不動産投資の利回りは何％が理想？相場や計算方法を解説

利回りとは、不動産投資における物件選びの重要な指標で、投資商品の年利とほぼ同じ指標といえます。
しかし、利回りが高いか低いかの判断基準や相場、理想の利回りについて正しい知識をもっている人は意外と少ないのではないでしょうか。

この記事では、不動産投資における利回りについて、その概要や計算方法を解説。
理想の利回りや物件探しのポイントについても詳しくご紹介します。

不動産投資を始めようとお考えの方は、ぜひ参考にしてみてください。

 

不動産投資における利回りとは？概要や種類を解説

不動産投資における利回りとは、物件価格に対して、1年で得られる収入や利益の割合のことです。
不動産投資は高額な投資ですので、投資先を決定する1つの指標として利回りを理解することはとても重要です。

 

不動産投資の利回りは3種類！それぞれの違いは？

利回りには以下の3種類があります。

それぞれ計算方法も異なります。
まずはそれぞれの概要について解説します。

 

想定利回り

物件が満室であることを想定した家賃収入をもとにして計算します。

不動産物件の広告やWebサイトには、この想定利回りが物件情報として掲載されている場合もあります。
あくまで満室時の利回りとなる点をきちんと理解しておかなくてはなりません。

また場合によっては、その物件内の最高額の家賃をベースにして計算していることもあるので、実際に得られるリターンとは相違があることも考えられます。
収益物件の情報として利回り等を見る際には、どのように計算されたのか、何を基準として算出されたのかなどを考える必要があるということです。

 

表面利回り(グロス利回り)

表面利回りは、物件の価格に対して現時点で家賃収入をどの程度得られているか、という収益性を表す数値です。

言い換えると、物件価格に対して家賃収入をどれだけ効率よく得られるかを表す指標ともいえるでしょう。
グロス利回りと呼ぶこともあります。
また、個人の（ファンドなどプロの法人が行うものではない）不動産投資の世界で単に「利回り」とのみ表現される場合は、表面利回りを指すのが通常です。

 

実質利回り(ネット利回り)

実質利回りは、運営時や購入時のコストを考慮に入れたうえで、購入時の出費に対して、手元に残る現金をどれだけ効率よく得られるかを指す数値です。

ネット利回りやNOI利回り（NOIはNet Operating Incomeの頭文字をとったもの）とも呼ばれますが、同じ意味です。

実質利回りでは、物件購入価格と管理費などの諸経費も含めて計算します。
諸経費の例は以下のとおりです。

このように不動産投資には多くの費用がかかるため、利回りが諸経費を含むか否かは重要なポイントです。

 

計算方法

ここでは、上記でご紹介した3種類の利回りの計算方法を解説します。

基本的な計算方法である「家賃収入÷投資金額」という式は変わりません。
何をどこまで含めるかが重要です。

ここでは以下の条件でそれぞれ計算し、数値の差を確認してみましょう。

 

想定利回りの計算方法

想定利回りの計算式は以下のとおりです。

これに仮定した条件を当てはめると、次のようになります。

500万円÷4000万円×100＝12.5％

 

表面利回りの計算方法

表面利回りの計算式は以下のとおりです。

これに仮定した条件を当てはめると、次のようになります。

400万円÷4000万円×100＝10%

想定利回りで計算したものよりも2.5%低い数値となります。

 

実質利回りの計算方法

実質利回りの計算式は以下のとおりです。

これに仮定した条件を当てはめると、次のようになります。

(400万円－150万円)÷(4000万円＋200万円)×100≒6%

同じ条件で計算した想定利回り・表面利回りと差が出ていることがわかります。

 

平均相場

利回りは変化するため、常に情報のアップデートが必要です。 インターネットでもさまざまな利回り情報を検索できますが、参考にする際はどの種類の利回りなのかを確認しましょう。
ここでは不動産投資の利回りについて最新情報をまとめました。

 

健美家の調査における利回りの平均相場

以下の表は表面利回りの全国平均をまとめたものです。

年月日	区分マンション		一棟アパート		一棟マンション
	利回り(%)	価格(万円)	利回り(%)	価格(万円)	利回り(%)	価格(万円)
2022年5月	7.51	1,412	8.40	7,292	7.82	16,926
2022年6月	7.34	1,491	8.25	7,508	7.92	16,355
2022年7月	7.36	1,481	8.23	7,403	7.77	16,624
2022年8月	7.35	1,511	8.20	7,742	7.80	17,148
2022年9月	7.27	1,504	8.03	7,957	7.80	16,626
2022年10月	7.24	1,578	8.08	7,739	7.69	16,766
2022年11月	7.20	1,624	8.16	7,707	7.81	16,606
2022年12月	7.11	1,665	7.94	7,864	7.69	17,303
2023年1月	7.18	1,630	8.08	8,037	7.70	17,206
2023年2月	7.24	1,623	8.19	7,882	7.73	16,917
2023年3月	7.16	1,649	8.07	7,927	7.72	16,886
2023年4月	6.98	1,643	8.18	7,711	7.43	17,318
2023年5月	6.94	1,833	7.92	8,273	7.62	16,782

参考元：収益物件 市場動向 四半期レポート

 

不動産投資における利回りの理想は？

不動産投資における理想の利回り（表面利回り）を知りたいと思う方もいるでしょう。

しかし、相場と同じく理想の利回りは、一概にいえるものではありません。

なぜなら、利回りは、どのような手段や物件で不動産投資を行うかによって異なるからです。
たとえば、1棟アパートを建設して不動産投資をする場合でも、敷地も購入するのか、自己所有の土地なのかによって異なりますし、どの構造を選択するのかによっても異なります。
またマンション1室を購入して行う場合でも、新築物件と中古物件のどちらを選択するかによって異なります。

インターネットなどを活用し、同エリア物件の平均的な表面利回りを把握し、他と遜色のない物件を選べばよいでしょう。

ただし、不動産投資では、管理を管理会社に委託した場合の費用や管理費・修繕積立金などの支出が生じます。
そうなると、収入よりも支出が上回る可能性が高いため、物件を購入する際には以下のように一般的な利回りよりも1～2％程度高い物件を選ぶことが理想的と言えるでしょう。

• 区分マンションの1室投資：5％程度（新築）、8％程度（中古）
• アパートの1棟投資：8％程度（新築）～10％程度（中古）
• 戸建投資：10％程度（新築）～18％（中古）

 

高利回りが理想？物件選びの際の注意点

上記で、「物件を購入する際には一般的な利回りよりも1～2％程度高い物件を選ぶことが理想的」とご紹介しました。
では、利回りが高ければ高いほど良い物件ということができるのでしょうか？

ここでは利回りを指標として物件選びをする際の注意点について解説します。

 

利回りの高さだけで判断しない

不動産投資用物件の購入を検討する際には、利回りの高さ以外にも重視するべきポイントがあります。

「利回りが高い物件＝投資対象として優れた物件」であれば、利回りの高い物件から売れていくはずです。
実際、資産価値が高い物件は物件価格が高いことが多く、利回りは低いことが少なくありません。

しかし、立地条件が優れていて設備のスペックが高い物件は、賃貸物件として人気が高く空室リスクが低いことから、利回りがさほど高くなくても、投資対象として優れています。

そこで、不動産投資用物件を検討する際には、表面利回りだけで判断することなく、空室期間や諸経費を盛り込んだシミュレーションを作成することがポイント。
できれば現地に足を運び、交通利便性や周辺の商業施設の使い勝手などを体感してみるなど、詳細まで確認して購入の判断をしましょう。

 

極端に高い利回りは条件を確認する

不動産投資用物件は広告や物件資料などに利回りが記載されているのが一般的ですが、相場よりも極端に高い物件は実態とかけ離れている可能性があるため、算出条件の確認が必要です。

広告や物件資料などに記載されている利回りは表面利回りがほとんどで、購入時の諸経費や賃貸経営の諸経費、あるいは空室リスクを見込んでいないためです。
また、「立地が悪い」「築年数が古い」「耐震性が低い」といった理由で、購入時の物件価格が安いことから、利回りが高くなっているケースもあります。
特に築年数が古く、1981年以前に旧耐震基準のもとで確認申請が下りた物件は、金融機関からの融資が受けにくいという問題があります。
あるいは、土地の権利形態が借地権の物件は、売却のしにくさから出口戦略が立てにくいことが難点です。

一棟アパートや一棟マンションの場合は、満室時の想定利回りが表示されていることが一般的ですが、実際には空室が目立つケースでは、想定利回りとはかけ離れた収益しか見込めません。
不動産投資物件を検討する際には、区分マンションであれば管理費や修繕積立金を入れるなど、可能な範囲で諸経費を含めた実質利回りを計算してみることが大切です。
また、一棟アパートや一棟マンションは想定利回りを鵜呑みにせず、空室を確認して現行利回りを算出しましょう。

 

収益性で物件を比較検討する際は実質利回りを採用する

この記事では、3つの利回りの種類について解説しましたが、保有中における収益性の観点で物件を比較検討する際は、表面利回りではなく実質利回りの高い物件を選ぶのが正解です。

コストは物件によって異なるため、二つの物件を比較した際に、表面利回りでの優位性と、実質利回りでの優位性が異なるケースが出てきます。
その際は、実質利回りで優位な方を選びましょう。

 

記事まとめ

この記事では、不動産投資における利回りの相場と計算方法、理想の利回りについて解説しました。
健美家の調査における利回りの平均相場からわかるように、マンションの利回りは平均6～10%で推移しています。
その範囲でしたら正常値ともいえるでしょう。
しかし、お伝えした通り、利回りはどのような手段や物件で不動産投資を行うかによって大きく異なります。
そのため、利回りの相場は、エリアや物件価格等の条件をそろえて調べることをおすすめします。
不動産投資物件をお探しの方は、ぜひこの記事を参考にしてみてください。