老後資金や子どもの教育費の足しにするため、不動産投資を行う人が増えています。
不動産投資では、儲かるようにきちんと考えて資産運用をしていかないと利益が少ないものとなってしまいます。失敗しないためには、その仕組みについてしっかり理解しておくことが必要です。
そこでこの記事では、不動産投資について調べている初心者の方へ、不動産投資で利益を出す仕組みや投資の種類、進めていく上での注意点などについて解説していきます。
目次
そもそも不動産投資ってどんな仕組み？
まずは、「不動産投資」という投資方法が、どのような仕組みになっているのかを理解しましょう。
不動産投資では、土地・建物などの不動産を購入して家賃を得たり（インカムゲイン）、不動産を売買して差額を得たり（キャピタルゲイン）することで、不動産所得として収益をあげていきます。
最初はマンションなどの不動産を購入して安定したインカムゲインを得るのが主な方法です。
不動産投資の種類
それでは、不動産投資の種類として代表的な5つをご紹介します。
一棟投資
アパートを一棟建てる、もしくは購入し、管理運営していく投資。物件価格は高額となりますが、毎月の家賃収入も大きいです。
管理する戸数が多いことから、空室リスクも大きいのがデメリットとなります。
区分投資
区分マンションと呼ばれるマンション1戸を購入し、家賃収入を得るという投資方法です。
立地の良い中古マンションであれば、初心者でも始めやすいでしょう。
戸建て投資
一戸建て住宅を収益物件として用意し、家賃収入を得ます。
転勤などにより、もともと住んでいた物件を投資用にするケースでは初期費用がそれほどかかりませんが、エクステリアのメンテナンスも必要となり、入居までに時間がかかることもあるので注意しましょう。
シェアハウス投資
マンションや一戸建て物件を、複数人の入居者でシェアして住んでもらうという投資。
1人では高い家賃や多い部屋数も、複数人でシェアすることで入居者の負担が少なくなります。ファミリータイプの物件で入居者がなかなか決まらないときに便利な方法です。
不動産投資信託
信託会社に資金を預け、信託会社は多くの投資家から集めた資金を合わせて不動産（国内・海外）へ投資し、運用収益を分配します。
自己資金は1万円など少額から始めることができ、運用管理はすべておまかせですので、初心者でも挑戦しやすいです。
不動産投資をおすすめする理由
さまざまな種類がある不動産投資ですが、おすすめする理由は以下の6つのメリットがあるからです。
自己資金が少額でも始められる
基本的には金融機関で住宅ローンを組み、融資を受けて始めますので、自己資金が少ない場合でも不動産投資を行うことが可能です。
節税効果を期待できる
不動産投資により得た不動産所得は、給与所得と損益通算が可能です。
建物は経年劣化にともなう減価償却費の控除が認められますので、合計課税所得を抑えることができます。所得税・住民税の節税だけでなく、不動産投資は相続税の税金対策にもなります。
相続税対策について解説している記事もあわせてご覧ください。
私的年金として活用できる
年金問題により私的年金を用意する必要があるといわれる近年ですが、不動産投資により老後生活の資金を積み立てていくことができます。
ローンを返済してしまえば、出費よりも収入のほうが多くなりますので、老後も安心です。
生命保険の代わりになる
金融機関でローンを組む際は、団体生命信用保険への加入が条件となっています。
万が一の場合には保険会社がローンを肩代わりしてくれますので、遺族へも借金を残すことなく、返済負担のない資産（不動産）を残すことができます。
時間がない人でも運用できる
特に区分マンションの不動産投資は、業務のほとんどを管理会社など外部に委託することができます。
本業で多忙な人には向いているといえますし、遠方エリアの物件で不動産投資を行うことも可能です。
空室対策についてもサブリース会社に委託することで、時間がなくてもリスクを減らすことができます。
ただし、サブリースを利用する場合はしっかりと調べてから契約するようにしましょう。
サブリースの詳細については解説している記事もあわせてご覧ください。
成功するための物件を選ぶポイント
不動産投資で成功するためには、物件選びが重要です。以下の3つのポイントを押さえて、儲かる物件を探していきましょう。
購入前に利回りと実質利回りを計算する
利回りによって、同じ期間でも利益の大きさが変わってきます。そのため、利回りである程度の収支シミュレーションをしてから候補物件を絞っていくようにするのがコツです。
利回りには「表面利回り（家賃収入）」と「実質利回り（家賃収入―経費）」という2つの種類がありますが、購入前には必ず実質利回りで計算をしましょう。
駅から徒歩10分以内の物件を選ぶ
初心者には、空室リスクがより少ない、駅から徒歩で10分以内の物件がおすすめです。
駅近物件は常に人気が高いので、空室対策としてサブリース契約を結ぶ必要がなくなるため、費用を抑えられます。
初心者には区分投資のワンルームがおすすめ
区分投資のワンルームマンションは、ファミリータイプのマンションに比べて入居者も決まりやすく、初期費用を抑えることができます。
さらに中古物件では物件価格も低く、初心者でも購入しやすいです。
不動産投資を始める前に知っておきたい注意点
メリットが多い不動産投資ではありますが、当然リスクや気を付けたい点もあります。
不動産投資を始める前に注意点を知っておくことで、いざというときの心構えをしておいてください。
確定申告を自分でしないといけない
不動産投資による家賃収益については、自分で確定申告をする必要があります。
もし申告忘れなどがあった場合は、追加で税が課されることもありますので注意したいところです。
不動産投資における確定申告について解説している記事もあわせてご覧ください。
修繕費を想定しておく
マンションやアパートなど、建物や設備は経年劣化していくものです。
計画外に突然壊れて修繕費が必要となることもありますので、多めに見積もっておくようにしましょう。
空室になると利益が大幅に減る
区分マンションの場合は、空室になると収入が途絶えてしまいますので、物件選びのときから意識して探すのが肝心です。
初心者には、空室になりにくい東京圏の区分マンションがおすすめです。
災害のリスクに対応できるようにする
自然災害への対策として、物件購入の際には新耐震基準に対応した建物かどうか確認しましょう。
また、保険にも加入しておくと安心です。
少しの金利上昇で負担が大きく変わる
不動産投資では金融機関から受ける融資額が大きいですので、ローン金利が少し上がるだけでも、返済額が大きく変わってしまいます。
固定資産税などの他にも毎年決まっている出費もありますので、無理のない額を借りるようにしましょう。
始める前にセミナーなどでノウハウを学ぶ
不動産投資では専門的な用語もたくさん出てきますので、書籍やインターネットで事前に知識を身につけましょう。
また、多くの不動産投資会社が不動産投資セミナーを開催していますので、初心者用の無料セミナーにも顔を出してみると、先輩投資家の雰囲気を肌で感じられるのでおすすめです。
不動産投資のセミナーに関して解説している記事もぜひご覧ください。
まとめ
不動産投資は大きな資金が関わりますから、失敗したくないものです。
そのためにも、利益の出る仕組みや注意点、節税効果などを事前にしっかりと身につけてから、用意周到な状態で始めることが大切なポイントです。
できる限りの対策を行い、不動産投資を成功へと導きましょう。
