不動産投資を行う際は、金融機関から融資を受けるケースがほとんどです。融資を受ける方法として、物件以外の諸経費も借り入れで補う「オーバーローン」があります。
今回はオーバーローンのメリットと危険性、利用時の注意などを紹介します。
目次
オーバーローンは投資回収率を高める
オーバーローンで得られる最大のメリットは、投資回収率を高められるという点です。 投資回収率とは、投資資金に対する利益の割合を指します。 投資回収率は以下のような方法で導き出せます。
＊投資回収率＝年間回収金額÷投資金額×100
例えば、年間の利益が720万円で、投資金額が3,000万円だった場合は、 ＊720万（年間回収金額）÷3,000万（投資金額）×100＝24（％） 投資回収率は24％となります。
この投資回収率は、自己資金を少なくした方が高くなります。
仮に上述の例の投資金額のうち、自己資金は、1,000万だけだった場合、 ＊720万（年間回収金額）÷1,000万（投資金額）×100＝72（％） となります。 このようにオーバーローンを組むことで、レバレッジを活かした効率的な投資が可能になります。
オーバーローンであれば自己資金ゼロでも投資が可能
オーバーローンは物件費用のみならず、手数料、引っ越し代といった諸経費までを融資でまかなえるローンです。そのため自己資金がゼロであっても不動産投資に参加できるというメリットもあります。
オーバーローンのなかには違法なものもある
オーバーローンに違法性を感じる人もいますが、事実、一般的にオーバーローンとされているものは、違法性の高いものが多数あります。
「かきあげ」は代表的な違法オーバーローンの手口
違法なオーバーローンの手口として代表的なものが「かきあげ」です。 これは、不動産業者が銀行用の契約書と実際の契約書という2通の契約書を用意し、銀行に提出する契約書には実際の額よりも高い額を記載することで、多くの融資を受けようとする方法です。これは当然、違法な行為であり、有私文書偽造の罪にあたります。
源泉徴収や給与明細を修正して銀行に提出業者も
銀行からの融資を受ける場合、源泉徴収や給与明細など、所得がわかるものを用意する必要があります。そして、銀行はその所得に見合った額を融資するのですが、多額の融資を得ようと、源泉徴収や給与明細を修正して提出する業者もあります。 これも当然違法であり、公文書偽造の罪に問われます。
2つの合法的なオーバーローン
事業性融資のオーバーローンは実績がないと審査に通りづらい
プロパーローンと呼ばれる事業性融資。保証会社による保証が不要で、金融機関が独自に設定した審査基準から融資可能か不可能かが判断されます。 この事業性融資の場合、事業主としての実績があれば、オーバーローンでの融資も可能ですが、実績がない場合、特に不動産投資初心者となると、審査に通りづらいという難点があります。
住宅ローンのオーバーローンはその物件に住むことが条件
住宅ローンで不動産賃貸業を行う場合、その物件に住むことが融資の第一条件です。そのため、オーバーローンでの融資を受けたとしても、投資用の物件を購入することは、認められていません。
一見不便に感じますが、居住スペースと賃貸スペースが一緒になっている賃貸併用住宅として購入すれば、自宅に住みながら家賃収入が見込めるというメリットがあります。
オーバーローンは収益性の高い物件に投資すれば危険性は低い
違法なオーバーローンも蔓延っているためか、オーバーローン自体に危険なイメージを抱く人もいます。また、多くの額を借りるため、月々の返済額が膨れ上がることから、オーバーローンに対して避ける人もいます。たしかに、借りる額が多くなるため、月々の返済額も高まります。ですが、収益性の高い物件に投資することで、返済苦に陥るという危険は回避できます。
仮に、諸経費を含め2,000万円の不動産に、借入期間30年、金利1.2％の全額オーバーローンで投資します（返済額 6万6,181円 / 月）。 家賃6万円、全室10室だとして、満室になっていれば、月60万円の収入があります。ここから、返済額をひくと、手元には53万3,819円残ります。
一方、同額の不動産に、借入期間30年、金利1.2％で、1,000万円のみ融資を受けて投資した場合、月々の返済額は、3万3,090円です。 ですが、家賃6万円で3室しか埋まっていない場合、月18万円の収入で、そこから返済額をひくと、14万6,910年が手元に残ります。
２つのパターンにおける収益に対する返済の割合は、オーバーローンの方が11％、一部自己資金の方が18 ％となっており、一部自己資金の方が、収入における返済の割合が高いといえます。
このように、収益性の高い物件をみつけることで、オーバーローンにおける返済額の増加という不安点は解消できます。
2>合法的なオーバーローンを活用して収益をあげるオーバーローンには違法性の高いものも数多くあります。そのため合法的なオーバーローンを見つけだし、正しく活用しましょう。また、収益性の高い物件を選ぶことで、オーバーローンによる返済の不安は払拭できるので、事前にしっかりと物件選びを行っておきましょう。
