不動産投資を検討している人の中には、「不動産投資とは物件を購入して賃貸経営をするもの」だと考えている人も多いのではないでしょうか？
しかし、不動産投資には賃貸経営以外にも方法があります。
そんな人へ、今回は「不動産投資ファンド」について、その仕組みやメリット・デメリット、どんな人におすすめなのかを解説します。
不動産投資ファンドとは
まずは「不動産投資ファンド」がどういった金融商品なのか説明していきましょう。
そもそもファンドとは？
ファンド（fund）とは「基金」という意味であり、ある目的のために投資家から集めた資金を運用し、出資者に利益を与えるというものです。
不動産投資ファンドの仕組み
不動産投資ファンドでは、集めた資金で投資の専門家が複数の不動産を購入し、運用会社が管理業務を担当します。
これらの不動産を運用して得た利益を、それぞれの投資家へ出資割合に応じて分配する仕組みです。
現物不動産投資（実物不動産投資）との違いは？
不動産投資ファンドでは多くの投資家から出資を募ります。
大きな資金が集まることから、マンション1棟・商業施設・病院・ホテルなど、個人の不動産投資よりも大型の不動産を運用することも可能です。
また、さまざまな種類の施設を複数組み合わせるケースもあります。
不動産投資ファンドの種類
不動産投資ファンドは「不動産投資信託（REIT）」と「不動産特定共同事業」の2種類に分けられており、それぞれ特徴が異なっています。
不動産投資信託（REIT）
アメリカで生まれた投資システムであり、日本版は2001年に市場が開設されました。
REITは複数の不動産への分散投資となり、収益のほとんどが投資家に分配されるなどメリットが多いですが、投資家には不動産の所有権がありません。
REITはさらに以下の2種類に分けられ、募集方法も異なります。
公募REIT
REITといえばこちらが一般的で、不特定多数の投資家に広く募集をかけ、証券会社・銀行・保険会社などを通じて購入することができます。
大きな特徴としては、数万円から投資ができること、証券取引所に上場していることから株式のような扱いができる点でしょう。
一方、価格が変動するなど高い流動性があり、法律によって一定の制限がかけられているのも特徴の1つです。
私募REIT
私募REITでは専門の投資家を対象に私的な募集を2人～49人ほど行うため、メディアを使った宣伝は行われません。
証券取引所へ未上場なこと、ほかの投資家への譲渡のみ可能なことから、公募REITより流動性は低いといえるでしょう。
また、私募REITで投資を行うためには1億円といった巨額のお金が必要ですので、その対象は主に法人となります。
これら2種類のREITと後述する「不動産小口化商品」との大きな違いは、管轄が金融庁であること、流動性があること、売買のしやすさの3つです。
不動産特定共同事業
こちらは、事業参加者（投資家）の利益保護等を目的として平成7年に施行された「不動産特定共同事業法」にもとづき、不動産小口化商品の運営がなされる不動産投資になります。
管轄は国土交通省となり、不動産実物投資とほぼ同じです。
投資に必要な資金は、数十万円～数百万円という小口の単位となっています。
不動産特定共同事業は、さらに以下の3種類に分けられます。
任意組合型
任意組合型では、事業者・投資家間で任意組合契約を終結し、双方が組合員となります。
また、不動産は双方で共有となりますので、投資家も所有権をもつことができるのが特徴です。
なお、分配金は「不動産所得」として扱われます。
匿名組合型
匿名組合型では、事業者・投資家間で匿名組合契約を終結し、投資家は匿名組合員となります。
出資者は投資家ですが、不動産の購入や管理は事業者が行いますので、不動産の所有権は事業者が握ることになります。
任意組合型で発生する分配金は「不動産所得」として扱われますが、匿名組合型では「雑所得」として扱われることが特徴です。
賃貸借型
賃貸借型では、事業者・投資家間で賃貸借契約を終結させることが可能です。
不動産については投資家が共有持分を購入し、所有権を事業者に貸して管理を委任する形になります。
不動産の所有権は投資家がもつことになり、そのため分配金は「不動産所得」として扱われます。
不動産投資ファンドを利用するメリット・デメリット
不動産投資ファンドにはさまざまな種類がありますが、おおまかなメリット・デメリットは以下のようにまとめられます。
メリット①：少額からの投資ができる
高額な物件に多くの出資者を募ることから、投資家一人の負担出資額は公募ファンドでは数万円、不動産特定共同事業の不動産小口化商品においては数十万円といった少額から出資することができます。
メリット②：分散投資が容易にできる
少額から投資を始めることができるため、資金に余裕がある場合はその分をほかの投資に回すことができます。
また、1つの銘柄内でも複数の投資先となることから、分散投資も可能です。
メリット③：リスク分散がしやすくなる
少額をさまざまな対象に分散投資することで、投資の失敗リスクを減らすことができます。
また、現物不動産投資と違って異なる時期にそれぞれの投資を行うことができるという点も、リスク分散につながるメリットだといえるでしょう。
メリット④：管理・維持の手間がかからない
どの種類の不動産投資ファンドにおいても投資物件の運用や管理は専門家が担当するため、多忙な投資家でも気軽に不動産投資に挑戦することが可能です。
デメリット①：利回りが低い
投資家一人の負担出資額は少なくて済む一方、リターンも少なく利回りが低くなります。
また、物件購入のために自分で不動産投資ローンを組む必要がないので、レバレッジ効果も低いです。
デメリット②：自分で銘柄を選ぶ必要がある
不動産投資ファンドの種類によって特徴が大きく異なるため、メリットやデメリットを含めて、ファンドスキーム（戦略）をしっかり理解したうえで投資する必要があります。
細かな手数料や売却時の条件・制限などについても、ファンドを購入する前に把握しておきましょう。
デメリット③：商品数があまり多くない
不動産投資ファンドは、種類は多いものの、実際の商品数はあまり多くありません。
そのため、購入時の競争率は非常に高くなってしまいます。
デメリット④：不動産投資ファンドにもリスクはある
不動産投資ファンドで起こり得るリスクには以下のようなものがあります。
家賃下落・空室・物件価格下落のリスク
現物不動産投資と同様に、家賃や売却価格の下落、空室発生のリスクがあります。
災害や瑕疵発生のリスク
自然災害による被害や、瑕疵の発生により建物の修繕費用がかかる可能性もあります。
元本割れ、流動性によるリスク
不動産投資ファンドには元本保証がありません。
また、途中解約が不可だったり、市場の小ささから売りにくかったりするケースもあります。
運営側の破綻リスク
ファンドの運営がうまくいかず収益が下がり、運営会社の経営が悪化することもあるかもしれません。
不動産投資ファンドを契約するまでの流れ
どの不動産投資ファンドでも、契約までの流れはおおよそ同じです。
まずは、募集広告や事業者のサイトで不動産投資ファンド商品を選び、資料請求をしましょう。
また、必要があれば、担当者から説明を聞くなど情報を集めます。
購入する場合は、期間内に申込書を郵送するか、インターネット上で申し込みをします。
事業者から商品内容やリスクについての書面が送られてきますので、確認したうえで契約書にサインし、郵送しましょう。
その後、出資金の支払いとなります。
まとめ
不動産投資ファンドは、高額な投資物件に対して多人数の投資家で投資するという金融商品です。
少額から始めることができるため、初心者でも始めやすい投資方法といえるでしょう。
ただし、不動産投資ファンドの種類によっては、売却時にさまざまな制限があるなど、投資家自身でもある程度の勉強が必要です。
作戦をしっかり練って、ぜひ挑戦してみてください。
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