子どもの教育資金や老後資金の足しなどのために不動産投資を始めようと考え、不動産投資セミナーに参加する人が増えています。
不動産投資は、資産形成ができるだけでなく、実は保険代わりにもなるということをご存知でしょうか？
保険代わりにもなるとはいっても、生命保険が必要ないということではありません。
そこでこの記事では、不動産投資が生命保険になる仕組みについて解説します。
また、不動産投資と生命保険ではどちらがいいのか、それぞれのメリット・デメリットを挙げて比較もしていますので、参考にしてください。
目次
不動産投資が保険代わりになる理由は「団体信用生命保険」の存在
不動産投資でマンションなど物件を購入する際、ほとんどの人は金融機関で融資を受けて購入資金に充てます。
一般的な住宅ローンを組む場合と同様に、不動産投資ローンを組む条件の1つに、「団体信用生命保険（団信）」への加入があります。
ローンを利用する不動産投資家が団体信用生命保険に加入すると以下の2つのメリットが発生するため、不動産投資が保険代わりになるといわれているのです。
契約者の死亡・高度障害でローン残債が支払い不要になる
一般的に、金融機関はローン返済をきちんとしてくれる人に融資をしたいと考えます。
不動産投資ローンの契約者が、万が一事故などで死亡、または高度障害状態などの事態になった場合、金融機関へのローン返済が滞ってしまう可能性が非常に高くなります。
金融機関はこのようなリスクを回避するために、ローン契約者に、債務保証額分の団体信用生命保険へ加入してもらうのです。
万が一の際は、保険会社がローン残債を肩代わりしてくれますので、高度障害状態となってしまった契約者や不動産の相続人には、ローン残債を支払う義務が発生しません。
遺族にとっては、さらに収益物件を運用した際の定期的な家賃収入や、物件を売却した場合の売却益も得られるため、契約者が亡くなった後の生活費に困ることもなく、メリットは大きいといえます。
保険料の自己負担は実質ゼロ
団体信用生命保険の保険料は、金融機関が支払ってくれる場合と、ローン返済者（物件のオーナー）が支払う場合があります。
オーナーが支払う場合では、金融機関への返済金利に含めて支払うのが一般的です。
不動産の家賃収入より支払うことが可能ですので、自己資金からの流出とはなりません。
実質的な金銭面での負担がないことも、団体信用生命保険の大きなメリットだといえるでしょう。
団体信用生命保険は生命保険とどう違う？
生命保険は、契約者が死亡、または高度障害状態となった場合に、遺族へ死亡給付金が出るというものです。
団体信用生命保険と似ているように見えますが、具体的にはどのような点で違いがあるのでしょうか。
生命保険は「掛け捨て型」「積立型」の2種類
まずは、生命保険にある代表的な2種類の死亡保険についてご説明します。
「掛け捨て型」とは、保険期間が10年、65歳までなど決まっていて、満期保険金の設定がないタイプの保険です。
保険料が割安というメリットがありますが、満期保険金や解約返戻金がないため、支払った保険料を掛け捨てる形となります。
子どもが成人するまでなど、大きな保障が必要な一定期間に、お得な保険料で加入することが可能です。
一方、生命保険の「積立型」には、保険期間が一生涯続く終身・年金タイプのほか、養老保険のように10年など、一定期間で満期保険金のあるタイプもあります。
払い込んだ保険料は保険会社によって運用されますので、貯蓄性が高いのが特徴です。
保険会社側としては契約者それぞれの寿命を予想するのは難しいことから、保険料は掛け捨て型よりも割高に設定されています。
終身タイプでは死亡・高度障害時の保障が一生続きますので、保険料の安い若い年齢で加入しておくという人も多くなっています。
生命保険のデメリットを埋められる団体信用生命保険
代表的な2種類の生命保険と団体信用生命保険の利回りを比較してみます。返還率と利回りの算出法方法は、以下の通りです。
- 保険金受取総額 ÷ 払込保険料総額 ＝ 返還率
- 1年で増えた額 ÷ 払込保険料総額 ＝利回り（年）
大手生命保険会社の1つ、日本生命の掛け捨て型、積立型生命保険を例に挙げてシミュレーションしてみましょう。
ちなみに日本生命では、社員配当金・税制適格型年金保険の払戻金等の積立利率などは、年0.01%となっています。
| 掛け捨て型生命保険 （定期保険） |
団体信用生命保険 | 積立型生命保険 （終身保険） |
|
|---|---|---|---|
| 月払保険料 | 7,620円 （45歳～15,240円） |
7,500円 （借入額の約0.3%） |
90,270円 |
| 保険料払込期間 | 60歳まで （15年更新） |
60歳まで | |
| 払込保険料総額 | 411.48万円 | 270万円 | 3249.72万円 |
| 保障期間 | 60歳まで （15年更新） |
60歳まで | 一生涯 |
| 保障 | 3,000万円 | ||
| 万が一の場合 | 給付金3,000万円 | 不動産＋家賃収入 | 給付金3,000万円＋積立配当金 |
| 60歳から | なし | 不動産＋家賃収入 | 給付金3,000万円＋積立配当金 or 年金対策になる |
まとめると、払込保険料総額の少ない掛け捨て型生命保険と団体信用生命保険は、保険料の割高な積立型生命保険に比べて、利回りが大きいといえます。
払い込む保険料の総額に比べて保障される額がより大きく、60歳以降も資産運用できる不動産と家賃収入を得ることができるという点で、団体信用生命保険は、掛け捨て型と積立型のいい面を取っていることになるのです。
団体信用生命保険は節税にもつながる
不動産所得は毎年、確定申告をする必要があります。
生命保険は個人に関わる保険ですので、確定申告の際には、支払った保険料を経費として計上することはできません。
一方、団体信用生命保険は不動産に関わる保険と見なされ、その保険料は、中古マンション経営などの経費として計上することが可能です。
不動産投資と生命保険ダブルでリスク分散しよう
マンション経営などの不動産投資による資産運用のメリットは、安定した家賃収入があってこそ成り立つものです。
不動産投資では、以下のようなリスクがあることを忘れないようにしましょう。
-
- 家賃収入が滞り、団体信用生命保険の保険料を支払うことができなくなることもある
- 周辺環境の変化などにより空室が発生
- さまざまな要因が重なり不動産収入がプラスにならない
- 売却に時間がかかる
- 地震や台風といった自然災害が発生するリスク
不動産投資におけるこのようなリスクを分散させるためにも、団体信用生命保険だけでなく、生命保険にも加入しておくことをおすすめします。
不動産投資で入っておきたいその他の保険
不動産投資をする際に、生命保険でカバーできる保障範囲とは違ったところで役に立つ保険をご紹介します。
火災保険・地震保険
火災保険・地震保険は、収益物件となる中古マンションなどの建物が火災・地震などに遭遇し、損害を受けた時に頼りになる保険です。
一般的な火災保険では、火災のほか落雷、水災、水濡れ、盗難、風災、爆発などの被害も補償されます。
地震保険は、火災保険の特約として付加するケースがほとんどです。
施設賠償責任保険
施設賠償責任保険は、収益物件の不備により入居者がケガなどした場合に、賠償金支払いとして利用できる保険です。
また、地震により壁が剥がれ落ち、入居者所有の自転車を壊した場合などにも適用されます。
アパートやマンションを1棟経営している場合には、検討するのがいいでしょう。
まとめ
大きな資産運用となる不動産投資。行う際には、ご自身が生きている間のことだけではなく、もし何があった場合の遺族への影響も考えておくことが大切です。
不動産投資は、生命保険の代わりにもなり、デメリットを埋められるといえます。
そして、不動産投資を続けていく上でのリスク分散のためにも、生命保険へも加入しておくのをおすすめします。
