「不動産投資で節税対策ができるって本当？」 「不動産投資で税金が増えるらしい…」
不動産投資を始めるにあたって、このような悩みをお持ちではないでしょうか。
結論から述べますと、不動産投資は損益通算や控除額、特例を活用することで、住民税や相続税などで税金対策が可能です。
しかし、一方で不動産投資には不動産物件の購入や所有によって、印紙税や不動産所得税などの税金が課されることも考慮する必要があります。
この記事では、不動産投資で節税できる税金の種類と節税対策の方法について解説。
さらに、不動産投資で節税する際のリスクついての紹介もしているので、メリットとデメリットを理解したうえで節税に取り組みましょう。
不動産投資は税金対策になる
不動産投資は、税金対策になります。
なぜなら、相続税の算出方法において不動産物件の評価額が他の資産よりも減少するからです。
相続税の計算では不動産物件の相続税評価額が重要な要素となりますが、この評価額は現金や預貯金に比べて、約40〜60％程度とかなり低いといえるでしょう。
不動産の相続税評価額の算出方法は、土地や建物などの評価を元に算出されますが、その評価額は市場価格よりも低く評価されることがあります。
これは、相続税の対象となる不動産物件が、取引市場での価格とは異なる価値を持つことがあるためです。
具体的な相続税評価額の算出方法は国や地域によって異なりますが、一般的には以下のような要素が考慮されます。
- 土地の評価額
- 建物の評価額
- 地域の市場動向
- 建物の耐用年数や老朽化の程度
そのため不動産投資の相続税評価額が減少することによって、節税の効果が期待できます。
ただし、相続税は他の資産も合算して計算されるため、総合的な税金対策の考慮が必要です。
税金に関する詳細な情報は地域や法律の変更によって異なるため、専門家のアドバイスを受けましょう。
不動産投資でできる5つの税金対策
不動産投資は、サラリーマンでも副業として行えるので節税や将来的な資産形成のために始めてみようと考えている方もいるのではないでしょうか。
ローンを活用することで、自己資金をあまり使わずに不動産投資を開始することができます。そして、不動産投資ではローンの完済後には、大きな利益を生む資産の獲得が可能です。
さらに、前述した通り不動産投資は節税対策にも大きな効果があります。
不動産投資によって、具体的に以下の種類の税金対策をすることができます。
- 所得税
- 住民税
- 贈与税
- 相続税
- 法人税
それぞれの税金の特徴と節税を行う方法を紹介します。
所得税の節税
ここでは、所得税が何のための税金でどのように算出されるのか、所得税の節税方法の仕組みについて解説します。
所得税とは
所得税とは、収入から費用を差し引いた後の実際の所得に対して課される税金のことです。
一般的に、サラリーマンなどの給与所得者の場合、給与から源泉徴収されているので、手取り収入からすでに所得税が差し引かれています。
日本の所得税は、収入が増えるほど税率も増える「累進課税制度」を採用しています。
つまり、収入が高いほどより高い税率が適用されるということです。この仕組みにより、高所得者がより多くの税金を負担することになります。
一方で、低所得者は税率が低く抑えられるため、公平性を持たせた税制といえます。
所得税の税金計算方法は、課税対象となる所得金額に税率を掛け、所得金額ごとに設定されている控除額を引きます。
詳しい税率と控除額については、国税庁のウェブサイトに掲載されている所得税の速算表を確認してみましょう。
| 課税される所得金額 | 税率 | 控除額 |
|---|---|---|
| 195万円以下 | 5％ | 0円 |
| 195万円を超え330万円以下 | 10％ | 97,500円 |
| 330万円を超え695万円以下 | 20％ | 427,500円 |
| 695万円を超え900万円以下 | 23％ | 636,000円 |
| 900万円を超え1,800万円以下 | 33％ | 1,536,000円 |
| 1,800万円を超え4,000万円以下 | 40％ | 2,796,000円 |
| 4,000万円超 | 45％ | 4,796,000円 |
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/2260.htm
所得税の税金対策
所得税には「総合課税」と「分離課税」の2つの方式があります。
総合課税では、異なる種類の所得を合算して課税される一方、分離課税では各種所得が個別に納税されます。
不動産所得は、総合課税の対象です。
総合課税の利点は、不動産投資において赤字が出た場合でも他の所得との損益通算ができることです。
つまり、不動産投資での赤字と他の所得とを相殺できるため、最終的な課税額を減らし、節税に繋がります。
例えば、給与所得との損益通算により、不動産投資での損失分が給与所得の課税ベースから差し引かれることで、結果的に支払う税金が減少するという仕組みです。
住民税の節税
ここでは、住民税が何のための税金でどのように算出されるのか、住民税の節税方法の仕組みについて解説します。
住民税とは
住民税は、地方自治体が市民や住民から徴収する税金のことです。
これは、地域の公共サービスや社会福祉などの地域の財政を支えるために使われます。
住民税は、所得から基本控除額を差し引き、残った所得に対して税率を掛けることで算出されます。基本控除額とは個人ごとに決まっている控除額で、基本的な生活費を考慮しています。
この金額を所得から差し引くことで、課税対象となる所得が減ります。税率は、地方自治体ごとに異なる税率が設定されています。
通常は所得の一定割合が税率として適用されます。
例えば、年収が100万円で基本控除額が50万円、税率が10%だとすると、住民税は(100万円 – 50万円) × 10% = 5万円となります。
住民税の税金対策
住民税は所得によって税率が決まるため、不動産所得を持つことで総所得が増え、住民税の税率が下がる可能性があります。
また、不動産投資にかかる経費や減価償却費などが所得から差し引かれるため、純利益が減少し、住民税の課税対象額が軽減されることもあります。
このように、適切な税金対策を行うことで、不動産投資による住民税の節税が可能となります。
贈与税の節税
ここでは、贈与税が何のための税金でどのように算出されるのか、贈与税の節税方法について解説します。
贈与税とは
贈与税は、他人に無償で財産を贈ることに対して課される税金のことです。
贈与税は、贈与の対象となる財産の価格に対して税率を適用して算出されます。
また、贈与される財産の価格が高いほど贈与税額も増える累進課税制度を採用しており、税率は贈与する相手との関係によって異なることがあります。
例えば、配偶者や子供への贈与は税率が低いです。また、贈与税には一定の控除額が存在します。
この控除額を差し引くことで、実際に課税される贈与税額が軽減されます。
控除額も税率と同様に、贈与の対象となる者や関係によって異なります。
詳しい税率と控除額については、国税庁のウェブサイトに掲載されている贈与税の速算表を確認してみましょう。
特例贈与財産用の贈与税の速算表（直系尊属（父母や祖父母など）からの贈与）
| 基礎控除後の課税価格 | 200万円以下 | 400万円以下 | 600万円以下 | 1,000万円以下 | 1,500万円以下 | 3,000万円以下 | 4,500万円以下 | 4,500万円超 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 税 率 | 10％ | 15％ | 20％ | 30％ | 40％ | 45％ | 50％ | 55％ |
| 控除額 | ‐ | 10万円 | 30万円 | 90万円 | 190万円 | 265万円 | 415万円 | 640万円 |
一般贈与財産用の贈与税の速算表（「特例贈与財産用」に該当しない場合）
| 基礎控除後の課税価格 | 200万円以下 | 300万円以下 | 400万円以下 | 600万円以下 | 1,000万円以下 | 1,500万円以下 | 3,000万円以下 | 3,000万円超 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 税 率 | 10% | 15% | 20% | 30% | 40% | 45% | 50% | 55% |
| 控除額 | ‐ | 10万円 | 25万円 | 65万円 | 125万円 | 175万円 | 250万円 | 400万円 |
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/zoyo/4408.htm
贈与税の税金対策
不動産投資において、親や祖父母が子供や孫に不動産物件を贈与する場合には、贈与税の税率が軽減される場合があります。
また、贈与税の対象となる不動産物件の評価額を適切に評価することで、実際の市場価格よりも低く評価される場合があり、贈与税額をの税金対策ができます。
相続税の節税
ここでは、相続税が何のための税金でどのように算出されるのか、相続税の税金対策について解説します。
相続税とは
相続税は、亡くなった方の遺産を相続する際に課される税金のことです。
相続税は、相続財産の評価額に対して税率を適用して算出されます。
相続財産には不動産物件や預金・株式などが含まれ、相続財産の評価額が高いほど、相続税額も増える仕組みです。
相続税の税率は累進課税制度を採用しており、相続財産の金額によって段階的に異なる税率が適用されます。
相続税の税金対策
不動産投資による節税の仕組みとして、贈与や事前の相続対策が挙げられます。
親や祖父母などが相続財産を生前に贈与する場合、相続税の負担を軽減することができます。贈与による節税では、相続財産の評価額を下げることができるため、相続税額を減らすことが可能です。
また、相続税には一定の控除額や特例が存在します。例えば、配偶者や子供への相続は特例が適用されることがあり、相続税の税金対策が可能です。
法人税の節税
ここでは、法人税が何のための税金でどのように算出されるのか、法人税の税金対策について解説します。
法人税とは
法人税は、企業や法人が得た利益に対して課される税金のことです。企業は法人として税金を納めるため、個人の所得税とは異なります。
法人税は、企業の純利益（収入から経費を差し引いた額）に対して税率を適用して算出されます。税率は国や地域によって異なりますが、企業の利益が高いほど税率も高くなる傾向です。
法人税の申告は毎年行われますが、企業は決算期に応じて所得を計算し、申告を行います。経営者は適切な会計処理を行い、節税対策を検討することで、法人税の負担を最小限に抑えることができます。
法人税の税金対策
不動産投資を行う際、法人として事業を運営することで個人の所得税よりも低い税率で利益を課税することができます。
法人として不動産投資を行う場合、収入から経費を差し引いた純利益に対して法人税率を適用します。一般的に法人税率は、個人の所得税率よりも低いです。そのため、節税効果が期待できます。
また、適切な経費計上により利益を減らしたり、経年劣化する不動産の価値を毎年一定額で償却することで税金対策を行うことができます。
投資によってかかる税金があることに注意
ここまで、不動産投資で節税対策ができることをお伝えしてきました。
しかし、不動産物件を取得したり所有したりしていると、以下の6つの税金が課されます。
- 印紙税
- 登録免許税
- 不動産取得税
- 固定資産税と都市計画税
- 不動産所得税
それぞれの税金について詳しく確認していきましょう。
印紙税
印紙税とは、書類に貼る印紙に対して課される税金です。
不動産物件の売買契約書や領収書、住宅ローンの契約書など、特定の書類に必要な場合があります。
例えば、不動産物件の売買契約書を締結する場合、買主と売主の両方に対してそれぞれの契約書に対して印紙税を納付します。
印紙税は納付が義務付けられている税金であるため、節税にはならないことに注意が必要です。
登録免許税
登録免許税は、不動産物件の登記手続きを行う際に課される税金です。
不動産物件の所有権を登記する場合には、「所有権保存登記」と呼ばれる手続きが行われます。
登録免許税は登記手続きにかかる税金であり、納付が義務付けられているため節税することはできません。
不動産取得税
不動産取得税は、不動産を購入した際に課される税金です。
不動産取得税は、不動産物件の取得時に納付されるため、購入時に必要な資金の一部として考慮する必要があります。
不動産取得税は納付が義務付けられているため、節税することはできません。
固定資産税と都市計画税
固定資産税と都市計画税は、不動産物件を所有している人に対して課される地方税の1つです。
固定資産税は、不動産物件を所有している人に対して年間に徴収される税金、一方で都市計画税は、市町村が計画的な土地利用を促進するために課す税金です。
不動産物件を所有していると毎年市町村から送られる課税通知書に基づいて、固定資産税と都市計画税を納付する必要があります。不動産投資を行う際には、これらの税金を計画に含めることが重要であり、税金の軽減対策や効率的な資産運用を考慮することが大切です。
不動産所得税
不動産所得税は、所有している不動産から家賃収入や売却などによって得られる収入に対して課される税金です。
不動産所得税の納税は年1回であり、確定申告によって申告・納付が行われます。ただし、所得が一定の範囲内であれば源泉徴収として給与から天引きされることもあります。
節税目的で不動産投資を行う注意点を解説
不動産投資は節税対策の効果がある反面、不動産を取得したり所有したりしていると、印紙税や不動産所得税などの税金が課されます。そのため、節税目的だけで不動産投資を行うと失敗してしまう可能性があります。
不動産投資で税金対策を目指す際は以下の3つのリスクに注意しましょう。
- 減価償却の期限が切れるリスク
- 譲渡所得税を多く支払うリスク
- 理想の収益が得られないリスク
減価償却の期限が切れるリスク
減価償却は不動産の耐用年数内で行われるため、長期間所有している場合はいずれ減価償却費を差し引けない時期が訪れます。
耐用年数を大幅に超えた物件は需要が低下し、売却が難しくなる可能性があるため、適切なタイミングで売却することが重要です。
また、減価償却の対象は建物のみであり、土地には適用されないことにも注意が必要です。
土地の価値は減価償却による影響を受けずに維持されるため、不動産投資の際には土地の価値と建物の耐用年数を考慮した計画を立てましょう。
譲渡所得税を多く支払うリスク
不動産の売却益には「譲渡所得税」がかかり、税率は物件の所有期間によって異なります。
取得から5年以内に売却する場合は「短期譲渡所得」となり、その税率は長期譲渡所得の約2倍に設定されています。
そのため、急いで売却すると譲渡所得税を多く支払うことになるので注意が必要です。
理想の収益が得られないリスク
不動産所得は変動するため、理想通りの収入や節税効果が得られない可能性があります。
空室が続いたり、経年劣化による修繕費の増加したりなどのリスクも考慮しなければなりません。
さらに、不動産投資の投資用ローンの金利変動など、予測できない変動も考慮する必要があります。
記事まとめ
この記事では、不動産投資を通して以下の5つの税金を節税できることを解説しました。
- 所得税
- 住民税
- 贈与税
- 相続税
- 法人税
しかし、不動産投資は税金対策の効果がある反面、不動産の購入や所有によって印紙税や不動産所得税などの税金が課されます。
不動産投資で税金対策を行う際には、中長期的な視点を持ち、予期せぬトラブルが生じても問題ないように、余裕を持った資金計画を立てることが重要です。
リスクを最小限に抑えるためにも、慎重な計画と適切な管理を行いましょう。
