましょう。 また、口コミやブログの体験談、そして実際に運用を代行しているマンション物件のチェックも忘れずに。自分の目で業者の運用実態を確認するのは最も重要です。
不動産物件を購入する時の注意点
次に、不動産物件を購入する際の注意点をご紹介します。
現場のチェックは自分で行う
不動産業者に勧められるままに購入してはNGです。候補に挙げた物件の入居率を考えましょう。同じマンションに複数の空があれば疑ってください。近隣の似たような部屋の空き状況はどうか？賃料の相場はどうか？地元の不動産屋を回って自分で調べてみましょう。
不動産投資ローンは金利が高い
不動産投資ローンの金利は年利2～4％、しかし住宅ローン金利は年0.4〜2％と低金利です。例えば4000万円のローンで、年間120万円前後の利息が発生しますから、初めはあまり高額ローンを組まないように物件選びをしましょう。運用利回りが5％あったとしても、金利で殆ど持っていかれてしまいます。
また、頭金を40％ぐらい入れる感じで投資を始めるのもポイントです。できる限り自分の資産範囲で投資をするのが成功の秘訣です。
不動産選びの際は、運用中のプランやサービスもしっかり確認しよう
運用中の注意点としては、入居者の確保についてどんなプランやサービスがあるのかを確認しましょう。最近は空き室保証のサービスを提供しているところもあります。また入居者の家賃滞納への対応はどうか？利益の上がらない物件の売却についてはどうか？等、いろいろと問題点が出てきますが、それらをきちんとプラン化している不動産投資会社を選ぶのも大事です。くれぐれも焦らず丁寧に探していくようにおすすめします。
