都心部とはどこからどこまで?定義や意味について賃貸市況を交えつつ解説します

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都心部で賃貸の部屋や住宅の購入、また不動産投資などで物件を探す場合、そもそも「都心部」がどのあたりのエリアを指すのか把握しておく必要があります。
なぜなら都心部の賃貸市況は、都心部とそうではないエリアでは大きく異なってくるためです。

 

今回は「都心部の賃貸市況を知りたい」という方へ、「都心部」、そして似た言葉の「副都心」「新都心」「東京大都市圏」などの意味もあわせてわかりやすく解説します。
また、これらの住宅事情についても具体的にご紹介しますので参考にしてください。

「都心部」とはどこからどこまでを指すの?

都心部とは「大都市の中心部」のことを指します。
つまり大都市において、官庁や商業、企業本社などが集まっている場所のことです。

 

都心部は主に「東京都の中心部」という意味で使用されますが、「大都市の中心部」という点では、大阪や福岡にも都心があることになります。
大阪では、企業のビルが集まっている梅田(キタ)、百貨店が軒を連ねる繁華街の心斎橋(ミナミ)などが都心部だといえます。

 

福岡では、こちらも大きな繁華街のある「天神」や「博多駅」あたりが都心部だといえるでしょう。

 

東京における都心部はどこ?

では東京の都心部はどのあたりを指すのでしょうか。
東京における都心部とは、巨大なオフィス街としても知られる丸の内・霞ヶ関・大手町・永田町・銀座・東京駅周辺などのエリアになります。
おおよそイメージはつかめたでしょうか。

 

「都心部」と「都市部」の違い

都市部とは、あるエリアにおいて商業や文化が発展していて、多くの人が集まる地区のことをいいます。
都市部のイメージは、たとえば駅の周辺に大型商業施設やオフィスビルが立ち並んでいるような地区のことです。

 

先ほど説明した東京・大阪・福岡などの大都市に限らず、地方にある都市でも「都市部」という言葉を使うことができます。

 

一般的な「都心部」のわけ方とは?

それでは、都心部の詳細について、さらにくわしく紐解いてみましょう。
都心であるかどうかのわけ方として、その規模や種類により、以下のように「区」や「エリア」でわけられます。

 

都心を「区」でわける方法

東京都の場合、大都市としてあげられるのが特別区(23区)です。
そしてそのなかでも中心とされるのが「都心3区(千代田区・港区・中央区)」となります。

 

さらに「都心」の範囲を少しずつ広げていき、以下のようにわけられます。

 

都心の分類 対象となる区
都心3区 千代田区・港区・中央区
都心5区(1) 都心3区+新宿区・渋谷区
都心5区(2) 都心3区+台東区・文京区
都心6区(1) 都心3区+新宿区・文京区・台東区
都心6区(2) 都心3区+新宿区・文京区・渋谷区
都心8区(1) 都心6区(2)+台東区・豊島区
都心8区(2) 都心6区(2)+品川区・目黒区
都心10区 都心8区(1)+墨田区・江東区

 

都心を「エリア」でわける方法

また東京23区で「都心とそれ以外の地区」を区別する方法として、機能性の違いをポイントに、以下のようにエリアわけすることもあります。

 

エリアの名称 対象となる区
都心 千代田区・港区・中央区
副都心 新宿区・渋谷区・文京区・豊島区
城東 台東区・墨田区・江東区・荒川区・足立区・葛飾区・江戸川区
城西 世田谷区・中野区・練馬区・杉並区
城南 品川区、目黒区、大田区
城北 板橋区・北区

 

「都心部」以外にも覚えておきたい立地用語

「都心部」に関係するワードとして、以下の4つの立地用語もご紹介しましょう。

 

副都心

人口の都市集中化により、混雑現象がひどくなったことから、国土交通省では都内に「副都心」エリアを設け「都市機能の分散化」を促進しています。
当初は新宿・渋谷・池袋エリアのみでしたが、現在では大崎・上野・浅草・錦糸町・臨海地区といったエリアも副都心の一部となっています。

 

新都心

同じく首都としての機能や業務機能を隣県に分散させるべく地区開発されたのが「新都心」と呼ばれるエリアです。
東京都の周辺に位置しますので、東京都心部に引けをとらない機能性があり、都市として高い価値も持ち合わせているのが特徴でしょう。

新都心には、さいたま新都心・幕張新都心・横浜みなとみらい21といったエリアが含まれます。

 

東京大都市圏

首都としての東京を中心に、人・物・交通などを通して結びつきの強いエリアのことを「東京大都市圏(東京圏)」と呼びます。
地理的にいえば、東京都心より半径約50kmに位置する地域(東京・神奈川・千葉・埼玉・茨城)となります。

 

核都市

多くの企業が本社を置く東京都心部。
人口の過密化を改善すべく指定されたのが「核都市」です。
こちらは「ファミリーが住みやすいエリア」という位置づけであり、業務機能にプラスして研究・会議・流通業務・教養文化といった多くの施設が整備されています。

 

東京都では八王子・立川・多摩ニュータウン・青梅・町田などの街が含まれます。

 

各立地用語の住宅事情を紹介!

それでは、ご紹介した各立地用語(エリア)全体の住宅事情をくわしく解説していきましょう。
それぞれに以下のような特徴があります。

 

都心部

東京駅など巨大ターミナル駅がある都心部は、通勤に時間がかからず、商業施設も充実しているのが特徴です。
賃貸物件は需要が高いため、家賃相場は都内でも高めに設定されています。

 

【都心部の平均家賃相場】

間取り ワンルーム 1K~1LDK 2K~2LDK 3K~3LDK
家賃相場 13.8万円 13.2万円 26.0万円 33.5万円

※CHINTAI調べ(2021年11月15日時点)

 

都心部のなかでも比較的家賃相場が安いのは、千代田区です。
新幹線や羽田空港も利用しやすく、皇居があるため警備体制も万全で治安もよいといえます。
なかでも水道橋駅は東京駅まで9分と、人気のあるエリアです。

 

副都心

新宿・渋谷・池袋は商業施設が充実しているエリアで、一人暮らしに人気のある街です。
また、大崎・上野・浅草・錦糸町などは下町情緒あふれる地域、臨海地区は再開発が進むエリアとなっています。
これら副都心エリアは、買い物環境も整っていて交通の便がいいことも共通していますので、物件探しをする場合、あとは個人の好みで決めることになります。

 

それぞれ趣が異なる副都心ではありますが、家賃相場は同等で、都内でも高過ぎず安過ぎずという印象です。

 

【副都心の平均家賃相場】

間取り ワンルーム 1K~1LDK 2K~2LDK 3K~3LDK
家賃相場 7.5万円 9.9万円 18.2万円 27.4万円

※CHINTAI調べ(2021年11月15日時点)

 

新都心

新都心は都内へのアクセスもよく、大都市としての機能性も高いため、住居としても人気の高いエリアとなっています。
さいたまスーパーアリーナ・幕張メッセ・横浜ランドマークタワーなど、新都心に指定されているエリアにはそれぞれに人気スポットが存在しますので、エンターテインメントも大いに楽しめるでしょう。

 

新都心の家賃相場は比較的お手頃といえるほか、これからますます需要が増える可能性もあります

 

【新都心の平均家賃相場】

間取り ワンルーム 1K~1LDK 2K~2LDK 3K~3LDK
家賃相場 5.75万円 7.0万円 13.9万円 11.85万円

※CHINTAI調べ(2021年11月15日時点)

 

東京大都市圏

東京都内・神奈川・千葉・埼玉・茨城を含む東京圏は、都心へのアクセスが良好で、エリアによって家賃相場に差があるものの、平均をとってみると以下のようになります。

 

【東京大都市圏(東京圏)の平均家賃相場】

間取り(マンション) ワンルーム 1LDK~2DK 2LDK~3LDK
家賃相場 7.4万円 10.9万円 13.7万円

 

間取り(アパート) 1K~1DK 2DK
家賃相場 6.4万円 8.7万円

参考:住宅新報(2021年5月時点)

 

同じ東京圏でも、東京都心へ近づくほど家賃相場は高くなります
また、エリアによって利便性や街の魅力も異なります。
コロナ禍にあっても東京圏への人口流入は続いていますので、賃貸物件の需要は高いといえるでしょう。

 

まとめ

都心部で住宅を探す場合、「都心部」とはどのエリアを指すのか知っておくことは重要です。
自分で賃貸物件に住む場合でも、不動産投資物件として購入する場合でも、やはり交通の便や買い物環境が整っているエリアの方が住みやすく、貸しやすいといえます。
都心部だけでなく、副都心や新都心エリアなどの情報にも注目し、ぜひよい物件を見つけてください。

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