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アパート経営をするならここに注意！気をつけたいポイント3つ
不動産投資の中でも最もポピュラーな投資方法として知られるアパート経営。
土地や物件探しから始めるとなるとかなりの手間ひまと費用がかかりますが、経営後は安定した収入を得られるので、不労所得を目指している方にとってメリットの大きい不動産投資と言われています。
ただ、それはアパート経営が無事軌道に乗った場合の話で、もし失敗したら当然ながら大きなリスクを背負うことになります。
「こんなはずじゃなかった」と後悔することのないよう、アパート経営を始める前、あるいは初期の段階で気をつけるべき点をしっかりチェックしておきましょう。
不動産投資を行うにあたって注意しておきたいポイントは複数ありますが、ここでは特にアパート経営をする上で気をつけたい点を3つにまとめてみました。
注意点1.空室リスクがあると安定した収入が得られない
アパート経営を行っていく上で一番注意したいポイントが空室リスクです。
すべての部屋に住人が入居している状態が続けば安定した収入が得られますが、逆に空室が目立つような状態だと、当初予想していたような収益を得られない可能性があります。
そんな状態が長く続くとアパート経営が立ちゆかなくなり、最悪の場合、物件を手放すことになりかねません。
空室リスクを低減するには立地の良い場所を選ぶのはもちろんですが、年々変化する入居社ニーズに柔軟に対応していく努力を続けるのも重要なポイント。
たとえば女性の入居者を見込んでセキュリティを強化したり、高齢者をターゲットにするならバリアフリー環境を整えたりするなど、住民の層に合わせて設備を整えるのもよいでしょう。
構造上、後付けするのは設備もありますが、アパートの周辺環境の変化をいち早く見極め、ターゲットに合った設備やサービスを取り入れていく姿勢を心がけることが空室リスクを低減するポイントとなります。
注意点2.ローンは「固定金利」と「変動金利」の特徴を理解しておく
アパート経営の物件を確保する際、多くの方はローンを組んで物件を購入します。このとき注意したいのがローン金利のタイプです。
ローン金利には大きく分けて「固定金利」と「変動金利」の2種類があります。
一般的に固定金利よりも変動金利の方が、金利が安いので、利息の負担を少しでも減らそうと変動金利を選択する人も多いのですが、安易に変動金利を選ぶのはNG。
というのも、固定金利の場合はローンを組んだ時から完済するまで金利が変わることはありませんが、変動金利は一般的に一年に2回の頻度で金利の見直しが行われるからです。
そのときの経済情勢によっては見直しのタイミングで金利が上昇してしまう可能性もあり、当初の計画より返済額が大幅にアップしてしまうことも…。
変動金利の中には当初数年間は金利が固定されるタイプのものもありますが、固定期間が過ぎた後は変動金利に戻り、金利も上がってしまいがちです。
もし変動金利を選ぶのであれば、将来的に金利が上昇した場合のリスクも覚悟した上で利用するようにしましょう。
注意点3.経年変化や災害による建物の損壊があることを心得ておく
いかに耐久性に優れた建物であっても、ある程度の年数が経過すれば建物の内外に傷みや不具合が目立ってきます。
年期を感じさせる古い物件は新築物件に比べるとやはり見劣りするため、たとえ立地や間取りなどの条件が変わらなくても、同程度の賃料では入居者が寄りつかなくなってしまいます。
外観や内装をリフォームすれば新たな魅力をアピールすることも可能となりますが、当然改築費や修繕費が必要となるため、それなりのコストがかかります。
ピカピカの物件を手に入れた時には、ボロボロに劣化する姿はなかなか想像できないものですが、建物の老朽化は避けられないことなので、劣化した場合にどう対処するか。その費用をどこから捻出するかなどをアパート経営の初期段階である程度計画しておく必要があります。
また、経年劣化が進む前に大きな災害などに見舞われて建物が甚大な被害を受けてしまう可能性もあります。
日本は地震や台風など自然災害が多い国ですので、災害はいつ来てもおかしくないと覚悟していなければならないことも念頭に置いておきましょう。
アパートは目先のことだけではなく将来的も見据えて経営する
アパート経営に限らず、不動産投資で安定した収入を得るのなら、目先のことだけでなく将来のことも見据えて計画を練ることが必要不可欠です。
アパート経営を始める前はもちろん、実際に経営を開始してからも常に先々のことを考えて行動することが安定した不動産投資を行うコツとなります。
とはいえ、金利の動向や入居者のニーズなどを的確につかむのは難しいので、不動産投資会社に相談しながら堅実にアパート経営を行うことをおすすめします。
