不動産投資の成功のカギ「キャッシュフロー」とは？重要性や計算方法を解説

事業を行ううえで重要な意味を持つキャッシュフローですが、不動産投資においてもその重要性は変わりません。
不動産投資を成功させるためには、キャッシュフローが常にプラスになるような運用が理想的です。

そこでこの記事では、不動産投資におけるキャッシュフローの重要性について解説。
計算方法やキャッシュフローを最大化させる方法についてもご紹介します。

不動産投資を始めようとお考えの方は、ぜひ参考にしてみてください。

 

不動産投資におけるキャッシュフローとは？

不動産投資における「キャッシュフロー」とは、家賃収入からローンの返済や経費などの現金支出を差し引いた、手元に残る現金の流れことで、キャッシュがどれだけ手元にあるのかということです。

不動産投資を行う場合は、よく利回り〇％といった数値を目にします。
これによって、自動的に〇％の利益（キャッシュ）を得ることができると思ってしまいがちですが、このパーセントの数字は、キャッシュの動きを示しているわけではありません。
不動産投資の利回りとは、年間収入から諸経費を引いて購入価格で割ったもの、つまり支出に対する利益の割合で、投資対象の不動産の収益性を推し量るために利用されます。

一方でキャッシュフローとは、実際に使えるようになる現金の量を指します。
利回りは投資に対する利益率を表す数値ですので、着目点が全く異なっていることがわかります。
実際に、この利回り〇％という数字はキャッシュの動きとは異なりますので、キャッシュフローを把握しておくことはとても重要です。
たとえ同じ表面利回りであったとしても、金利などのローンの条件、物件の構造や築年数による減価償却費や稼働率などで、キャッシュは変わってきます。

 

キャッシュフローの活用方法

ここでは、キャッシュフローの活用方法について解説します。

 

リスクに備える

不動産投資もほかの投資と同様、複数のリスクがあります。

キャッシュフローのプラス分は、リスクへの備えと考えておくことも大切です。
プラス分をプールしておくことで、例えば、以下のようなリスクにも対応しやすくなります。

 

メンテナンスやリフォームに使う

キャッシュフローのプラス分は、メンテナンスやリフォームといった、物件の資産価値を維持するための費用にも活用できます。

定期的なメンテナンスやリフォームは、空室リスク対策にも効果的です。
まとまった金額が必要になることもあるため、計画的にプラス分をプールしておくことで、最新の設備なども導入しやすくなります。

 

納税に使う

不動産投資では、固定資産税や都市計画税などを納めなければなりません。

毎年納税しなければならないため、キャッシュフローのプラス分を活用するのも方法のひとつです。

なお、固定資産税の基準となる土地や建物の評価額は、3年ごとに見直されます 。
将来納税額が多くなる可能性も考慮し、プラス分で賄う意識をもっておきましょう。

 

シミュレーションしてみよう！キャッシュフローの計算方法

不動産投資におけるキャッシュフローの簡易的な計算式は以下の通り。

たとえば、1か月に家賃収入120万円で、元本と利息を足したローン返済額が60万円、運営経費を50万円とすれば、120万円－60万円－50万円＝10万円（税引き前利益）となります。

なお、税金を考慮した計算式は以下の通りです。

「税引き後利益」は帳簿上の計算方法に従って算出されるため、すでに減価償却費が差し引かれています。
そこで、実際の現金の動き（キャッシュフロー）を知るために、上記計算式では減価償却費を足し戻しているわけです。

また、「返済元金」とは、利息を含まない借入金の返済額、つまり金融機関から借りたお金のことを指します。上の計算式では、利息は「税引き後利益」に含まれています。
このように、税金などの諸経費を現金相当収入から差し引き、残った手取りの現金や現金相当の資金に着目するのが、キャッシュフローという考え方です。

つまり、「キャッシュフローが良い、多い」というのは、維持費の支払いやローンの返済のために必要な現金の手持ちが十分にあり、資金繰りが上手に行われているという状態を指すといえるでしょう。

以下の表に、不動産投資におけるキャッシュフローを構成する要素についてまとめました。
キャッシュフローの計算の際に参考にしてみてください。

項目	内容
収入	・家賃収入・礼金　など
経費	・管理費・修繕積立金・固定資産税・都市計画税・保険料・ローンの金利　など
経費計上できない支出	・ローンの元本・所得税(法人税)・住民税　など

 

不動産投資においてキャッシュフローが重要な5つの理由

不動産投資を成功させるカギともいえるキャッシュフローですが、なぜそれほどまでに重要とされているのでしょうか？
ここでは、不動産投資においてキャッシュフローが重要とされている5つの理由について解説します。

 

売却価格が上がる

不動産投資において、キャッシュフローが良好な物件は資産価値が高くなるのが特徴。
実際に運用した結果キャッシュフローが黒字もしくは少ない支出で抑えられれば、その物件は稼げる力があると判断できます。
また、運用期間中に利益をもたらしてくれるだけでなく、売却する際もキャッシュフローが黒字であるという事実を買い手にアピールできるため、結果的に物件売却時の査定額が高くなることが期待できるのです。

このとき、ポイントとなるのが「キャッシュフローが多い状態を維持する」ということ。
購入時にキャッシュフローの利益が多く得られる物件も、売却時には薄利な物件になっているかもしれません。

そうならないために、日ごろからの努力が必要です。
キャッシュフローの利益が多い状態とはすなわち、家賃収入が多い状態のことを指します。
家賃収入を下げないように日ごろから意識すれば、運用時に利益が多く出るだけでなく、売却時の査定額も高くなる傾向にあります。

 

予想外の出費に対応できる

本来、不動産運用における支出は不動産投資で出た利益でまかなうという考え方が理想的。

生活費や給与収入から補うと、キャッシュフローが複雑になるだけでなく、本来確保するべき生活費が減ることで生活の質が下がり、心の余裕がなくなってしまうことも考えられます。
キャッシュフローが黒字もしくは少ない支出で抑えられれば、入居者から急に修繕の要求があった場合でもすぐに費用を用意することが可能です。

雨漏りがあるなど、入居者の過失ではない修繕はオーナーが費用を負担する必要があり、手元にお金がないと費用の捻出が難しくなるなど、経営がうまく回らなくなる恐れがあります。
キャッシュフローで手元に現金を残しておくことで急な出費に対応することが可能です。

 

金融機関からの評価が高くなる

キャッシュフローが黒字であるほど、またその期間が長いほど「収益の高い、質のいい賃貸経営をした」という実績が残り、次の投資などが受けやすくなります。

 

事業を拡大しやすくなる

収益が増えれば、自己資本が増え、次の物件の頭金や初期費用として活用することができますので、次の不動産投資へと事業拡大につながるでしょう。

 

ローンを繰り上げ返済できる

キャッシュがあるわけですから、ローンの繰り上げ返済が可能になります。

これによって完済時期も早くなり、総返済額が少なく済みます。

 

キャッシュフローを増やす5つの方法

工夫次第でキャッシュフローを増やすことが可能です。

ここでは、キャッシュフローを増やす7つの方法について解説します。

 

頭金を多くする

頭金を増やして金融機関からの融資額を少なくすることで、毎月のローン返済額を減らして支出を少なくするということが可能です。

頭金ゼロでも金融機関からローンを組んで、不動産投資を始めることも可能ですが、頭金として支払えるキャッシュがあるなら先に支払っておくことで後の返済負担を軽減することができます。

 

低金利でローンを組む

不動産投資ローンの金利は金融機関によって異なります。
そのため、できるだけ低金利で融資を受けられる金融機関を見つけることが重要です。

不動産投資でも住宅ローンと同様に固定金利と変動金利の2種類があります。
固定金利は借入期間満期まで金利に変わりがないため毎月同じ返済額を支払うため計画的な返済プランを立てることが可能。
逆に変動金利の場合、金利が安い期間に完済することで総返済額を抑えることができます。
ただし、金利が高くなれば毎月の支払額が増える可能性もあるので注意が必要です。

 

ローン返済の借り換えや繰り上げ返済をする

現在組んでいる不動産投資ローンよりも低金利のローンに借り換えを行う、ローンを繰り上げ返済することでキャッシュフローの利益を大きくすることができます。

低金利のローンに借り換えを行った場合、ローンの金利が下がった分だけローンの返済額を減らすことが可能です。また、ローンの繰り上げ返済を行った場合、繰り上げ返済額を行った分だけ返済額を減らすことができます。
どちらを行ってもキャッシュフローの利益を大きくすることには違いはありませんが、ローンの借り換えを行う場合、最初にローンを組んだ時と同じように金融機関から審査があるので対応が必要になることを覚えておきましょう。

 

資産価値と家賃の維持を意識する

不動産の資産価値とは、投資物件の価値であり、家賃そのものでもあります。
価値を守れれば家賃も維持できるので、収入が減る心配もなく、キャッシュフローが円滑に進むでしょう。

そのために注意してほしいのは、不動産投資用物件を選ぶとき「立地や周辺環境、物件の質」が良いところを選ぶようにしましょう。
物件の金額的な価値、人気の理由はほとんどがこの部分です。

また、合わせて「定期メンテナンス・設備導入」などで、空き室を作らないようにすることも大切です。

 

管理会社を実績で選ぶ

不動産投資では、パートナーとなる管理会社選びが最も重要となります。

不動産管理会社とは、おもに賃貸物件の管理をする会社です。
不動産投資会社の主な業務は以下のように多岐にわたります。

• 入居者の募集
• 賃貸契約関係手続き(新規・更新)
• 家賃集金、滞納者への督促
• クレーム対応
• 退去立ち会い、清算
• 修繕工事の手配　など

オーナー様に代わって賃貸物件の管理・メンテナンスを行なうと同時に、入居者募集や入居者のクレーム対応なども行ない、オーナーと入居者の双方が満足のいく住環境を整えます。
不動産管理会社に不動産の管理を委託することで、空室対策やマンションの衛生管理が施され、継続的な収入が期待できます。
特に初心者の場合は、不動産投資会社への委託がおすすめです。

 

記事まとめ

この記事では、不動産投資におけるキャッシュフローの重要性について解説しました。
不動産投資において、リスクの少ない資産運用のため、キャッシュフローで余剰金をストックしておくことが重要です。

本記事でご紹介した通り、ローンの借入時や不動産購入時など、不動産投資を始める段階で工夫をすることでキャッシュフローを最大限増やすことが可能です。
不動産投資で成功を収めるために、キャッシュフローを充実させてゆとりのある投資体系を目指しましょう。