新型コロナウイルスの感染拡大により、不動産投資業界も大きな影響を受けています。
賃貸需要は今後どのようになるのか、確実に予想することは難しいものですが、ある程度の見通しをもって進めていくしか方法はありません。
今回は、2020年夏時点で予想できる賃貸需要、そして賃貸需要の高いエリアについて、公共機関のデータをもとに解説していきます。
目次
2020年夏以降の賃貸需要の見通しは？
自粛期間を経て、経済活動を復活させつつコロナの感染が再度徐々に広がりつつありますが、このような状況の中で、賃貸需要はどのように変化しているのでしょうか。
コロナの影響で、東京への一極集中が見直されはじめている
総務省統計局「住民基本台帳人口移動報告」の調査結果によると、2020年6月の人口移動では、東京・埼玉で転出超過となっていることに対し、茨城・栃木・千葉・石川では転入超過数が非常に増えていることが分かります。
通勤通学による感染拡大を防ぐべく、生活様式がリモート通勤・通学といった新しいものへと変わってきています。
そのため、東京など都心部に住む必要性がなくなる人が増えることにより、賃貸需要も地方都市への分散傾向が見られます。
ワンルームマンション需要は増え続ける予測
2015年国勢調査での全国の単身者世帯数は1,841万8,000世帯、この数値と高齢者の単独世帯の増加により、2020年には単身者世帯数は1,934万2,000世帯に上ると予想されています。
首都圏だけ見てみますと、東京特別区（23区）における単身世帯数242万世帯に対し、ワンルームマンションの物件戸数は30万戸超（1971年～2020年上半期の供給戸数）です。
結果として、ワンルームマンションの需要はまだまだありますので、不動産投資を行うことに問題はないと言えるでしょう。
賃貸需要の高いエリアの見つけ方！注目すべき5つのポイント
コロナの影響による賃貸需要の変化から、今は首都圏・地方都市に限らず、以下の5つのポイントを含んだエリアで賃貸需要が高いと言えます。
入居者ニーズを満たすためにも、できればこれら5つの条件がすべて叶う場所を探しましょう。
①生活基盤が充実している
賃貸物件を投資用に購入する際は、入居者が実際に住んで生活していくのに不自由を感じないかどうか、という点が最重要です。
スーパーや銀行、病院、役所、郵便局などの施設がそろっていれば、生活基盤が充実していると判断できます。
単身者用の賃貸物件を狙うのであれば、コンビニエンスストアが近くにあるかどうかにも注目しましょう。
②利便性が高い
駅から徒歩で少なくとも10分以内、バス停であれば徒歩5分以内の賃貸物件は需要が高いです。
通通勤・通学は毎日のことですので、賃料が安くて遠い物件よりも相場家賃で駅近の物件に人気は集まります。
郊外や地方都市であれば、駅まで自転車を利用するという人も少なくありません。
この場合は、駅から2km以内を目安に不動産投資物件を探すと良いでしょう。
③まわりに賃貸住宅がいくつも存在する
需要のないところに投資物件を購入しても、空室が出ることは明らかです。
狙っている物件の周辺に、ほかにも賃貸住宅が複数存在するかどうか、またその空室率も事前にチェックしておくことが大切でしょう。
アパート経営で他の不動産投資家が選ばないような場所は、需要が低いと考えてください。
④災害リスクが少ない
近年多い水害や地震による被害を考えたとき、投資目的での不動産購入でもハザードマップを利用することをおすすめします。
入居者にとっても、災害リスクが少ない場所に住みたいと考えるもの。
建物だけでなく、入居者の生命を脅かす恐れのあるエリアを避けることで、賃貸需要の下落を防ぐことができます。
ハザードマップはインターネットで簡単に検索することが可能ですので、物件の購入前にはぜひ調べておきましょう。
⑤人口が増加している
商業施設が増えた、駅が新設された、教育施設が移転してきたなど利便性が高まると、そのエリアの人口が増加します。
それにともない、生活基盤となる金融機関や役所の出張所なども増設されることもありますので、賃貸需要も高まります。
肝心なのは、エリア情報をなるべく早く多めに手に入れられるかどうかです。
オーナー自身も住みたい、と思えるようなエリアかどうかも、判断の基準にしてみてはいかがでしょうか。
賃貸需要は物件の状態によっても大きく変わる
アパートやマンションなどの賃貸物件を探す際、入居希望者は立地条件の良さのほかに、物件そのものがどのような状態なのかという点も考慮します。
入居者が物件状態を判断する具体的な4つのポイントをご紹介しましょう。
築年数
新築はすべてが新しくきれいで、設備も最新のものがそろっているケースが多く、人気が高いのも頷けます。
築年数が古くてもリノベーションをしていて、相場より安い家賃であれば、需要は高くなります。
修繕状況
築30年以上などかなり古い物件でも、水回りの設備をリフォームすることで空室リスクを下げることが可能です。
今後の賃貸経営における資金計画を立てるためにも、間取りや設備だけでなく、断熱工事なども含めてどの程度修繕されている物件なのか、購入前にしっかり確認しておくことが大切でしょう。
間取りや設備の充実度
間取りや設備については、単身者・ファミリー世帯の違いによってニーズが以下のように異なります。
人気の設備については、全国賃貸住宅新聞が毎年行っている「入居者に人気の設備ランキング2019」を参考に、2020年のコロナ後に必要とされる設備についてもご紹介しています。
2019年時点ですでに「インターネット無料」「宅配ボックス」の需要は高いものでしたが、今後はリモートワークの普及により「書斎部屋」のある物件に引っ越しを希望する人も増えてきています。
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2020年以降に需要の高い設備 |
人気の間取り |
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単身者向け |
① インターネット無料 ② オートロック ③ 宅配ボックス |
1R・1K・1DK・1LDK |
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ファミリー世帯向け |
① インターネット無料 ② 追い炊き機能 ③ オートロック ※リモートワーク専用書斎部屋 |
2DK～（家族の人数によって個室が複数ある間取り） |
その他付加価値
犬や猫などペットとの共生可、楽器演奏可、デザイン性が高い物件、全戸駐車場付きといったさまざまな希望を持っている入居者もいます。
このような付加価値を持つ物件は、数自体が少なめですので、あえて特化することで需要が高まる可能性もあると言えます。
高需要の物件探しは不動産投資会社に相談しよう
不動産投資会社とは、不動産投資家にとってはさまざまな相談に乗ってくれる頼れる存在です。
インターネット上で複数の不動産投資会社を比較・紹介してくれるサイトもあります。
最初から1社に絞らず、複数社をぜひ比較して、信頼できる不動産投資会社を選びましょう。
プロに直接話を聞けて、投資のアドバイスをもらうことができますよ。
まとめ
2020年夏以降の賃貸需要は、リモートワークの促進により、首都圏への需要集中が緩和されつつあることが見込まれます。
人口転出・転入の数値、投資用マンションの供給数から見ると、需要が供給数をかなり上回っていますので、これから不動産投資を行うことに問題はないと予想されます。
空室リスクを下げるためのポイントを押さえて、高需要のエリア探しから始めましょう。
