不動産投資を含め、数多くの投資手法において得られる利益には、長期的な運用に向いている「インカムゲイン」と、短期的な運用に向いている「キャピタルゲイン」の2種類が存在します。
投資で失敗しない重要なポイントの1つは、どちらの運用方法が自分に合っているのか見極めることです。
今回は、不動産投資に限らず投資を始めようと考えている人へ、インカムゲイン、キャピタルゲインとはどういったものなのか、それぞれのメリットやデメリット、課税率の違いを解説していきます。
また、いまおすすめの投資商品についてもご紹介します。
目次
インカムゲインとキャピタルゲインとは？
まずはこの2つについて、その仕組みや収益の計算方法、どのような投資商品が当てはまるのかなどざっくりと説明していきましょう。
インカムゲイン・・・資産保有で得られる利益
インカムゲインとは、その資産を長期的に保有することで定期的、または不定期に得られる収入のことです。
インカムゲインは後から説明するキャピタルゲインと比較して、1回に得られる利益は小さいので、長期的に地道に稼いでいきたい人に向いている収益方法です。
インカムゲインの計算方法は、不動産投資に例えるとこのようになります。
インカムゲインを得られる投資方法としては、普通預金、定期預金、株式投資、投資信託、不動産投資、ソーシャルレンディングなどが挙げられます。
キャピタルゲイン・・・資産売却で得られる利益
キャピタルゲインとは、その資産を売買することで得られる収入のことです。
キャピタルゲインは、購入価格よりも高く売却できれば一度に大きな収益になるので、すぐに大きなお金が必要となった場合に向いている収益方法だといえるでしょう。
キャピタルゲインの計算方法を、こちらも不動産投資に例えてご紹介します。
キャピタルゲインを得られる投資方法としては、株式投資、投資信託、外貨預金、不動産投資などが挙げられます。
それぞれのメリットとデメリット
投資における2つの収益方法には、それぞれ以下のようなメリットやデメリットがありますので、しっかりと把握しておきましょう。
インカムゲインのメリット
インカムゲインのもつ2つのメリットはこちらになります。
定期的・安定的に利益を得られる
不動産や債券などの資産を所有している場合、家賃収入や配当金、分配金などにより毎月、半年～1年毎に安定して利益を得ることが可能です。
これは、インカムゲインの最大の特徴だといえます。
利益減少・損失発生のリスクが低い
不動産投資では、家賃相場が急に下落することはありませんし、株式や投資信託においても配当や株主優待などは価格変動から大きな影響を受けにくいです。
そのためインカムゲインについては、利益が大きく減ったり、損失に繋がったりという可能性は低いといえるでしょう。
インカムゲインのデメリット
安定性の高いインカムゲインですが、以下の3つのデメリットも持ちあわせています。
一度の利益が少ない
株価1,200円の銘柄を200株保有していて、配当金が60円（1株あたり）だとします。
この場合、1年間の保有で得られる配当金は12,000円と少額です。
購入価格の合計は240,000円なので、費用対効果として見ると、インカムゲインでは一度の利益が少ないことがわかります。
ただし、20年間以上の長期にわたり同株を保有すれば、株式購入金額は回収できる計算です。（配当金額に変更がない場合）
資産を売却すると利益が得られなくなる
マンションなどの資産を売却してしまったら、当然ではありますがインカムゲイン（家賃収入）は得られません。
インカムゲインを得るためには、資産を長期間保有する必要があり、固定資産税の支払いなどが毎年かかります。
気づかないうちに損失が出ている可能性がある
株価と同じように時価で取引をおこなう上場投資信託ETFでは、分配金があっても収益として元本割れすることがあります。
さらに、不動産投資でも経費が収益を上回り、結果的に損失が出るというケースも少なくありません。
安定したインカムゲインを得るには、収益管理が重要となります。
キャピタルゲインのメリット
次はキャピタルゲインについて、まずはメリットから解説しましょう。
一度に多額の利益が発生する
その資産の種類にもよりますが、不動産投資で資産価値が上がった場合は、資産価格が大きいためにキャピタルゲインも大きいものとなります。
買主がローンで購入した場合でも、売主には一度に支払われることになるので、とくに不動産投資におけるキャピタルゲインは1回で大きな利益になるといえます。
また、株式の場合は株価が毎日値動きしますので、売却時の株価によっては莫大な収益になる可能性もありますよ。
キャピタルゲインのデメリット
キャピタルゲインはハイリターンな分ハイリスクでもあるので、以下の2つのデメリットにご注意ください。
利益が発生しないor損失が発生する場合がある
保有している株式や不動産の資産価値が下がった状態で売却せざるを得ない場合、売却価格が購入価格を下回り、差損が発生するケースもあります。
この現象は、一般的に「キャピタルロス」と呼ばれ、この差損を発生させないためにも、資産を購入する際にその将来性や収益性をよく吟味するのが重要です。
利益を得られるのは資産売却の時だけ
キャピタルゲインは資産を売却した時に限り得られる収益です。
そのため、売却益を得るためにも、売りどきを見極めてたった1回のチャンスにかけることになります。
分散投資・損切りの設定でリスクヘッジができる
インカムゲイン・キャピタルゲインの両方において、ある程度のリスクはあります。
これらのリスクを最小限に抑えるためには、分散投資をする、損切りの設定をするなどのリスクヘッジをおこなうのが大切です。
不動産投資の場合では、早めのキャッシュフローが望める中古の区分マンション投資でインカムゲインを増やし、その利益で2件目を購入して運用するという分散投資がおすすめです。
また、築年数が経過してきた投資物件を売却する場合は、築年数が古くなりすぎてキャピタルロスが発生するのを防ぐために、ある程度の価格で売却できる築年数を損切り条件として設定しておきましょう。
【注意】不動産投資ではインカムゲイン・キャピタルゲインで課税率が大きく異なる
ここで「収益からどのくらいの手取りとなるか」というポイントを考えてみたいと思います。
不動産投資における利益には所得税や復興特別所得税などが課税されますので、翌年に確定申告をする必要があります。
課税率は基本的に同じではありますが、所得税と住民税において一部異なる部分もありますのでご注意ください。
不動産投資で物件を購入し、以下の条件で所有・売却した場合を例に挙げて、インカムゲインやキャピタルゲインへの課税率を解説していきます。所得は不動産所得の他に給与などはないものとします。
【条件】
・物件購入価格3,000万円、年間家賃収入200万円
・4年間所有し、100万円をかけてリノベーション後に4,000万円で売却
■インカムゲイン（家賃収入）にかかる税金
不動産所得となります。
課税所得金額 → 総合課税として所得税10%、住民税10%
■キャピタルゲイン（物件売却益）にかかる税金
譲渡所得となります。
課税所得金額 → 課税短期譲渡所得金額に、申告分離課税として所得税30%、住民税9%
いまおすすめの投資対象は？
インカムゲインとキャピタルゲインのどちらに注目して投資をおこなうのか決めたら、それぞれを目標にできる投資方法を選びましょう。
インカムゲインを目標にする場合
■不動産投資
先行投資として物件の購入が必要ですが、毎月の家賃収入は安定したインカムゲインになります。
ローン返済や固定資産税の支払いに加えて、突発的な修繕費などがかかるので、ある程度の自己資金を残しておくとよいでしょう。
■投資信託
複数の投資家から集めた資金を運用し、得た利益を投資家に分配したものがインカムゲインとなります。
■株式投資
株式を保有して得られる配当金・株主優待がインカムゲインにあたります。
とくに日本の株主優待は充実していますので、自分の好みにあった優待が受けられる銘柄を選ぶのがおすすめです。
■定期預金
金融機関における定期預金の利息はインカムゲインとなります。
金利は低いものの、非常に高い安定性があり、元本割れもないので初心者にもおすすめです。
キャピタルゲインを目標にする場合
■不動産投資
好立地や、これから利便性が高くなることがわかっている物件を選んでおけば、物件の売却で大きなキャピタルゲインを得られます。
リスクがある分、大きなリターンが期待できるのが不動産投資のキャピタルゲインでしょう。
■投資信託
投資信託を保有の途中で売買した時に得た利益はキャピタルゲインです。
少額から始められる反面、売買手数料や信託手数料などがかかるので注意しましょう。
■株式投資
株式を購入価格より高く売った時に得る利益はキャピタルゲインに分類されます。
株価は景気に左右されやすいという特徴がありますので、好景気かどうかを見極める必要があるでしょう。
■外貨預金
円でドルなどの外貨を購入する外貨預金で、為替相場によって得た差益はキャピタルゲインです。
為替相場に大きく左右されますので、安全性は高くありません。
まとめ
投資で得る利益にはインカムゲイン・キャピタルゲインという2種類があり、それぞれ特徴も大きく異なります。
不動産投資はどちらも得られる投資方法であり、先の見えない不況時にも強いという特徴があります。
初めての投資に失敗しないためにも、不動産投資を始める前にはきちんと情報収集をして安心安全な資金形成を行いましょう。
