リスクに備えよう！不動産投資の金利上昇リスク

不動産投資をはじめるにあたり、ほとんどが利用する金融機関からの借り入れ。計画的に返済していければ問題ないのですが、ローンを組むと必ず金利の影響を受けます。 今回は金利上昇が不動産投資の与える影響とリスク、その対策方法を紹介します。

金利が上昇するとローン返済額が変化する

不動産投資をはじめる場合、ほとんどの方が金融機関から融資を受ける傾向にあります。そこで注意しておきたいのが、金利の上昇です。金利が上昇すると、支払うローンの額が変わってくる可能性があります。 融資には固定金利と変動金利がありますが、金利上昇の影響を受けて、ローンの支払額が変わるのは変動金利です。

例えば、4,000万円を金利2.0％、30年借り入れた際、月々の支払額は147,847円です。ですが、金利が5.0％にあがると、月々の返済額は、214,728円と、7万円以上も高くなってしまいます。

金利が上昇すると不動産価値は下落する

金利が上昇するとローンの返済額も上がるのに加えて、不動産価値は下がってしまいます。金利が上がってしまうと、市場の物件に対するニーズが下がってしまい、不動産価値を下げて売らざるを得なくなります。

金利上昇への対抗策は低金利・固定金利で借り入れること

金利上昇の煽りを受けるのは、変動金利での借り入れです。変動金利とは、市場の金利上昇 / 下降を受けて、金利が変動するタイプのローンです。対して、金利が変わらない固定金利というタイプのローンがあります。固定金利であれば、市場の金利上昇の影響を受けず、完済まで、同じ金利での借り入れが可能です。

また、変動金利で借り入れるにしても、低金利で借り入れるようにしましょう。低金利であれば、金利上昇の影響も少なく抑えられます。

低金利かつ固定金利で借り入れるなら日本政策金融公庫を使う

日本政策金融公庫という、国が100％出資する金融機関であれば、固定金利なうえに金利も1%後半と、低金利で借入できます。

ただ、日本政策金融公庫から借り入れる場合、明確な返済計画や収支計画を事前に報告する必要があるのに加えて、担当者との面談もあります。そのため、借入前に十分な対策を練っておく必要があります。 日本政策金融公庫から借り入れる際は、以下の書類を用意しておきましょう。

• 借入申込書
• 直近二期分の確定申告書
• 決済後半年を経過している場合は、最新の試算表
• 法人の登記簿謄本
• 身分証明書（運転免許証やパスポート等）

これらの書類に不備があると借り入れができません。そのため、不安がある場合は、税理士らに相談するのも手です。

繰り上げ返済して金利上昇に備える

金利上昇の対策として挙げられるのが、繰り上げ返済です。金利は元金にかかるため、元金を減らせば同時に利息も減ります。そのため、毎月の返済額を通常よりも多くして、繰り上げ返済すれば元金が減少。金利が上昇した場合でも、利息が増えることを抑えられます。

ここで注意が必要なのは、繰り上げ返済をするには、ある程度の収入のあることが重要ということです。無理な返済計画を組み、返済ができなくなるということにならないように、シミュレーションしておきましょう。

マイナスばかりではない金利上昇が与える不動産投資への影響

金利上昇で起きる不動産投資への影響は、マイナスばかりではありません、例えば、金利が上昇しているタイミングでは、不動産価値が下落するため、良質な物件が通常よりも安く出回ります。そのため、不動産投資をはじめる際には、金利が上昇しているタイミングが適しているといえます。

不動産投資の金利上昇リスクは事前に想定しておく

不動産投資に金利上昇のリスクはつきものです。金利が上昇すると、毎月の利息が膨れ上がることもあります。ですが、事前に金利上昇リスクを踏まえ、固定金利で借り入れる、変動金利で借り入れている場合でも月々の返済額を繰り上げて、元金を少なくするといった対策をとれます。

金利は社会情勢によって変動するので、ニュースや経済状況を注視して、金利上昇しても狼狽えないような姿勢をとっておきましょう。

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