マンション経営の仕組みとは?メリットやリスクについても解説

不労所得として家賃収入を得られるマンション経営は、不動産投資の中でも人気の高い投資です。
これからマンションを経営したいと考えている人のために、今回はマンション経営の仕組みをメリットとデメリットを交えて解説していきましょう。

まずはマンション経営の仕組みを知ろう

それでは最初にマンション経営について簡単に解説していきましょう。

 

マンション経営の収入の種類

マンション経営の収益というのは家賃収入がメインになるのですが、家賃収入以外にもマンションを売却して収益を得る売却益もあります。

売却益というのは、購入したマンションを購入した金額よりも高く売ることで収益を上げる方法です。

家賃収入で所得を得る場合は、銀行から融資を得て物件を購入することが多いです。
その場合は、月々で得た家賃収入からローンを返済することになり、融資の返済以外にも固定資産税をはじめとする税金などの費用も発生するので、収益と支出のバランスを取る必要があります。

月々の家賃収入を安定させるためには、利回りをよくすることが重要です。
マンション経営において空室リスクは切っても切れないリスクであり、空室の期間が長くなれば利回りにも影響が出てしまいます。
そういったリスクに対して、的確な対処を行い、年間の利回りを安定させることを心がけましょう。

 

アパート経営との違いとは?

マンションとアパートは賃貸物件として同じように思えますが、不動産投資という面ではさまざまな違いがあります。
そこで、マンション経営とアパート経営の違いについても解説していきます。

 

部屋数の違い

階数や規模を考えると、アパートよりもマンションほうが部屋数が多いです。
部屋数が多いということは、月々の家賃収入もそれだけ増えるということになります。

また、部屋数が多くなると、1室が空室になったとしてもほかの部屋の家賃収入でカバーができるという利点もあります。

賃貸物件を経営する際に必ず発生する空室リスクですが、部屋数の多いマンションならば空室リスクを分散できます

 

建物の構造上の違い

アパートとマンションを明確に区別する定義というのは存在しません。

一般的には、2階建て以下で木造や軽量鉄骨の賃貸物件をアパート、3階建て以上でRC造やSRC造などの非木造の賃貸物件をマンションと区別している人が多いようです。

 

ローンの返済期間が変わる

銀行から融資を受ける場合、木造のアパートよりも非木造のマンションのほうが返済期間を長く取れます
これは木造と非木造では法定耐用年数が違うためで、木造住宅ならば耐用年数は22年、RC造やSRC造などは最大47年と20年以上の開きがあります。

そのため、融資を行う銀行側も耐用年数の短い木造の建物に対して長期間のローンを組んでくれず、耐用年数が長いマンションのほうが返済期間を長くするケースがあります。
一部の銀行では、木造のアパートでも35年の長期間ローンを提案してくれる可能性もあるので、銀行選びは慎重に行いましょう。

 

減価償却が異なることも

マンションとアパートの耐用年数の違いから、減価償却の期間も変わっていきます。
しかしアパートの減価償却の短さを考えた場合、年間の減価償却率が高くなり、減価償却費もまた高くなります。

減価償却費というのは、経費として計上できるため、税金を安くする節税の効果が期待できます。
節税効果を狙って、減価償却費率の高いアパートをあえて選ぶ投資法も存在するので、自分の投資法に合った建物を選ぶことが大切です。

 

儲かる以外にもある!マンション経営のメリット3つ

マンション経営は、家賃収入で儲かる以外にも3つのメリットがあります。

詳しく紹介していきましょう。

 

①資産が残る

土地や建物というのは、購入額なども含め、初期費用や修繕費用など多額の費用がかかるものです。
ただ、相続の際に子どもの世代に残せる資産になるというメリットもあります、

また、不動産というのは資産価値が減ることがあっても、完全に0になることはありません。
そのため、後世に残す資産として、有益に使えるでしょう。

 

➁管理の手間を減らせる

マンションなどの管理を自ら行う場合、建物の清掃から修繕などすべての管理をオーナーがしなければいけません。
しかし、建物の管理を管理会社に依頼することで、オーナーがわざわざ管理しなくても代行してくれます

管理費用などはかかりますが、一人ですべての管理を行うよりも、いくぶん楽をして不労所得を得られます。

 

➂節税効果が期待できる

マンション経営には、節税効果が高いというメリットがあります。
たとえマンション経営で赤字を出したとしても、給与などのほかの所得と相殺できる通算損益ができます

また、賃貸物件が建っている土地というのは「貸家建付地」という扱いになり、相続が発生した際の相続評価額が下がり、相続税が安くなるというメリットもあります。

 

マンション経営に失敗するリスクを把握しておこう

さまざまなメリットのあるマンション経営ですが、リスクも存在します。
そのリスクを把握しておくことで、投資の失敗を避けられるでしょう。

 

初期費用・管理費用が高額になるリスク

マンションは高額なものが多く、一棟マンションの場合は億を超える場合もあります。
さらにマンションを購入したあとにも、さまざまな費用が定期的に発生します。

 

マンション経営にかかる諸費用
  • 管理費
  • 修繕費
  • 地震保険
  • 火災保険
  • 固定資産税などの税金
  • 金利を含めた借入金の返済金

 

こういった費用をないがしろにしてしまうと、気づいたら収入よりも費用のほうが高くなり、赤字経営になってしまう可能性もあります。

そのため、物件を購入する際はあらかじめ運用シミュレーションを行って、月々の収入と支出のバランスについて理解しておいたほうがいいでしょう。

 

入居者不在・空室リスク

マンション経営というのは、入居者がいないと家賃収入は入ってきません。
しかし空室リスクというのは、賃貸物件を経営するオーナーにとっては避けられないリスクです。

また、入居者がいても家賃を滞納されてしまうと空室と何ら変わりがありません。
そのため、滞納者に家賃を支払うように催告をする必要があるのですが、そのまま夜逃げされてしまうという可能性もありえます。

そういった家賃収入に関するリスクの対策についても、あらかじめ対策を考えておいたほうがいいでしょう。

 

災害リスク

日本は災害大国であり、数年に一度は大きな地震や台風によって被害が出てしまいます。
そういった自然災害によって物件が被害を受けてしまうと、高額な修繕費を支払う必要があります。

さらに入居者が関係する事故や事件が起きてしまった場合は、住んでいた物件が事故物件扱いになり、「入居者がなかなか現れない」、「入居者が現れなくて家賃を下げなければいけなくなった」などの影響を受けるでしょう。

 

マンション経営を成功させるには不動産会社選びが重要

マンション経営を成功させるためには、信頼できる不動産会社を選ぶ必要があります。
電話勧誘で投資物件を紹介するような不動産会社ではなく、対面しつつ物件の相談に真摯に対応してくれる会社を選ぶようにしましょう。

しかし、投資不動産を取り扱っている不動産会社は数が多く、「どこを選べばいいの?」という人もいるでしょう。
もし不動産会社で悩んでいるのであれば、マンション経営比較ガイドがおすすめです。

「マンション経営比較ガイド」では、不動産投資に詳しい不動産会社を複数比較しており、会社ごとの特色についても紹介しています

不動産投資に関わる情報を多く発信しているので、ぜひ参考にしてみてはいかがでしょうか。

 

まとめ

資産運用や土地活用として人気の高いマンション経営ですが、仕組みをキチンと理解していないと、マンション経営を成功させることは難しいでしょう。

マンション経営というのは特別な資格が必要ない分、お金さえあれば気軽に始められると考える人もいるかもしれません。
しかし、マンション経営のリスクをキチンと把握しておかないと、数々のリスクにさらされてしまいます。

メリットとデメリットの両方を理解して、不動産投資を成功させましょう。

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