投資用マンションを売りたいときは、なるべく高いほうがいいと思うものです。
しかし、タイミングを誤ると、安く売ってしまう恐れがあります。
本ページでは、投資用マンションを高く売りたい方のために、タイミングやスムーズに売る方法などをわかりやすく解説します。
事前準備から不動産投資会社選び、売買契約まで、投資用マンションを売却するときの流れも紹介しますので、気になる方は参考になさってください。
投資用マンションを売却する流れ
投資用マンションを売却するときに知っておきたいのが、流れです。
事前準備から売買契約までの流れを知ることで、どこまで進んだのかがわかりやすくなります。
①事前準備
投資用マンションを売却するときは、まずは次の事前準備からはじめます。
- 必要書類の準備
- 相場のリサーチ
- 物件の清掃
必要書類の内訳は、次をご覧ください。
|
本人確認書類 |
運転免許証や健康保険証など |
|---|---|
|
間取り図 |
管理事務所、または管理会社 |
|
登記事項証明書 |
法務局で申請（オンライン申請可） |
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物件概要書 |
不動産会社に相談（自分でも作成可） |
|
管理規約 |
マンションの管理会社 |
|
登記済権利証・登記識別情報 |
法務局で申請（オンライン申請可） |
|
実印と印鑑証明書 |
印鑑証明書は役所の窓口、またはコンビニで取得 |
投資マンションの売却価格の目安を知りたいときに行うのが、相場のリサーチです。
大手不動産会社によっては、ホームページで不動産相場の情報を公開しています。
売りたい投資マンションのある地域で、どんな相場なのか知りたいときに便利です。
また、宅建協会のホームページにある不動産に関する全国統計データでも、マンションの平均価格がわかります。
なるべく投資用マンションの売却価格を上げたいときに行いたいのが、物件の清掃です。
物件が汚れているより、きれいなほうが購入希望者の印象がよくなります。
費用はかかるとしても、できるだけ清掃はしておきましょう。
②不動産投資会社選び
事前準備の次に行いたいのが、不動産会社選びです。
不動産会社によって得意分野が違いますので、投資物件の分野に強い不動産投資会社を選びたいところです。
③現地調査・価格査定
不動産会社では、現地調査を行って、価格査定を行います。
物件の設備、日当たり、眺望、修繕状況など、さまざまな項目で調査します。
また、投資用物件の価値を調べたいときによく用いられるのが、「収益還元法」と呼ばれる査定方法です。
収益還元法では、「不動産価格 ＝ 1年間の純収益 ÷ 還元利回り」で計算できます。
投資用物件を購入する際、この式で求めた不動産価格より低ければ割安になります。
④媒介契約
価格査定に納得できたら、その不動産会社と媒介契約を結びます。
媒介契約は次のような3種類があり、それぞれ特徴が異なります。
|
媒介契約の種類 |
依頼できる会社の数 |
販売活動の報告 |
レインズへの登録 |
自分で見つけた買主との契約 |
|---|---|---|---|---|
|
専属専任媒介契約 |
1社 |
1週間1回以上 |
5日以内 |
× |
|
専任媒介契約 |
1社 |
2週間1回以上 |
7日以内 |
○ |
|
一般媒介契約 |
複数社 |
なし |
なし |
○ |
上記3種類の媒介契約ともに、3か月の有効期間です。
⑤売却活動
媒介契約を結んだ後は、その不動産会社が売却活動を行います。
不動産会社による主な売却活動は次をご参考ください。
- 物件の販売価格を設定する
- その販売価格でインターネットやチラシ、看板などで宣伝する
- 購入希望者のお問い合わせに対応、物件案内など
専属専任媒介契約、専任媒介契約の場合は販売活動の報告があります。
⑥売買契約
購入希望者から購入の申し込みを受けた不動産会社は、売買契約までのサポートを行います。
売買契約の流れは、次をご覧ください。
- 買主と売主の間で合意する（不動産会社は条件の調整）
- 重要事項の説明（不動産会社は売買契約の準備）
- 売買契約を結ぶ（不動産会社は売買契約が進むようサポート）
売買契約を結んだ後は、買主から売主へ手付金が支払いされますので受け取ってください。
投資用マンションを高く売却できるタイミングはいつ？
投資用マンションには、高い不動産価格がつきやすいタイミングというものがあります。
できるだけ高い不動産価格で売却できるタイミングで行動をはじめたいところです。
減価償却が完了したとき
投資物件には、「減価償却」という用語があります。
耐用年数内で毎年落ちていく資産価値を経費にできるのが、減価償却です。
鉄筋コンクリート造の居住用マンションでは、耐用年数47年と長くなっています。
投資物件では、この減価償却費による節税対策が可能です。
しかし、減価償却費がローンの元金返済額を上回ってくると、『デットクロス』というオーナーにとって有難くない状況に陥ることがあります。
『デットクロス』によって、最悪の場合、黒字倒産しかねません。
そのため、減価償却が完了し、経費にできなくなったタイミング（デッドクロスになる前）に投資用マンションを売却したいところです。
また、マンションの資産価値は、築10年で20％～30％ほど落ちるといわれています。
築10年で資産価値が半減するとされる木造戸建て住宅と比べると、落ち方は比較的少ないです。
しかし、築20年を超えてくると、マンションの資産価値が一気に落ちてしまいます。
築25年で資産価値が半減するといわれているため、その前にマンションを売却するという方法も考えてみてください。
家賃収入と売却額の合計が購入額を上回るとき
投資用マンションでは、家賃収入がインカムゲイン、売却益がキャピタルゲインとなります。
2種類の収益を期待できるのが、投資用マンションの魅力の一つです。
投資用マンションには、「家賃収入 ＋ 売却額 ＞ 購入額」になったタイミングで売却するという方法があります。
投資用マンションを取得後、多少資産価値が落ちても、家賃収入＋売却額が購入額を上回れば黒字です。
譲渡所得税が下がった後
物件の売却で譲渡益が発生したときは、譲渡所得税がかかります。
譲渡所得税では、次のように、物件の所有期間によって所得税率が変わります。
|
所有期間 |
5年以下（短期譲渡所得） |
5年超（長期譲渡所得） |
|---|---|---|
|
税率 |
39.63％ |
20.315％ |
短期譲渡所得から長期譲渡所得になると、所得税率が19％ほども下がるのです。
物件を4年所有している場合は、所有5年超になったタイミングで売却すると、節税できることがあります。
東京オリンピックの前
投資用マンションのオーナーは、東京オリンピック後に、物件価格が下がるかどうか気になるところです。
投資用マンションの物件価格は、東京オリンピック後でも変化しない可能性があります。
ただし、必ず購入価格が上がる保証はありませんので、東京オリンピックの前が売り時と考えられます。
【関連記事：東京オリンピックが不動産投資に与える影響は？今後予測される問題も解説」】
市況の変化タイミング
マンション市況が上がるほど価格が上がりやすく、マンション市況が落ちるほど価格が下がりやすくなります。
なるべく高く売却したいときは、マンション市況のよいタイミングにしたいところです。
不動産投資会社によってはホームページで、マンション市場動向を公開しています。
マンション市況が上昇傾向にあるのか、下落傾向にあるのか知りたいときに役立つ情報です。
投資マンションの売却にかかる費用
投資マンションを売却するときに知っておきたいのが、次の費用です。
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手数料の項目 |
特徴 |
費用の目安 |
|---|---|---|
|
仲介手数料 |
仲介業務を行った不動産会社に支払いする手数料 |
物件価格×3％＋6万円 |
|
印紙税 |
売買契約書に貼る印紙 |
記載金額1,000万円～5,000万円で10,000円 5,000万円～1億円で30,000円 |
|
抵当権抹消登記の費用 |
登録免許税や司法書士への費用 |
20,000円～30,000円 |
とくに大きな費用となるのが、仲介手数料です。
物件価格 × 3％ ＋ 6万円に、さらに消費税もプラスされます。
ほかにも譲渡益が出たときは、先ほど解説した譲渡所得税も考えないといけません。
投資マンションをスムーズに売却するためには？
続いて、投資マンションをスムーズに売却する方法を解説します。
売却を決めたらすばやく準備を始める
投資用マンションは、売却が完了するまで、1か月～数か月ほどの期間がかかります。
売却を決めたら、なるべくすばやく準備を開始したいところです。
価格査定は複数の不動産投資会社に依頼する
不動産投資会社の上手な選び方は、次のポイントをご参考ください。
- 物件の購入から管理までトータルサポート
- メリットばかりではなくリスクも説明している
- 定期的にセミナーを開催
- 高い顧客満足度をもつ
- 投資用物件探しは長期的な視点で行う
- 実績データをネット上で公開している
希望エリアや物件タイプで実績の多い不動産投資会社であれば、なおいいでしょう。
価格査定は不動産投資会社によって差が出ますので、複数の不動産投資会社に依頼し、それぞれの査定価格を比較するのが望ましいです。
そんなときは、不動産一括査定サイトを利用すると複数社への一括査定が簡単になります。
「不動産投資会社比較ガイド」では、厳選会社のなかから自分にあったものを探しやすくなっています。
不動産投資会社のランキングを掲載しており、上位のなかから選びたいときにも便利です。
【関連記事：信頼できる不動産投資会社の選び方！成功に導く7つのポイントを解説】
販売価格は状況に応じて調整する
購入希望者がなかなか見つからず、売れ残りが心配なときは、販売価格を状況に応じて調整してみてください。
ただし、販売価格の減額はゆっくりと行うようにしましょう。
最初は相場より高めの販売価格→状況に応じて相場どおりの販売価格→相場より安い販売価格にする、といった調整方法があります。
部屋を清掃して内覧に備える
ワンルームマンションの部屋のなかが汚れていると、内覧希望者の印象が悪くなってしまいます。
部屋のなかを事前に清掃しておき、内覧希望者への好感度×魅力度アップを狙いましょう。
築10年以上の場合はリフォームも検討する
築10年以上のマンションで部屋のなかに傷みが見られるときは、リフォームを検討してみてください。
内覧希望者がどの部分を気にするのかわからないときは、知人・友人に来てもらって、修繕部分のアドバイスをしてもらうといいでしょう。
まとめ
ここまで、投資用マンションを高く売りたい方のために解説してきました。
投資用マンションを売却する流れは、次のステップで進みます。
- 事前準備
- 不動産投資会社選び
- 現地調査・価格査定
- 媒介契約
- 売却活動
- 売買契約
まずは事前準備が整ってから、不動産投資会社選びへと進むとスムーズです。
また、いつ売ればいいのかわからないときは、本ページの高く売却できるタイミングをご参考ください。
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