不動産投資に「頭金」の相場とは？自己資金の目安について解説

「不動産投資の頭金ってどれくらい準備すればいいの？」 「頭金なしでも不動産投資が始められるって本当？」

不動産投資を始めるにあたって、このような悩みをお持ちではないでしょうか。

不動産投資を始めるには、自己資金として頭金と諸費用の準備が必要です。

頭金を準備しておくことで、ローンの返済負担を軽減したり、ローン審査に通りやすかったりするメリットがあります。

しかし、必ずしも頭金は必要というわけではなく、頭金0円でも不動産投資を始めることは可能です。

この記事では、不動産投資の頭金の目安と、頭金を準備するメリットについて解説します。

十分な頭金を準備して、リスクの少ない不動産投資を始めましょう。

 

まずは不動産投資における一般的な自己資金額とローンの割合を確認

 

ここでは、一般的な不動産投資の自己資金とローンの割合を解説します。

これを参考にして、準備できる自己資金額やローン金利を検討してみましょう。

 

自己資金の金額

 

一般的な不動産投資の自己資金は、頭金と諸費用です。
不動産投資の頭金とは、不動産の購入費用のうちの自分で現金で用意するお金を指します。
この際、ローン借入額は含みません。

諸費用とは、不動産物件を購入する際に発生する以下のような費用を指します。

不動産投資には不動産の物件価格だけではなく、税金や手数料もかかることに注意しましょう。

 

自己資金は15～30%が目安

 

自己資金の割合の目安は、物件価格の15〜30%と言われています。

内訳としては頭金が10〜20%、諸費用が新築物件の場合が4〜7%で中古物件が7〜10％です。

中古物件のほうが高く設定されている理由は、購入する際に仲介手数料が発生するからです。

もちろんあくまで目安なので、自己資金を100%にしたり、0%にしたりすることは可能です。ただし、自己資金が低すぎるとローンの金利が上がる可能性があります。

あなたが用意できる自己資金額であるか、ローン金利は支払える金額であるかを検討しましょう。

 

購入可能な物件価格

 

自己資金を目安である15〜30%にした場合の購入可能物件価格を紹介します。

購入可能な物件価格を算出する計算式は「自己資金÷自己資金の割合」です。

例えば、自己資金が1,000万円の場合は、3,300万円〜6,600万円の物件を購入できます。

購入可能な物件価格

自己資金	購入可能な物件価格
100万円	300万円～600万円
300万円	1,000万円～2,000万円
500万円	1,600万円～3,300万円
800万円	2,600万円～5,300万円
1,000万円	3,300万円～6,600万円
2,000万円	6,600万円～1.3億円
3,000万円	1億円～2億円
4,000万円	1億3,000万円～2億6,300万円
5,000万円	1億6,000万円～3億3,300万円

 

不動産投資の対象になる不動産の種類

 

不動産投資の対象になる不動産の種類は主に以下の4つです。

一棟マンション・アパートの投資は、多くの貸し出し可能な部屋数があるため、相対的に大きな利益が期待できます。しかし、物件価格が高額になるので、多額の頭金が必要です。

一方、区分マンションの投資は、マンションの1室を貸し出す方法です。一棟物件に比べると物件価格は低額ですが、部屋数が少ないため、大きな利益は期待できません。

戸建てを貸し出す場合、主な入居者はファミリー層のため、長期的な安定収入が期待できます。ただし、アパートやマンションに比べて入居者が見つかりにくい場合もあります。

これらの特徴を理解して、不動産投資の対象を選ぶことが重要です。

目標収益や準備できる頭金、リスクに応じて適切な投資を行いましょう。

 

新築物件と中古物件の違い

 

不動産投資の頭金を準備する場合は、新築物件と中古物件の違いを理解しておくことが重要です。

新築は建物や設備が新しいため、入居者が見つかりやすく、長期的な稼働が期待できます。一方で、中古になるとすぐに資産価値が大きく下がるデメリットもあります。

中古は新築に比べて不動産価格が低額です。しかし、築年数が経過しているため、購入後すぐに多額の修繕費が必要になることもあります。

メリットとデメリットを理解して、準備できる頭金や残る資産をもとに物件の種類を検討しましょう。

 

頭金は物件価格の2割が一般的

 

不動産投資の頭金は購入する物件価格の2割が一般的と言われています。

金融庁が2019年に発表した「投資用不動産向け融資に関するアンケート調査結果」によると、不動産投資の一部を自己資金で賄うように求めている金融機関が多いという結果となっています。

頭金を2割程準備しておくことで、金融機関側にとっての融資金額の返済能力の有無の判断材料にもなります。

8,000万円の物件を購入したいのであれば、2割である1,600万円程の頭金が準備しましょう。

 

頭金を入れるメリットとは？

 

不動産投資をする上で、頭金を用意するメリットについて以下の3つを紹介します。

• ローンの返済負担を軽減する
• ローン審査に通りやすい
• 金利上昇リスク対策になる

ただ単に頭金を準備するのではなく、目的や効果を理解したうえで準備しましょう。

 

ローンの返済負担を軽減する

 

頭金を入れる1つ目のメリットは、ローン返済の負担を軽減することです。頭金を用意して不動産投資を行うことにより、金融機関からの融資額を減らせます。

不動産投資では、毎月の家賃収入を使ってローンの返済、建物の修繕や管理、税金の支払いなどを行います。しかし、頭金を用意することでローン返済の負担が軽減され、家賃収入から必要な経費を差し引いても手元に余裕ができるようになります。

頭金を使って投資に余裕を持つことで、不測の事態に対処したり、新たな投資チャンスを逃さないような柔軟な対応を目指しましょう。

 

ローン審査に通りやすい

 

頭金を入れる2つ目のメリットは、ローン審査に通りやすいことです。

前述した通り、多くの金融機関が融資の際に頭金を要求していることは明らかです。そのため、頭金を入れることで、ローン審査の通過率向上が期待できます。

金融機関は、融資した金額を確実に返済してもらえるかを見極めた上で、融資額を決定します。

年収や勤続年数も審査に影響しますが、十分な自己資金を用意することで信用度が高まります。

頭金は、不動産投資において融資を得る際の自己資金の証明として、重要な要素です。

特に高額な不動産投資で融資を得たい場合には、金融機関からの信用が必要不可欠なので、十分な頭金の確保は重要になります。

 

金利上昇リスク対策になる

 

頭金を入れる3つ目のメリットは、金利上昇に対するリスク対策となることです。

頭金を用意することで、融資額が減り、それに伴う利息も減少します。

そのため、金利が上昇した場合でも、その影響を軽減することが期待できます。

低金利の時期がいつまで続くかは予測が難しく、将来的に金利が大幅に上昇する可能性もあります。

もし、ローン残高が多い状態で金利が上昇してしまった場合、返済負担が増大し、生活が苦しくなるリスクも考慮しなければなりません。

リスク回避のためにも、頭金を上手に活用しましょう。

 

頭金0円で不動産投資を始めることはできる？

 

自己資金の目安は15~30%とお伝えしましたが、実際には頭金が0円でも不動産投資を始めることは可能です。

ここでは、頭金なしの不動産投資について以下の3つを解説します。

• フルローンであれば頭金0円でも問題ない
• 自己資金ゼロの状態で融資の審査を通るのは厳しいというリスクも
• 不動産の投資を始めるリスク

頭金を準備しなくても良いというメリットはありますが、リスクについても理解しておきましょう。

 

フルローンであれば頭金0円でも問題ない

 

物件価格の全額がローン金額となるフルローンの場合は、頭金を0円でも問題ありません。

安定した収入源の証明や過去の信用履歴があるなどの特定の条件を満たせば、頭金なしでフルローンでの借り入れが可能です。

しかし、物件購入にかかる税金や手数料などの諸費用は自分で用意する必要があります。

頭金を投入する必要がないため、手持ちの資金を不動産投資に充てる必要が無く、余裕が生まれます。さらに、余った資金をリフォームやリノベーションの準備金として使うこともできます。

ただし、フルローンの場合は毎月のローン返済額が大きくなるため、あまりおすすめできません。

フルローンを利用する場合、手持ち資金に余裕がある場合にしましょう。

 

自己資金ゼロの状態で融資の審査を通るのは厳しい頭金0円

 

実際のところ、自己資金がない状態で融資の審査を通るのは非常に難しいです。

フルローンの融資を受けるには、金融機関の厳しい審査をパスする必要があります。

審査には融資を受ける人の信用度だけでなく、物件の担保価値も重要な判断基準となります。さらに、不動産投資の成功実績など、銀行からの信用を示す材料が必要です。

十分な資産を持っていないと、フルローンの審査に通るのは難しいでしょう。

 

頭金0円で不動産投資を始めるリスク

 

頭金0円で不動産投資を始めるには以下のようなリスクがあることも理解しておきましょう。

• 毎月のローンの返済額が高くなる
• 返済期間が長くなり出口戦略に影響がある

 

毎月のローンの返済額が高くなる

 

頭金0円で不動産投資を始める1つ目のリスクは、月々のローン返済金額が増えることです。

自己資金ゼロでローンを組むと借入金額が増えるため、ローン返済や建物の維持に必要な費用が、家賃収入を上回る場合もあります。

また、家賃収入が予定通り得られない可能性もあります。空室が増えたり、家賃を下げたりすると、収入が減少します。

支出が収入を上回る場合、キャッシュフローはマイナスになります。

自己資金がなくても始めた不動産投資が赤字続きになると、当初の収益目標を達成が失敗になる可能性があります。

資金繰りが悪化して返済が滞ると、金融機関借りている融資の一括返済を求められる可能性もあるため、注意が必要です。

フルローンを利用する場合は、収益が十分に見込める物件を選択するようにしましょう。

 

返済期間が長くなり出口戦略に影響がある

 

頭金0円で不動産投資を始める2つ目のリスクは、将来の出口戦略に影響することです。

不動産投資用の別の物件を購入するためや損失を抑えるために、投資用物件を売却することもあります。

しかし、頭金なしで購入した場合、途中で売却してもまだ多くの借入残高が残ることがあり、売却価格でカバーできないリスクがあることには注意が必要です。

不動産投資では物件の購入だけでなく、長期的なプランを考えることが重要です。

しかし、返済期間が長いほど自分の資産になるまで時間がかかり、出口戦略が制約される可能性があります。出口戦略とは、最終的に物件をどのように処分するかを計画することです。

物件を売却したいと思っても難しい状況に陥り、新たな物件の獲得が遅れるなどのデメリットが生じる可能性があります。

慎重に計画を立てて、将来の出口戦略も考慮しながらフルローンの活用を検討しましょう。

 

記事まとめ

 

不動産投資を始める場合は、物件価格の2割の頭金を準備することをおすすめします。

この記事では、頭金を準備するメリットについて以下の3つを紹介しました。

• ローンの返済負担を軽減する
• ローン審査に通りやすい
• 金利上昇リスク対策になる

頭金を準備せずにフルローンを活用した不動産投資も可能です。

しかし、毎月のローンの返済額が高くなったり、出口戦略に影響がでる等のリスクがあるので注意が必要です。

目標収益や準備できる頭金をもとに、あなたに合った不動産投資を始めてみましょう。