資産運用のなかでも安定的な運用が期待でき、相続対策などの高価もあると人気の不動産投資。
ですが、不動産投資は比較的大きな初期費用がかかりますし、物件の維持管理コストなども発生します。また、しつこい勧誘などにより、契約を断り切れずトラブルに発展するケースも。
不動産投資を行うときには、投資対象となる物件や土地の選定や実際の契約を慎重に進めていく必要があります。そこで、不動産投資を行う際の契約時に注意すべき事柄をまとめてみました。キャンセル可能かについてもご紹介します。
目次
不動産契約前段階で注意すべきは「購入申込み」と「重要事項の説明」
自己資本や利回りなどの資金計画を整え、物件資料収集や現場のチェックまで終了したら、あとは最終局面である契約に進んでいきます。ここでは、最終的な契約の前段階にチェックしておくべきことについて見ていきます。
購入の意思決定をしたら、契約締結の前に「購入申し込み」を行って「重要事項の説明」を受けます。ここで注意すべきことはどのような事柄でしょうか。
1.「購入申し込み」は意思表示であって法的に拘束されない
「購入申し込み」とは購入の意思表示を書面で行うことです。この購入申し込みは、「購入申込書」の記入により行われます。記入する項目は、購入希望金額や引渡し希望日などです。
ここで気をつけておくべきは、この「購入申込書」はあくまでも購入の意思表示のために存在しており、この書面によって売主・買主ともに法的に拘束されることはないという点です。申込書を提出して交渉したあとに意思表示を撤回しキャンセルしても、相手から存在賠償を請求されることはありません。
2.「重要事項の説明」は事前に説明を受けておくべき
購入申し込みが終わり、交渉で売主と売買条件の合意を得られたら、次は契約に向けて「重要事項説明書」に基づく説明を受けます。
これは売主やその仲介者が不動産業者の場合は必ず行われるプロセスです。
この段階で納得できなければ、契約の延期や場合によっては契約を取りやめにできます。そのため、重要事項の説明は契約締結日と同日ではなく、事前に説明を受けておくのが理想です。
「重要事項の説明」では、登記簿に記された事項や法令の制限、占有者とその権限、インフラの整備状況、契約違反時の取り決めなど、購入後の権利関係の引継ぎや今後の維持費用に直結するたくさんの説明を受けます。しっかりとした業者であれば、納得、理解できるまで説明してくれるでしょう。
契約最終局面で注意すべき6つのポイント
重要事項の説明を受け、納得できたときにはじめて契約の締結を行います。契約時に注意すべきなのは、一度契約を締結してしまったら、基本的にはその後はすべて契約書に沿って行動する必要があることです。キャンセルはできますが、この段階から損害賠償などが発生してきます。
最終局面で見るべき主な点は、以下のものです。
1. 売買対象物件の表示
登記簿の記載に基づく物件表示がなされているか確認します。売却物件の登記事項証明書と契約書の記載内容をチェックしましょう。この時点で土地家屋調査士に頼んだ境界杭の位置などとずれがないかも確認します。
2. 抵当権や賃借契約の解除
抵当権の抹消や解除の登記が終了しているか確認します。設定されている場合は、売主に対応を求めて、設定を解除してもらう必要があります。
3. 売買代金の金額・支払時期と方法、引渡しと所有権移転に関すること
売買代金や手付金の金額や支払時期を確認します。また、支払い後にどのようなプロセスで所有権の移転や物件引渡しがなされるか確認します。すでにきいていても齟齬がないように支払い方法の確認も行われます。
4. 手付金や契約解除に関する条件
不動産の売買契約締結したあと、金融機関などで不動産投資ローンの本申し込みを行いますが、審査落ちした場合に備えて契約後でも無条件解除できる旨のローン特約を設けます。
また、手付金に関しても条件を設けておきましょう。契約解除は、買主であれば売主に支払った手付金の放棄、売主であれば、受け取った手付金の倍額を支払うことで解除が可能です。
5. 瑕疵担保責任
物件に傷や欠陥といった瑕疵があった場合に、売主が修繕を行うなどの賠償義務を負うことです。中古であれば2年、新築であれば10年間の期間が義務化されています。ただし、売り主が瑕疵担保責任を負う期間が制限された特約が盛り込まれていることもあります。
6. 危険負担
代金支払いから引き渡しまで長期間かかる場合に、物件が天災や人災により倒壊などしたときのための責任負担のことです。一般的には売主が負担しますが、取り決めで明記しておきます。
以上の事柄をチェックしておきましょう。
クーリングオフをするなら行政書士など専門家に依頼する
契約締結後にクーリングオフ期間内であれば、宅地建物取引業者が売主あるいは販売代理の宅地建物のクーリングオフができます。ただし、事務所以外の場所で契約を締結し、支払いや物件の引き渡しが完了していないことが条件となります。
意に沿わない契約に至ってキャンセルしたい場合は、行政書士などの専門家に依頼しましょう。
少しでも不安な点があればキャンセルするのもひとつの手
契約してしまったら契約書の内容に沿ってことが進んでいきます。したがって、契約する前段階と契約前最終段階で、物件に関する心配事などはすべて洗い出して整理し、何度も確認して不安事項を取り除く必要があります。取り除けない場合は契約のキャンセルもひとつの手です。
不動産投資は高い金額になります。常にキャンセルできるかどうかを確認しつつ話し合いを進めていきましょう。
