「不動産投資に興味はあるけど資金が足りない…」
資金不足を理由に不動産投資に二の足を踏んでいる方が多く見られます。
しかし、不動産投資は自己資金だけを考えれば、それほど大きな金額がなくても始めることができる投資なのです。
この記事では、不動産投資を始める時にはどれぐらいのお金が必要なのか、また自己資金はどれぐらい必要なのかという点について不動産投資のリアルを解説します。
不動産投資を始めたいとお考えの方はぜひ参考にしてみてください。
目次
【参考】初めに不動産の相場を確認しましょう
不動産投資の対象となる物件は大きく分けて以下の3種類に分けられます。
- 一棟アパートやマンション
- 戸建て物件
- 区分マンション
それぞれの不動産投資用物件について、物件価格の相場を確認しましょう。
一棟アパートやマンション
アパートやマンションなど、建物を丸々購入することを一棟モノアパート・マンション投資と言います。
土地と建物全てを購入する必要があるので、金額はそれなりに大きくなるのが特徴。
アパートの場合は古いものであれば2,000万円前後から、5,000万円前後で購入できるものもあります。
一方、マンションの場合はたとえ3階建ての小さなものでも、最低でも5,000万円前後、高いものであれば1億円、2億円とかなりの金額になってきます。
そのぶん収入も多く、土地と建物を同時に購入できるのがメリットです。
戸建て物件
普通の一軒家を購入して人に貸し出すことを、戸建て物件投資と言います。
戸建て物件投資の場合、本当に購入対象の価格帯は様々であり、駅から離れたような場所の戸建て物件であれば100万円以下で購入できるものがありますし、都心にあったり地価の高い場所にある戸建て物件であれば、1億円以上の戸建物件も多数見つけることができます。
一般的な戸建物件投資の対象といえば、やや都心から離れた郊外に位置するものが多いです。
そういった戸建ての価格は、1,000万円から5,000万円の間になってくるでしょう。
戸建て投資も建物と土地ごと購入できるメリットがありますが、そのぶん価格や固定資産税が高くなります。
また、利用対象が基本的にはファミリーになってくるので、なかなか借りてくれる人が見つけられないのがデメリットだといえるでしょう。
区分マンション
区分マンション投資とは、マンションの建物の中から一部屋だけ購入して、その部屋を貸し出す投資手法を指します。
アパートは一部屋だけ購入することはできません。
しかし、マンションは一部屋一部屋分譲マンションとして売られていることも多いので、一部屋だけ購入して不動産投資を始めることができます。
メリットとしては、初期費用が少なくても始められること。
築年数は立地にもよりますが、区分マンションは安いものであれば500万円前後から購入することが可能です。
都心など、立地の良い物件であったり、高級な設備のマンションであれば、1,000万円～3、4,000万円の物件もありますが、一般的な区分マンション投資の対象物件では、1,000万円から2,000万円台が相場であるといえるでしょう。
不動産投資はいくらから？自己資金は物件価格の1～3割が目安
一般的な不動産投資の自己資金は、頭金と諸費用です。
不動産投資の頭金とは、不動産の購入費用のうちの自分で現金で用意するお金を指します。この際、ローン借入額は含みません。
自己資金の割合の目安は、物件価格の15〜30%と言われています。
内訳としては頭金が10〜20%、諸費用が新築物件の場合が4〜7%で中古物件が7〜10％です。
中古物件のほうが高く設定されている理由は、購入する際に仲介手数料が発生するからです。
もちろんあくまで目安なので、自己資金を100%にしたり、0%にしたりすることは可能ですが、自己資金が低すぎるとローンの金利が上がる可能性があるので注意しましょう。
自分が用意できる自己資金額であるか、ローン金利は支払える金額であるかを検討しましょう。
自己資金の内訳は「頭金＋諸費用」
上記の通り、自己資金は頭金と諸費用からなっています。
ここでは、それぞれの相場と諸費用の内訳について解説します。
頭金の相場
一般的に、不動産投資における頭金とは、物件価格からローン借入額を引いた金額を指します。
金額は物件価格の1〜2割程度です。
不動産投資ローンは「収益物件の購入」を目的に組めるローンで、住宅ローンとは別物であるため注意しましょう。
資金があまりない場合は、中古ワンルームマンションから不動産投資を始めるのがおすすめです。
中古ワンルームマンションは、初期費用が控え目な割に利回りが高いという好条件な物件も少なくありません。
中山不動産では、少額から始められる中古ワンルームマンションを紹介可能です。
名古屋市内の人気エリアにある物件も多数ありますので、ぜひお気軽にご相談ください。
頭金について不安が多く、より詳しく知りたい方は以下の記事も参考にしてみてください。
売買契約にともなう諸費用の相場
不動産の売買契約には手数料や税金をはじめ、さまざま費用がかかります。
自己資金における頭金以外の費用を「諸費用」と呼び、主な内容は以下のとおりです。
| 項目 | 詳細 |
|---|---|
| 仲介手数料 | 物件価格の3％＋6万円 |
| 不動産登記費用 | 10万円程度 |
| ローン事務手数料 | ・定額制：3万円程度 ・定率制：借入額の1％～3％ |
| 融資保証金 | ・一括支払い：借入額の2％ ・金利に上乗せしての支払い：借入額の0.2％～0.3％ |
| 火災保険料 | 契約期間10年で2万円程度 |
| 登記免許税 | 物件価格の1.5％ |
| 印紙税 | ・物件価格500万円を超え1,000万円以下：5,000円 ・物件価格1,000万円を超え5,000万円以下：1万円 ・物件価格5,000万円を超え1億円以下：3万円 |
| 固定資産税 | 物件や地区による |
| 不動産取得税 | 物件価格（固定資産税評価額）の4％ |
足りない分はローンを活用しましょう
先述の通り、自己資金を100%にしたり、0%にしたりすることは可能ですが、自己資金が低すぎるとローンの金利が上がる可能性があります。
自己資金額は物件価格の1～3割が一般的です。
足りない分はローンを有効的に活用しましょう。
不動産投資ローンの融資額はどのくらい？
融資額は年収の7倍〜10倍とも10倍〜15倍ともいわれています。
これは年収は同じでも勤務先や勤務年数、他の借入金の返済残高、購入する物件などのさまざまな条件によって融資額が決まるためです。
年収500万円であっても、資産が多ければ1億円の融資を受けられる人もいます。
とはいえ、年収額が借入可能額を左右する場合が多く、年収が高いほど借入上限額が高くなります。
不動産投資ローンを組むために必要な年収
不動産投資ローンを組める年収の目安は、700万円以上と言われています。
あくまでも目安ですので、700万円を超えているからといって、必ず不動産投資ローンを組めるわけではありません。
不動産投資ローンの審査基準は、金融機関によって異なります。
メガバンクの場合には特に厳しい基準を設けているため、審査に通るための目安は年収1000万円以上と言われています。年収が1000万円以下の方は、より審査が通りやすいネット銀行・地方銀行・日本政策金融公庫の利用を検討しましょう。
また、年収が700万円以下であっても、物件価格の20%以上を自己資金で用意できれば、審査に通る可能性は高くなります。
少ない自己資金で不動産投資を始めるためのポイント
自己資金が物件価格の1～3割に達しない場合でも不動産投資を始めることは可能です。
ここでは、少ない自己資金で不動産投資を始めるためのポイントを解説します。
日本政策金融公庫を利用する
日本政策金融公庫は、日本政府が100％出資している金融機関です。
メガバンクやネット銀行とは異なり、特別会社としてローン契約を受け付けています。
民間の金融機関よりも審査の難易度が低いと言われており、収入や属性に不安のある方は日本政策金融公庫に融資の申請をすると良いでしょう。
一般的に、ローン契約が厳しいとされる消費者に対して、積極的に融資を行う特性があるようです。
全ての方が審査に通るわけではありませんが、民間の金融機関に比べれば挑戦しやすい方法と言えるでしょう。
ただし、政府が出資している金融機関なので、公共料金や税金の未払いがあると融資を断られる場合があります。
融資の限度額も細かく決められているため、借入額を明確にして入念なシミュレーションを重ねると安心して利用できるでしょう。
信頼できる不動産会社に相談する
どの不動産会社にも、親しく付き合っている金融機関があります。
不動産会社を通じて金融機関を紹介してもらうことで、融資の審査が通りやすくなる場合があります。
通らなかったとしても、将来的に融資を受けられるようアドバイスをもらえるはずです。
不動産投資や融資に関する良い情報を教えてもらえるよう、不動産会社と信頼関係を築いていきましょう。
【記事まとめ】不動産投資はいくらからできる？
この記事では不動産投資を始めるにはいくら必要なのか、不動産投資用物件の価格相場と自己資金額について解説しました。
記事後半で紹介したように、自己資金額が少なくても不動産投資を始めることは可能です。
ですが、自己資金が低すぎるとローンの金利が上がる可能性があるため、やはり自己資金は最低でも物件価格の1～3割は用意しておくのがおすすめです。
不動産投資を成功させるには、信頼のできる不動産投資会社に依頼するのがおすすめです。
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