不労所得を得る手段の1つとして有名な「不動産投資」の人気は、年々高まってきています。
安定した収入として、家賃収入は魅力的なうえ、うまく運用できれば長期的に安定した収入を得られるのは確かです。
しかし、不動産投資には空室リスクを含めたさまざまなリスクがあるので、一部では「不動産投資はやめとけ」という意見もあります。
そこで今回は、不動産投資におけるリスクと、成功する人の特徴について解説していきます。
目次
「やめとけ」といわれる理由とは？不動産投資のリスク5つ
そもそもなぜ、「不動産投資はやめとけ」という意見が出るのかというと、どんなにいい物件だろうと必ずリスクが存在するからです。
そこで、最初は不動産投資における5つのリスクを解説していきましょう。
①ローン返済ができなくなるリスク
不動産投資というのは、物件を購入しから他人に貸し、家賃収入を得るものです。
ほとんどの人は物件を購入する際に銀行から融資を受けてローンを組むのですが、このローンの返済に行き詰るリスクがあります。
不動産投資ローンの返済というのは、基本的に家賃収入を原資として返済していくのですが、物件が一時的に空室になると給与収入などのほかの収入から返済することになります。
生活を支える給与からローンを返済するため、空室の期間が長くなると生活にも影響していくでしょう。
空室が発生しない物件というのはないので、ローンを組む際は空室が発生しても適度に返済可能な金額を借入しましょう。
➁空室リスク
不動産投資の基本として、購入した物件に入居者がいなければ家賃収入は得られません。
物件というのは入居者がいなくても、税金の支出に加えて、管理会社に管理を任せていた場合は管理費用などの経費も発生するので、なるべく空室の期間を長くしないことが重要です。
そのため、空室のリスクが少ない物件選びをする必要があります。
例えば、新築物件よりも安価な中古物件を購入します。
リノベーションをして部屋をキレイにしたうえで周辺の相場よりも家賃設定を安くすれば、利回りが低くなりますが、人が入ってくる可能性が高まるでしょう。
中古物件と比較して、新築の物件というのは一見すると人気が高く空室リスクが低いように思えます。
ただ、新築物件が注目されるのは最初の入居者募集のときだけで、2人目以降の入居者を募集するときは新築ではなく築浅の中古物件として募集することになります。
また、新築物件というのは過去の運用履歴がないため、将来の運用計画を予想しながら作成する必要があるのです。
しかし、中古物件ならば過去の運用履歴を参考にしながら計画を立てられるので、中古物件には現実的な運用計画を立てられるというメリットもあります。
➂悪徳な不動産会社にあたるリスク
投資物件を選ぶ際に重要になるのが不動産選びです。
不動産会社の中には、顧客の要望する物件とは違い、不動産会社が売りたい物件を強く押すような悪質な会社も少なからず存在します。
そもそも投資物件を取り扱っている不動産会社は数が多く、どの不動産会社に相談すればいいのか投資の初心者にはなかなかわかりません。
悪質な会社に引っかかってしまう人もいるでしょう。
不動産会社選びに悩んでいる方は、「マンション経営比較ガイド」を参考にしてみてはいかがでしょうか。
投資不動産を取り扱っている会社を多数紹介しており、不動産投資における情報を随時発信しているので、ぜひ参考にしてみてください。
④地震・火災などの天災リスク
災害大国日本では、地震は一種、日常の一部と化してしまっています。
2011年の東日本大震災や2016年に発生した熊本地震、2018年の北海道胆振東部地震など、記憶に新しい人もいるのではないでしょうか。
住宅街における火災も頻繁に発生しており、災害による被害というのは予測不可能です。
購入した物件が災害に巻き込まれる可能性は少ないながらも存在するため、地震保険や火災保険をかけることが基本です。
保険をかけておけば、災害が起きて物件が被害を受けたとしても、ある程度の補償はされます。
被害が軽微ならば直すことも可能ですが、全壊した場合などは同じ物件に直すのは難しいでしょう。
とくにマンションやアパートの場合は被害金額が大きく、災害の内容によっては全額の補償が難しいときもあるので、損をしてしまうこともあります。
➄家賃下落リスク
どんなによい立地の場所でも、家賃相場というのは日々、僅かながらも変化していくものです。
総務省が2018年に発表した「借家家賃の経年変化について」において、1年あたりの家賃下落率は木造住宅、非木造住宅の両方において約0.8％前後であるという統計結果があります。
1年で0.8％も家賃が下がっていくのなら、新築から20年で約16％も家賃が下がる計算になり、利回りも下がることになるでしょう。
都市開発などで対象地域の家賃相場が上がることもありえます。
ただ、少子高齢化によって人口が減少している日本において家賃相場が上がる可能性は低く、そういった時勢に希望を持つよりも、家賃が下落した際の対処方法をあらかじめ考えておいたほうがいいでしょう。
不動産投資をやめておいたほうがいい人
これまで、不動産投資におけるリスクについて解説していきました。
次は不動産投資に向いていない人の傾向についても解説していきましょう。
収入が低い人
収入が低い人がなぜ不利になるのかというと、銀行の融資を受ける際にローン審査が不利に働くからです。
例えば年収300万円の人と、年収500万円の人が3,000万円のローンの申請をした場合、年収500万円の人のほうが審査に通る可能性が高いです。
ローンの審査というのは、月々に安定した収入を持ち、なおかつ安定してローンを返済出できるかなどを見られます。
収入が低いと頭金の金額は少なく、また借入額が大きくなるため、空室などで家賃収入が途絶えた場合にローンの返済が苦しくなる可能性があるのです。
また、仮にローンに通ったとしても、高金利のプランを提示される可能性があります。
高金利では家賃収入があっても手元に金を残すことが難しくなるので、注意が必要です。
収入はあるが自己資金がない人
収入があるからといって安心してはいけません。
自己資金が少ないと最初に支払う頭金が用意できず、結局は借入額が大きくなって返済が長期間になったり、月々の返済額が高額になったりします。
いくら収入があっても、月々の返済額が高額になれば生活にも影響が出るでしょう。
病気などの突発的な出費に対応できない事態に陥る可能性もあるのです。
情報収集する時間の余裕がない人
不動産投資において、税金は切っても切れないものです。
税制の改正が毎年行われているのはご存知でしょうか。
普通の人ならばとくに気にしなくてもいい内容でも、投資家として不動産投資をはじめるのならば、そういった税制改正などの情報や知識はいち早く把握しておく必要があります。
例えば、物件を購入するときや逆に売却するときの特例は、地域によって独自のものがあります。
そういった情報を手に入れている人が、一部の成功者になる可能性を持っているのです。
情報収集を怠っていると、ベストのタイミングで動くことができずに損をしたり、物件を購入して運用するときに悪徳な不動産会社に騙されてしまったりするリスクを負うことになってしまいます。
不動産投資に興味がない人
そもそも不動産投資に興味がない人は、むやみに手を出すべきではありません。
たしかに、不動産というのは資産として持つことは悪いことではありませんが、不動産を投資として活用するのならば、仕組みを理解しないと失敗するリスクが跳ね上がります。
単純に物件を購入して人に貸すだけだと考えてしまうと、細かい出費や空室リスクの対処などを見落として、気づいたときには遅かったなんてことになりかねません。
不動産投資をやったほうがいい！成功できる人の特徴
そもそも不動産投資に成功する人というのはどのような人なのでしょうか。
不動産投資に成功しやすい人の傾向について解説していきましょう。
長期にわたり資産形成をしたい人
不動産投資というのは、空室などのリスクをなくして考えれば、長期的に安定した収入を得られることが利点です。
そのため、短期的に一気に稼ぎたい人には向いていませんが、長期的にコツコツと資産形成をしたい人には向いている投資であるといえるでしょう。
ローン審査に有利な条件を持っている人
ローン審査に有利な条件というのはいくつかありますが、「上場企業などの大きな企業で長期間勤務していること」、「年収が高くて安定していること」などが挙げられます。
ほかにも、返済負担率といって、年収に対する返済額の割合が25％以内であれば比較的ローンに通りやすいとされています。
返済負担率が25％を超えてしまう場合は、頭金の金額を増やすなどをして対応するのも一つの手です。
ある程度の自己資金がある人
いくら年収が高くても、頭金を捻出できなければ返済負担率が高くなってしまい、ローン審査に通らなくなる可能性があります。
ローンに通ったとしても頭金を出すことで生活に影響が出てしまうと、空室リスクが出た際に生活がさらに困窮してしまいます。
そのため、頭金を支払っても多少の自己資金が残るように、貯蓄に余裕のある人が向いているでしょう。
主体性がある人
不動産投資にとって、情報や知識というのは大きな武器です。
そのため、主体的に不動産の勉強をし、情報収集ができる人でなければ不動産投資を成功させるのは難しいでしょう。
新聞やニュースを含め、さまざまな情報媒体にアンテナを張って常に最新の情報をアップデートするようにしましょう。
まとめ
資産運用として不動産投資をするのも一つの手ではありますが、資産を増やしたいからといって簡単に不動産に手を出してしまうと投資に失敗する原因となります。
そのため、一部の人から「不動産投資はやめとけ」という意見が出ることもあります。
ただ、必ず成功する投資も必ず失敗する投資というものもありません。
常に情報や知識を蓄え、最適な対処をすることで難しいとされる不動産投資を成功させることにつながるのです。
これから不動産投資をしてみたいと考えている人は、ぜひ記事の内容を参考に、投資をはじめてみましょう。
