不動産投資は、老後の貯蓄としてサラリーマンの副業としても注目を浴びています。物件を購入して、家賃収入を得られますが、ただ物件を購入して人に貸せば成功するわけではありません。
今回は不動産投資の基礎知識である、「インカムゲイン」に関して解説します。
インカムゲインとは家賃収入のこと
インカムゲインとは、投資全般に用いられる言葉で、資産を保有したことで現金を継続的かつ安定して受け取る事ができる現金収入を指します。日本語では「運用益」とも言われます。
不動産投資におけるインカムゲインは、毎月オーナーの手元に入る家賃収入が、それにあたります。
インカムゲインはキャピタルゲインよりも確実な収入を期待できる
インカムゲインに対して、キャピタルゲインという言葉があります。これは、資産を売却した際に得る利益のことで、不動産においては、物件を購入時より高く売ることで利益を出すことです。
例えば、1,500万円で購入した物件を、800万円でリフォーム。2,500万円で売却したら、200万円のキャピタルゲインを手にできます。
ですが、物件は高く売れるときもあれば、価値が暴落して購入時より安く売ることもあります。この差を見極めるのは、不動産投資をはじめたばかりの人には難しいかもしれません。そのためまずは、安定した収入を得られるインカムゲインに着目するのがよいでしょう。
インカムゲインは利回りを意識する
インカムゲインを考える際に重要になるのが「利回り」です。
利回りとは、支出に対する利益の割合です。不動産の物件情報などに利回りは記載されていますが、そのほとんどは表面利回です。
表面利回りは、収益力を大まかに確認するには適していますが、具体的な利回りを知るためには「実質利回り」を計算する必要があります。
実質利回りは
＊実質利回り＝（年間収入
–年間支出）÷購入価格
で計算可能。年間支出は、火災保険料、賃貸管理費、修繕費などが含まれます。
広告に利回りが高い物件が載っていても、あくまで表面利回りなので鵜呑みにせず、実質利回りを自分で求めて、どれだけ利益が生み出せるかを確認しておきましょう。
インカムゲインの大敵は空室
インカムゲインで利益を生み出していくには、空室をなくしていかなければなりません。そのため物件は必ず空室のリスクが発生しないようなものを選ぶ必要があります。
ですが、ずっと入居状態が続いているということは、まずありません。少しでも空室が生まれないように、周辺エリアで求められている物件化どうかを調べておきましょう。
例えば、単身世帯が増加傾向にある地域ではワンルームマンションを、ファミリー世帯が増加している地域ではファミリー向けマンションを選ぶといったような工夫が必要です。
また、空室対策として募集要項を変更するというのも手です。例えばシェア可、ペット可、楽器演奏可など、周辺の物件では認められていない募集要項にすることで、特定のニーズに応えられます。
安定的な収入を得るならサブリースも検討しておく
サブリースは不動産会社が、物件を一括で借り上げて、管理、運営する契約です。この契約であれば、物件に空室が生まれても、一定の賃料を不動産会社が支払ってくれます。そのため、インカムゲインの投資スタイルに適した契約といえます。
インカムゲインは入り口からの戦略が大事
不動産投資は出口戦略が大事と言われていまが、「入り口戦略」も大事です。特に月々の安定した収入を求めるインカムゲイン型の投資となるとなおさらです。
インカムゲインを阻む空室を発生させないためにも、入り口となる物件選び方から、自室利回り、周辺の動向などを調査してすすめましょう。また、仮に空室リスクが発生しても問題ないように、サブリース契約を視野にいれておくのもおすすめです。
関連記事
