【完全保存版】不動産小口化商品について｜意味やメリット・デメリットなどを徹底解説します

「不動産小口化商品」は、少額から不動産を所有できる今注目の不動産投資商品です。
似たような投資商品としてREITなどの不動産投資信託がありますが、これらの商品の場合、実際に不動産を所有することはありません。

 

一方で、不動産小口化商品は実際に不動産を所有するため、相続税の節税対策にも効果的です。
そのため、不動産投資を検討しているが多額の資金の用意が難しい方や、相続税に悩まされている方にとっての解決策となる投資商品といえるでしょう。
この記事では、不動産小口化商品の概要に加えて、メリットやデメリットなどについて解説していきます。

不動産小口化商品とは

不動産小口化商品とは、ひとつの不動産を複数人の投資家で購入する、少額投資が可能な不動産投資商品です。
投資した不動産の家賃収入や売却益は、投資家が投資した割合に応じて受け取ることができます。

 

また、不動産小口化商品は「不動産特定共同事業」に該当します。
不動産特定共同事業は投資家の保護を目的とした「不動産特定共同事業法（不特法）」にもとづいて運営されているため、ほかの投資商品と比べて投資家のリスクが少ない投資商品といえるでしょう。

 

以下の表は不動産小口化商品について簡単に表したものです。
次に、それぞれの詳細について解説していきます。

 

	賃貸型	任意組合型	匿名組合型
事業主体	投資家	共同事業	事業者
出資金額	100万円～	100万円～	数万円～
運用期間	10年～	10年～	数ヶ月～
特徴	・長期的に安定した収益を得られる ・相続の節税対策として活用できる	・長期的に安定した収益を得られる ・相続の節税対策として活用できる	・低資金で開始できる ・短期運用が可能

 

①賃貸型

賃貸型の場合、複数人の投資家が不動産を購入し、メンテナンスや修繕、集客といった不動産の管理・運営は業者が行います。
賃貸型は1口100万円以上、運用期間10年以上などの商品が多いため、長期運用で安定収益を得られるのが特徴といえるでしょう。

 

また、投資家は実際に不動産を所有することになるため、不動産から生まれた利益は確定申告の際に「不動産所得」として計上されます。

 

②任意組合型

任意組合型の場合、投資家と業者の両方に不動産の持分権があります。
賃貸型と同様、1口100万円以上、運用期間10年以上などの商品が多いため、長期運用で安定収益を得られるのが特徴です。

 

また、投資家は実際に不動産を所有することになるため、不動産から生まれた利益はこちらも賃貸型と同じように確定申告の際は「不動産所得」として計上されます。

 

③匿名組合型

匿名組合型の場合、投資家は不動産ではなく会社に匿名で投資を行います。
匿名組合型は数万円以上、数ヶ月単位の商品が多いため、少額からの短期運用が可能です。

 

匿名組合型は不動産ではなく会社に投資するため、投資家に不動産の所有権はありません。
そのため、確定申告の際、配当金は不動産所得ではなく「雑所得」として扱われることになります。

 

不動産小口化商品のメリット

以下で詳しく解説していきます。

 

少ない資金から手軽に投資できる

ひとつの不動産を複数人の投資家で購入するため、少ない資金から不動産に投資することができます。
通常の不動産投資は数千万単位の初期費用が必要になりますが、少額投資であるため、初期費用を大幅に削減することが可能です。

 

優良物件に投資できる

前述のとおり、ひとつの不動産を複数人の投資家で購入するため、高額な優良物件に投資することも可能です。
首都圏の一等地や利便性の高い好立地などにある優良物件は、高額である反面、大きな利益を安定的に得られる可能性があります。

 

本来ならば手が届かないような高額な物件を扱えるのも、通常の不動産投資にはない大きな利点といえるでしょう。

 

相続税の節税対策の効果がある

不動産小口化商品は REITなどの不動産投資信託とは異なり、実際に不動産の所有権を有することになるため、現金を相続する場合と比べて20%～30%ほどの節税効果が期待できます。
また、不動産小口化商品は100万円前後からはじめることができるため、多額の資産を相続しない場合も、節税対策として不動産小口化商品を活用することができます。

 

不動産管理の手間がかからない

本来の不動産投資では自身で物件の管理をする必要がありますが、業者が修繕や集客などの管理を行うため、自身の負担を大幅に軽減することができます。

 

リスク分散をすることが可能

ひとつの物件に少額から投資できるため、複数の物件に投資することで投資リスクを分散することが可能です。
不動産投資では、空室や災害、価格変動などにより収益が減少するリスクがありますが、複数の物件に投資することで全体的なマイナスを防ぐことができます。

 

不動産小口化商品のデメリット

次にデメリットについて解説していきます。

 

小口化商品自体の募集が少ない

不動産小口化商品は比較的新しい投資商品であるため、購入できる商品自体が多くありません。
さらに、上記で述べたようにさまざまなメリットがあるため、購入を希望する人が多くいます。

 

需要に対して供給が少ない状態のため、自身が投資したい商品に確実に投資できるとは限りません。

 

得られる利回りが少なくなる

通常の不動産投資は自身で不動産の管理を行いますが、不動産小口化商品の場合は業者に一任するため、その分のコストが発生します。
そのため、自身で不動産投資を行う場合と比較して、得られる利回りは少なくなります。

 

しかし、首都圏の一等地などにある高額な不動産の場合は多額の利益を安定的に得られる可能性が高いため、コストを引いても高い利回りが期待できるでしょう。

 

自己資金で投資する必要がある

通常の不動産投資では、不動産を担保にして融資を受けることができます。
しかし、不動産小口化商品の場合、複数人の投資家が不動産を所有する性質上、不動産を担保にすることができません。

 

物件を担保にすることができないため、自身で投資費用を準備する必要があります。

 

不動産小口化商品がおすすめの人

以下に、不動産小口化商品がおすすめの人とおすすめできない人についてまとめました。

 

上記のとおり、不動産小口化商品は少額から、少ないリスクと労力で不動産投資を行いたい人におすすめの投資商品といえるでしょう。

 

不動産小口化商品の活用方法

不動産小口化商品は相続税の節税対策として活用できるほか、少額からの投資が可能であるため分散投資先としても活用できます。
不動産小口化商品は1口100万円以上、運用期間10年以上などの商品が多いため、長期運用で安定的な収益が期待できるでしょう。

 

まとめ

不動産小口化商品は少額から少ない負担ではじめることができます。
そのため、不動産投資を検討しているが多額の資金の用意が難しい方や、知識に不安がある方にとって、比較的手をつけやすい投資商品といえるでしょう。

不動産投資を始めるまでに、投資の知識をしっかりとつけ、無理のない安心な投資を心がけましょう。

 

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