2020年開催の東京五輪を目前に控えた今、日本の不動産価格は、世界中の不動産価格と同様に価格高騰が続いています。
日本の不動産価格は不動産バブルと言われており、オリンピック終了後のバブル崩壊を不安視する記事なども多く執筆されています。
しかし、不安視されているのはオリンピックだけではなく、その後も不安材料になりうる問題点はいくつかあるのです。
今回は、日本の不動産市場が抱える、今後の不動産投資における不安要素について解説していきます。
目次
オリンピック開催で不動産価格は上昇傾向
現在、首都圏を中心とした住宅価格やマンション価格などの不動産価格高騰が続いており、オリンピック特需であるという見方もされています。
実際、2013年9月に東京オリンピック開催が決定され、ちょうどその時期を境に、首都圏を中心とした不動産価格の高騰が起きているのです。
しかし、今日まで続いている不動産価格の高騰は、必ずしも東京オリンピックが原因であるとは言い切ることができません。
なぜなら、2013年には、アベノミクスによる低金利政策が実施されており、低金利の住宅ローンを用いた不動産投資が大きな注目を集めたのです。
そのため、首都圏を中心とした不動産取引は活発になり、不動産価格の高騰が起きているといった見方もできるのです。
今日まで続いている不動産価格の高騰は、さまざまな要因が重なることによって引き起こされているのかもしれません。
オリンピック後には不動産価格が下がる可能性も
不動産価格の高騰は、東京オリンピックまでであり、東京オリンピック後には不動産価格は下落するといった意見を多く耳にします。
不動産価格の下落を訴える理由として、東京オリンピックのための建設ラッシュや選手村として使われる施設の売り出し等が挙げられます。
東京オリンピックまでの建設ラッシュにより、施設の建設やインフラの整備が進み、オリンピック景気の影響で不動産価格が上昇しているという意見です。
また、選手村として使われる予定の施設は、オリンピック終了後に分譲マンションとして売り出されることが決まっています。
そのため、需要に対して供給過多となってしまい、不動産価格の下落につながるという意見です。
これらの意見はどちらも、オリンピック後に不動産価格が下落するという意見ですが、必ずしも下落するとは言い切ることができません。
なぜなら、上記のとおり、不動産価格の高騰はオリンピックの影響だけではなく、低金利政策や相続税も関係しているためです。
不動産価格高騰の理由が、オリンピック景気だけに頼ったものであるとは言えないため、オリンピック後に不動産価格が下落することは断定できないのです。
過去のオリンピックでは、必ずしも不動産価格は上昇していない
首都圏を中心に高騰が続いている不動産価格は、東京オリンピックによる、オリンピック景気だという見方もあります。
ただ、過去に行われてきたオリンピック開催国ではどうだったかというと、必ずしも不動産価格の高騰が起きているわけではありません。
たしかに、オリンピックの開催は、さまざまな物資やサービスの需要を高めるため、景気への影響は多いです。
しかし、途上国での開催が与える景気への影響と、先進国での開催が与える景気への影響では、開催国の経済へ与える影響力に差があるのです。
オリンピック以降も不動産価格を揺るがす問題が予想されている
東京オリンピックが終わることにより、不動産価格にも影響を及ぼすという意見が多く出ていますが、不動産価格に影響を与える可能性を持つ問題はオリンピックだけではありません。
2022年問題と2025年問題も、東京オリンピック閉会と同様に問題視されているのです。
それらの問題がどのような問題で、不動産価格にどのような影響を与える可能性があるのかを解説していきます。
住宅供給が急増する｢2022年問題｣
オリンピック後の不動産価格を揺るがすであろう問題として、2022年問題が挙げられます。
2022年問題とは、生産緑地という規制の有効期限が終わることによって、住宅供給が増加するといった問題です。
住宅供給が増加することによって、不動産価格が下落してしまうことが不安視されています。
生産緑地とは、農地として必要な土地を保護するというもので、生産緑地に指定されている土地は、建築用の土地としては使うことができないように規制が設けられています。
しかし、2022年には生産緑地の規制が満期を迎えてしまうため、保護されていた土地も建築用として売却されることが予想されています。
そのため、供給の増加が起こり、不動産価格の下落につながる恐れがあるのです。
高齢者比率が3割を越える｢2025年問題｣
2022年問題と同様、不動産価格に影響を与えることが不安視されている問題が2025年問題です。
2025年は、日本の人口ピラミッドにおいて、団塊の世代と呼ばれる人口の塊が後期高齢者になる年なのです。
それにより、日本の少子高齢化はさらに進み、空き家の増加、不動産市場からの資金の流出が起こることが予想されており、不動産価格においても下落の可能性を秘めているのです。
そして、2035年には、さらに高齢化が進むため、不安は高まるばかりです。
東京オリンピック後の不動産価格下落を不安視する声もありますが、先進国の日本において、オリンピック景気が与える経済効果は、どのような結果をもたらすのでしょうか。
また、オリンピック後も続く問題として不安視される2022年問題と2025年問題にも、注意を向けて投資を行う必要があると言えるでしょう。
オリンピック前後どちらも不動産投資に適したタイミングになりうる
東京オリンピック後の景気や不動産価格に不安視する方も多くいますが、オリンピックの前後どちらも不動産契約に適したタイミングになる可能性も見込めることから、まだ悲観的にとらえるのは早いでしょう。
その理由は、インバウンドの増加とインフラの整備にあります。
インバウンドとは、海外の外国人からの投資資金の流入のことで、オリンピック前の現在は、インバウンドが増加傾向にあります。
それは、オリンピックに向けて訪日外国人が増え、多くの注目が集まっているためであり、インバウンドの増加に合わせて、不動産価格も高騰しているといった見方もできるのです。
オリンピック後の不動産価格の下落を不安視する声もありますが、オリンピック後であっても、国内のインフラの整備は続きます。
そのため、安定した不動産価格の高騰も狙うことができるのです。
このように、オリンピック前のインバウンドと、オリンピック後も続くインフラ整備は、オリンピック前後どちらも不動産投資に適したタイミングになりうることを予想させるのです。
オリンピックを経ても不動産投資の成功条件は変わらない
オリンピックを経て、どのような状況に転んだとしても、不動産投資における成功条件は変わりません。
日本の不動産投資における成功条件には、東京を中心とした首都圏の不動産であることが挙げられます。
なぜなら、今後の日本は人口減少が進むと同時に、首都圏への人口集中が起きることが予想されているためです。
そのため、首都圏の不動産需要は今後も高まっていくと想定されます。
また、需要の高い物件スタイルである、コンパクトマンションを用いた不動産投資にも注目が集まっています。
オリンピック後の日本の不動産市場のニーズに合わせた投資スタイルが大切になってくると言えるでしょう。
まとめ
東京オリンピック後の不動産価格の下落が不安視されていますが、必ずしも下落すると決まっているわけではありません。
オリンピック問題もありますが、2022年問題や2025年問題も大きな問題であり、今後の不動産投資における不安感は高まります。
しかし、インバウンドの増加やインフラの整備は続くため、どのようなタイミングであっても、不動産投資の適正期になる可能性もあり、不動産投資における成功条件は変わりないものとなっています。
