不動産投資は副業禁止のサラリーマンでも始められる！理由や注意点を解説

不動産投資は忙しいサラリーマンでも、ちょっとした隙間時間に管理でき、長期的かつ安定した収入を得られるというメリットがあります。

それでは、会社の規則として「副業禁止」が定められている場合でも不動産投資はできるのでしょうか？

この記事では、副業禁止のサラリーマンが不動産投資を始めるメリットや注意点を解説します。

不動産投資を始めようとお考えの方は、ぜひ参考にしてみてください。

 

不動産投資は副業規定の問題なし

 

業務に専念することなどを目的として副業禁止の就業規則を設けている企業は多いですが、不動産投資は副業禁止規定があっても問題にならないことが一般的。
もし、一律に不動産投資を禁止してしまった場合、例えばアパートを相続したときにそれを経営できなくなってしまいます。

仮に会社が無理やりアパートを手放すように指図するようなことがあれば、それはそれで財産権の侵害などの重大な問題が生まれてしまうかもしれません。
また、転勤などに伴って自分の持ち家を賃貸として貸し出すこともあるかもしれません。

会社の都合上必要不可欠な転勤の場合、その間に持ち家を有効活用するのは労働者の自由だといえるでしょう。

このように、不動産投資を禁止にすると問題になることも多いため、基本的には副業禁止規定では問題になりません。
そもそも副業禁止の規定を設ける目的の多くは、既に述べたように業務に専念するためです。

つまり、業務に専念できるのであれば不動産投資をしていても問題ないという理屈が成り立ちます。
業務に専念できる・できないの基準は、最終的に個々の企業の裁量に委ねられる部分が大きいのですが、不動産投資に関しては認められる可能性が極めて高いです。
ただし、念のため勤務先の就業規則を確認しておくことをお勧めします。

 

今後はより規制が緩和される見通し

 

国としては、企業に副業・兼業を承認することを推奨しており、副業容認の流れは生まれつつあるようです。

2017年3月28日政府が発表した「働き方改革実行計画」をもとに、「副業・兼業の促進に関するガイドライン」が作成されています。

同ガイドラインの中で、副業・兼業について、企業は原則認める方向とすることが適当であり、副業・兼業を禁止、あるいは一律許可制としている企業は精査のうえ認める方向で検討することを求めています。

つまり、国としては企業に副業・兼業を認めるように求めているのです。

このような背景から、今後は副業に対する規制がより緩和されることが予測できます。

 

公務員でも不動産投資が可能！3つの条件を確認

 

公務員が不動産投資をしても、条件によっては禁止されている副業に該当しません。

その条件については以下の項目で解説していきますが、不動産投資であれば認められることには主に2つの理由があります。

1つ目の理由は、不動産投資は「投資」だから。公務員といえども株やFXなどの投資が禁じられているわけではありません。

労働を伴わない資産運用であれば本業に支障をきたすこともないので、不動産投資であっても管理を委託するなど労働を伴わないのであれば問題はありません。

もう1つの理由として、相続が挙げられます。

本人にその意思がなくても相続によって賃貸物件を取得し、それを運営している人は少なくありません。

これも禁止してしまうと賃貸物件を相続する可能性がある人は公務員になれないことになってしまいます。

これらの理由で公務員であっても不動産投資を始めることは可能です。

その条件について、解説していきます。

 

1.不動産投資の規模が5棟10室未満であること

 

不動産経営を投資とみなすか、事業とみなすかは、「5棟10室」という基準が用いられることが多いです。

「5棟10室」とは、家屋の貸し付けはおおむね5棟以上、マンションやアパートなら貸し付けできる独立室数が、おおむね10室以上であることを意味します。

これを超える規模を運用している場合、不動産経営が事業的規模に該当するという考え方です。

この基準は、確定申告における事業性の有無の判断にも用いられています。

 

2.家賃収入が年500万円未満であること

 

それでは前項で解説した「5棟10室」さえ超えなければ禁止されている副業と見なされないのかというと、そうとは言い切れません。

もう一点、注意したいことがあります。それは、年間の家賃収入の規模です。

先ほど紹介した人事院規則では、「不動産又は駐車場の賃貸に係る賃貸料収入の額が500万円以上」であることも自営にあたると規定されています。

「5棟10室」の基準未満の規模であっても、年間の家賃収入が500万円を超えると禁止されている副業と見なされる可能性があるので、公務員の方々はこの基準にも注意が必要です。

 

3.管理業務を委託すること

 

不動産投資に関連する管理業務を、職員以外の人や業者に委託し、公務員としての業務に支障がなければ「問題ない」とされています。

公務員が副業を禁止されているのは、副業による精神的・肉体的な疲労で本業に影響を与えないためであることから、関連する管理業務を専門業者に委託しておけば、通常不動産投資は認められます。

公務員が不動産投資をする場合も、人事院規則の規定に関係なく管理業務を委託することがほとんどなので、3つめについてはあまり気にしなくてもよい条件かもしれません。

詳しくは人事院規則14-8（営利企業の役員等との兼業）の運用についてをご覧ください。

 

不動産投資は副業に向いている？7つのメリットを解説

 

ここでは、副業で不動産投資を行ううえでのメリットをご紹介します。

 

1.副業として容認している会社が多い

 

会社によっては、前述した理由から副業を禁止している会社も多く存在します。
ですが、不動産投資に関しては副業として容認している会社が多いです。

その理由として、不動産投資を行う事で、本業への支障をきたす可能性が少ないと考えられているためです。

ですが、有休をこえての休みが多くなるなどすると、問題視されることもあるので注意が必要です。

 

2.長期的、かつ安定した収入源に

 

不動産投資の大きなメリットの一つとして、長期的に安定した収入を得られることです。

投資用の不動産に人が入居していれば毎月家賃収入が入ってきます。空き室リスクはあるものの、サラリーマンをしながら副業で大家になる事も可能です。

税理士や管理会社のサポートを受けながら無理なく不動産投資をすることができます。
また、安定した収入であるため、老後の年金替わりにする事もでき、生活費の足しにする事もできます。

 

3.ちょっとした時間でも運用しやすい

 

不動産投資は賃貸管理会社に管理を委託すれば、入居者の募集や、契約手続き、入居者同士のトラブル対応などをご自身で行う必要がありません。

物件管理の時間や手間がかからないので、本業である会社員や公務員の仕事が忙しくても並行して不動産投資を行うことが可能です。

 

4. 本業でのスキルを活かすことができる

 

不動産投資は購入するまでに様々な知識や経験が必要になる場合が多いです。
ですが、副業を始めるサラリーマンにとっては本業のスキルを活かすことができます。

営業の方であれば物件選びや購入の際の交渉、マーケティング職であれば物件のリサーチや分析というように、本業のスキルを生かしながら副業を始めることができます。

 

5. 節税にも活用できる

 

不動産は、節税にも活用できます。総増税に対しては、不動産は固定資産税評価額などで評価されるため、現金などよりも投資用不動産を持っている方が節税できることがあります。

また所得税も、物件の法定残存耐用年数が20年の場合、現金支出をなくても20年間は毎年減価償却費を50万円計上し、課税所得を減らすことができます。

 

6.年金対策になる

 

近年では、サラリーマンや公務員として定年まで勤めても、公的年金だけでは必要最低限の生活を送ることさえ難しいとも言われています。

不動産投資を早くからスタートして、不動産投資ローンを払い終えてしまえば、入居者がいる限り長期的な家賃収入を期待できます。

公的年金受給開始後は、家賃収入が年金に上乗せされるため、経済面でゆとりのある老後を送るための助けになることでしょう。

 

7.生命保険効果を得られる

 

不動産投資ローンを利用する際には、団体信用生命保険（団信）に加入をすることが一般的です。

団信に加入することで、不動産投資ローンの契約者に万が一のことがあった場合、ローンの残債がゼロになるため、遺族には残債がゼロかつ、家賃収入を得られる収益物件を遺すことができます。

このことから、不動産投資は生命保険効果を得られると言われているのです。

また近年は団信の保障内容も充実してきており、上乗せ金利を支払えば所定の要介護状態や、がんと診断されたとき、あるいは所定の生活習慣病で要件を満たした場合にも残債がゼロになる団信も登場しています。

 

副業として不動産投資を行ううえでの3つの注意点

 

副業で不動産投資を行う場合に注意するべき点がいくつかあります。
ここではその代表的なものをご紹介します。

 

1.本業の規則に反していないか確認する

 

副業を認めていない会社は多く存在します。

その理由はいくつかありますが、大きく分けて以下の3つが挙げられます。

• 本業会社への悪影響の可能性
• 競合会社で働かれるリスク
• 本業への支障

会社の機密漏洩なども懸念されていますが、副業のせいで寝不足になって本業がおろそかになってしまうといった事も、副業が認められない理由の一つです。

ですが、不動産投資であれば許可するという会社もありますので、一度確認が必要です。

 

2.事業規模次第で就業規則に違反することがある

 

不動産投資は副業にはあたらないとされていますが、法人化して不動産投資を行う場合には就業規則に違反してしまう場合があるため注意が必要です。

不動産投資で法人化を行うと、不動産における収入は「会社からの給与」となり、事業所得ではなく給与所得となります。

その場合、本業で勤務している会社と不動産投資のために設立した会社の2カ所から給与所得を得ることになってしまいます。

「他の会社からも給与を受け取っている」ということになると、副業とみなされる確率が高くなるので、法人化を考えている場合には事前に会社に確認するようにしましょう。

 

3.自分で確定申告を行う必要がある

 

不動産での収益が、年間で20万円以上になる場合は、自分で確定申告を行う必要があります。

その際に納税方法で普通徴収を選ぶことで、会社の給料から税金が引き落とされなくできますので、特別徴収を選ばないように注意しましょう。
また、不動産での収入が事業規模かどうかも重要で、その判断の基準は5棟10戸以上とされています。確定申告の際に、これ以上になってしまうと副業規定違反になってしまうのでこちらも注意です。

 

【記事まとめ】不動産投資は注意点を確認してから始めよう

 

副業での不動産投資に関して、注意点やメリットをご紹介させて頂きました。
まずは、本業の会社の規則に目を通し、問題がないかを確認しましょう。
サラリーマンにとって副業での不動産投資はメリットが多いです。
この記事でご紹介した点に注意して、ぜひ実践してみてください。

 

関連記事