不労所得の代表例として、不動産投資による家賃収入が挙げられます。
とくに東京をはじめとする都心部での駅徒歩物件の人気が高く、大きな注目を集めています。
不動産投資とは、保有する物件に対し、入居者を募り、家賃として収入を得る方法です。
一般的には、不動産管理会社を介して賃貸管理が行われます。
手間の小ささから魅力も大きく、リスクも少ないといわれている家賃収入による不動産投資。
しかし、マンションで行うか、戸建てで行うか、マンションであれば一棟投資か区分投資かなどでメリットや注意点が異なるため、違いを知っておくことが必要です。
そこで今回は、マンション一棟買いによる不動産投資に着目し、メリットと成功のためのポイントについて解説します。
マンションを一棟買いするメリット
今回オススメする不動産投資の方法は、マンション一棟買いによる投資です。
上記のとおり、不動産投資といっても、ワンルームマンションや区分所有など、いくつかの方法があります。
ここでは、他の方法と比較しながら、マンション一棟買いによる不動産投資のメリットについて解説します。
利回りが高い
一棟マンションは、区分所有と比較して、投資利回りが高いのが特徴です。
現在、区分マンションの表面利回りが約7.3%、一棟マンションの表面利回りが約8.0%となっています。
このように、いくつもの物件を比較した平均値では、区分所有よりも一棟所有の方が高い傾向にあることがわかります。
投資において、利回りの高さは重要なポイントのひとつになるため、利回りが高いということはメリットといえるでしょう。
家賃収入が大きい
一棟すべてを保有している場合、区分で所有している場合と比較して、賃貸物件に対する家賃収入が高いことがメリットとなります。
仮に1フロア5部屋、5階建てのマンションを保有していた場合、合計で25部屋存在することになります。
1ヶ月の家賃が1部屋6万円の場合、6万円×25部屋で150万円の家賃収入となります。
対して、区分所有の場合は1ヶ月10万円の家賃設定をしていたとしても、1ヶ月の家賃収入は10万円のため、1ヶ月の収入には大きな差が生じます。
収入金額が高いほどキャッシュフローもよくなるため、区分マンションよりも一棟所有の方が、メリットが大きいといえます。
資産価値が高い
区分所有よりも、一棟すべてを所有している方が土地面積や上物の所有率が高いため、それに比例して資産価値も高いことがわかります。
なかでも、土地を直接保有できるというのは大きなメリットです。
資産価値が高いということは、銀行から融資を受ける際にも強みになるため、高いに越したことはありません。
空室リスクが軽減される
不動産投資において、空室リスクは切手も切り離せないものですが、一棟所有の場合は、空室リスクが軽減されるというメリットがあります。
区分所有の場合は、所有している部屋が空室になってしまうと、収入はゼロになってしまうのです。
しかし、一棟すべてを所有している場合は、空室が発生したとしても、他の部屋の家賃から収入を得られます。
このように、空室リスクを軽減できるというのも、一棟マンションを購入するメリットといえるでしょう。
物件に対する自由度が高い
一棟マンションの場合は、物件の運営に関する自由度が高いことがメリットとなります。
区分所有の場合は、大規模改装を行う際には何人もの所有者の同意が必要です。
しかし、オーナーが一人の場合は、その分スムーズに運営方針を決められます。
マンション一棟買いするまでの流れ
マンションを一棟買いするからといって、特別なことはとくにありません。
不動産会社に連絡を行い、ニーズを伝え、売り出している物件の確認を行います。
希望の物件が決まったら、買付を依頼しましょう。
融資を受ける場合には、金融機関と相談を行いまう。
融資可能となった場合には、価格交渉や重要事項説明を受けた後に契約締結、という流れになります。
マンション一棟買いは注意点もたくさんある
上記では、マンション一棟買いのメリットについて解説を行いました。
しかし、メリットだけでなく、その反対に注意点もいくつか存在します。
ここでは、マンション一棟買いに関する注意点について、内容とともに対処法についても解説します。
災害リスク
マンションを一棟所有している場合、地震や火事などの災害リスクも大きなものとなります。
たとえば火事が起きた場合、区分所有であれば、所有している区分でない限り、関係のないものとなります。
しかし、一棟すべてを所有している場合には他人事ではありません。
また、地震などにより全壊してしまった場合には、すべての資産を失うことになります。
このような災害リスクには、保険を活用することによってリスクを軽減できます。
保険を使って、万が一に備えることが大切です。
空室リスク
不動産投資と密接な関係にあるものが、空室リスクです。
常に満室稼働できる保証はなく、時には空室が出てしまう場合もあります。
しかし、上記でも解説しているとおり、マンションの一棟買いの場合は、空室リスクの軽減につながります。
空室リスクは投資利回りの低下に直結するリスクでもあるため、可能な限り軽減することが大切です。
金利リスク
マンション一棟買いの場合、融資を受ける金額も大きくなるでしょう。
そのため、少しの金利の変動であっても、返済額に与える影響は大きなものとなります。
金利に注意することを忘れずに、日々チェックすることが大切です。
管理費・修繕費が高額になる
マンション一棟買いの場合は、保有する部屋数も多くの数になるため、それに比例して、管理費や修繕費も高額になります。
高額となるランニングコストをしっかりと計算に入れ、キャッシュフローを管理することが大切です。
簡単に売却ができない
マンション一棟を売却するということは、それだけ大きな資金が動くことから、簡単には売却ができません。
どうしても流動性は悪くなってしまいます。
そのため、売却を検討する際には、売却時期に十分な余裕をもって行うことが大切です。
入居者トラブル
マンション一棟買いでは、部屋数が多くなるため、それに比例して入居者トラブルのリスクも高くなります。
オーナーチェンジなどで購入する際には、事前に不利益を与える恐れのある入居者がいないことを確認することで、リスク回避につながります。
一棟買い投資を成功させるための5ポイント
上記では、マンション一棟買いに関するメリットや注意点について解説してきました。
ここでは、実際に一棟買いを行う上で、収益物件を見つけ、投資を成功させるためのポイントをご紹介します。
不動産投資の基礎知識は必須
不動産投資を行うためには、不動産投資の基礎知識は必要不可欠です。
悪徳な業者に引っかからないためにも、RC造など基礎知識をもった上で相談に臨みましょう。
複数の不動産投資会社を比較して選ぶ
同じエリアの物件であっても、複数の不動産会社を比較することが大切です。
実際に現地に足を運んだ上で、相場などを調べ、それをいくつかの業者と比較して決断しましょう。
融資を受ける金融機関も複数を比較して選ぶ
上記でも解説しているとおり、マンション一棟買いでは、少しの金利の変動でも大きな金額となります。
そのため、融資の相談をする際も、複数の金融機関で相談を行い、最も条件のいい場所から受けるようにしましょう。
物件の購入タイミング
不動産投資を成功させるためには、物件の購入タイミングも非常に大切です。
高いときに購入してしまうと、売却時に損失へとつながってしまうため、相場の値動きをしっかりと見極めてから購入するようにしましょう。
資金に余裕をもって投資する
あまりに大きな融資を受けて投資することはリスクにもなりうるため、自己資金の3～5倍が妥当といえます。
また、修繕費をはじめとする維持管理費、各種税金、空室リスクも考えた上で、資金に余裕をもつことが大切です。
まとめ
マンション一棟買いには、空室リスクを軽減できるなど、さまざまなメリットがあります。
しかし、注意点もいくつも存在するため、リスクとリターンのバランスを取ることが大切です。
実際に物件を購入する際には、画像掲載だけで判断せず、ポイントをしっかりと押さえ、効率のよい投資を目指しましょう。
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