一般媒介契約・専任媒介契約とは？違い、どちらを選ぶべきか解説します

不動産を契約する際、不動産会社を利用するのが一般的です。
不動産の売買や賃貸契約をおこなったことがある方であればなじみがあるかと思いますが、不動産取引をしたことがない方にとって、媒介契約について十分に理解している方は少ないのではないでしょうか?

そこで今回は、不動産契約に欠かせない媒介契約について、一般媒介契約・専任媒介契約との違いもあわせて解説していきますので、お困りの方はぜひ参考にしてください。

媒介契約とは？

媒介契約とは不動産会社に依頼する仲介契約のことであり、媒介契約によって入居者募集などを不動産会社がおこなってくれるようになります。
不動産会社に依頼して新しい入居者を探す方がほとんどなので、基本的には媒介契約を結んでから各種手続きに進むのが一般的です。

 

「売買」「賃貸」で性質が異なる

媒介契約は、売買と賃貸でそれぞれ性質が異なります。
売買の場合は、細部までルールが決められているのに対し、賃貸の場合は比較的自由な解釈で各種手続きを進めることができます。
このように売買と賃貸では、同じ媒介契約でも内容に違いがあるため注意が必要です。

 

不動産の媒介契約には3種類ある

不動産の媒介契約には、主に3種類あります。

 

 

それぞれの特徴について見ていきましょう。

 

一般媒介契約

一般媒介契約とはオーナーなどの依頼者が、ほかの不動産会社などに重ねて媒介を依頼することを許す契約で、依頼者が自ら発見した相手方と売買契約を結ぶこともできます。
この一般媒介契約には、依頼したほかの業者を明示する明示型と明示しない非明示型の2種類があります。

 

一般媒介契約のメリットは、主に以下の3つです。

 

 

一般媒介契約の場合、複数の不動産会社に依頼できるため競争原理が働き、よりよい条件で契約できる可能性があります。
オーナーは少しでもよい条件で契約したいため、競争原理が働くのは大きなメリットでしょう。

 

また、複数の不動産会社や不動産仲介会社に依頼することで、不動産取引に関する失敗が少なくなります。
たとえば1社にしか依頼しないという場合、依頼した不動産会社がその不動産の囲い込みをおこない、契約の話が進まなくなるおそれがあります。
しかし、複数の不動産会社に依頼することで競争原理が働き、希望する条件の買い手が見つかりやすくなるのです。

 

一般媒介契約の場合、物件情報を公にしなくてもよいのもメリットです。
もちろん、物件情報を公にすることもできますが、なかには公表せずに取引を進めたいと考えているオーナーもいらっしゃるでしょう。
公開義務が一般媒介契約の場合ありませんので、友人などに知られたくないと考えている方にとっては大きなメリットになります。

 

一方、一般媒介契約にはデメリットもあり、主に以下の2つが挙げられます。

 

 

人気物件であれば、すぐに契約できる可能性があるので、積極的に営業をかける不動産会社が多い傾向にあります。
しかし人気物件でない場合、積極的に営業活動をしても成果に結びつかない可能性があるので、後回しになってしまう可能性があるのです。
また一般媒介契約の場合、不動産会社はオーナーに進捗具合を報告しなくてもよいので、現在どのようなステータスにあるか把握しづらいのもデメリットになります。

 

専任媒介契約

専任媒介契約とはオーナーなどの依頼者が、ほかの不動産会社に重複依頼をすることを禁じる媒介契約のことです。
一般媒介契約と同様に、依頼者が自ら発見した相手方であれば、売買や賃貸などの契約をすることは可能です。
また、宅地建物取引業者の義務として、レインズへの物件の登録や2週間に1回以上の進捗状況報告があります。

 

専任媒介契約のメリットは、主に以下の2つです。

 

 

専任媒介契約は、複数の不動産会社に依頼することができず、1社のみと契約するため、積極的な営業活動をおこなってくれるケースが非常に多いです。
また、定期的に進捗状況を報告してくれるので、安心感も大きいといえます。
進捗状況を把握しておきたい、早い時期に契約したいと考えているオーナーにとっておすすめの契約形態といえるでしょう。

 

一方、専任媒介契約には以下のようなデメリットがあります。

 

 

専任媒介契約は、特定の1社のみにしか依頼ができないため、不動産会社の力に左右されます。
誠実な不動産会社と契約できればよいのですが、なかなか売却や賃貸契約をおこなわない悪質な不動産会社も少なくありません。
このような不動産会社に当たってしまうと希望通りの不動産取引ができなくなってしまうため、事前にチェックしておく必要があります。

 

専属専任媒介契約

専属専任媒介契約は専任媒介契約と同様に、1社のみに依頼するという契約形態となります。
しかしこの契約は少々拘束力が強く、たとえば依頼者が自ら発見した相手方と直接売買契約を結ぶようなことは禁止されています。
その分不動産会社は1週間に1回以上の進捗状況の報告義務など、ほかの契約形態に比べて比較的強い義務を負っていることが特徴です。

 

専属専任媒介契約の主なメリットは以下の2つです。

 

 

先ほども軽く触れましたが、オーナーが自ら販売相手を見つけたとしても、不動産会社を通さなければ契約できません。
不動産会社にとっても非常に責任がある契約形態になり、多くの不動産会社が力を入れて取り組んでくれることになるでしょう。
なお、特典として管理会社やハウスクリーニング会社の紹介をしてくれるなどのサービスを受けられることも多いので、そのようなサービスを期待している方にとってもおすすめの契約形態となります。

 

一方、専属専任媒介契約にもデメリットがあります。
専属専任媒介契約の主なデメリットとして、不動産会社の信頼性がわからなくなるという点が挙げられます。
基本的に特定の担当者とやり取りをすることになりますが、ほかの会社の対応がどうなのかがわからないため、多少雑な対応をされたとしても判断できなくなってしまうのです。

 

賃貸経営ではどの媒介契約を選ぶべき？

ここまで3つの契約形態について見てきましたが、賃貸経営の場合、どの媒介契約を選ぶべきなのでしょうか?
ここからは、賃貸経営で選ぶべき媒介契約の種類について解説していきます。

 

複数の不動産会社と契約するなら一般媒介契約

複数の不動産会社と契約し、幅広く営業活動をおこないたい場合は、一般媒介契約がおすすめです。
複数の不動産会社に依頼することでより多くの人に見てもらえるようになるため、ほとんどの方が一般媒介契約を選んでいます。

 

非公開物件は専任媒介契約・専属専任媒介契約となる

もし物件を公開したくないのであれば、専任媒介契約、もしくは専属専任媒介契約を選ぶことになります。
一般媒介契約を選んでしまうと、非公開物件にすることはできません。
非公開物件にしてプレミアムをつけたい場合は、専任媒介契約や専属専任媒介契約を選ぶようにしましょう。

 

条件がよくない物件も専任媒介契約・専属専任媒介契約にすべき

専任媒介契約や専属専任媒介契約にすると積極的に営業活動をおこなうようになるため、少々条件がよくない物件でも契約が成立する可能性が高まります。
立地が悪い、設備が古いなど、デメリットの部分が目立ってしまう物件を所有している場合、専任媒介契約もしくは専属専任媒介契約がおすすめです。

 

まとめ

今回は、不動産取引にまつわる媒介契約について説明しました。
媒介契約は3種類あり、それぞれ性質が異なっているため、契約を結ぶ前にあらかじめチェックしておく必要があります。
どの媒介契約がよいのかはオーナーによってそれぞれ異なりますので、物件の条件や希望の売買時期などを整理し、自分に合った媒介契約を結ぶようにしましょう。

 

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