高騰が続く不動産価格や、ローンの低金利化の影響で、不動産投資に大きな注目が集まっています。
「サラリーマン大家さん」という言葉も浸透しているとおり、不動産投資は身近なものとなっているのです。
不動産投資未経験の方や、今から始めようとしている方は、不動産投資にどのようなリスクがあるのか不安に感じている方も多いことでしょう。
そこで今回は、不動産投資におけるリスクを紹介し、回避方法を解説します。
目次
不動産投資で特に気を付けたいリスクは8種類！概要と対策を解説
不動産投資には、大きく分けて8つのリスクがあります。
それぞれのリスクについて解説します。
金利上昇リスク
不動産投資における「金利上昇リスク」とは、不動産投資ローンの金利が上昇することで返済額が増えてしまうことを指します。
その結果、「収益が減少する」、あるいは家賃収入よりもローン返済額が多くなってしまうと、その差額を埋めるために「手出しが必要」といった厳しい状況に陥りかねません。
対策
金利上昇リスクには以下のような対策をすることができます。
- 低金利の不動産投資ローンを選ぶ
- 自己資金の比率を上げる
- 繰り上げ返済を計画する
現状組んでいる不動産投資ローンが低金利であれば、金利が多少上昇しても耐えやすくなります。
リスクに備えて複数の金融機関の金利や条件を比較したうえで融資を申し込むのが賢明といえるでしょう。
そもそも、借入金額を少なくすることも金利上昇リスクの対策として有効です。
ただし、自己資金の比率を上げすぎると手元資金へのレバレッジ効果が薄くなってしまうので注意が必要です。
また、繰り上げ返済とは、毎月の返済額とは別に、まとまった額を返済する方法です。
返済はすべて元本のみに充てられるため（元金返済の前倒し）、その分の支払い利息が消え、総支払額を効率的に減らすことができます。返済期間が短くなるため、金利上昇リスクを低減にも効果的です。
空室リスク
不動産投資は、入居者により空室が埋まることによって収益につながる投資です。
そのため、空室は収益にはつながらず、税金や管理費等の支払いのみが発生してしまいます。
空室率が増え、収入よりも支出が高い状態が継続すると、資金繰りが悪化し、物件を手放さざるをえなくなるリスクもあります。
対策
空室リスクには以下のような対策をすることができます。
- 信頼のおける賃貸管理会社に任せる
- 入居者の退去通知が何カ月前なのかを確認する
- 退去通知受領後、週に1回、2週間に1回など、定期的な報告を受けられるようにする
空室対策として大切なことの一つに、信頼のおける賃貸管理会社に管理を依頼することが挙げられます。
物件を良好な環境に保つことはもちろんのこと、空室が起きたときにすぐに対応してもらえるか、責任をもって賃貸募集をしてくれるのかについて見極めながら管理会社を選定しなければなりません。
中には、現在の賃貸物件の入居率を開示している賃貸管理会社もあります。入居率の高い物件を多数扱っている管理会社であれば、賃貸募集も迅速、かつ適切に対処してもらえるでしょう。
そして、入居者から何か連絡があったときには賃貸管理会社から逐一報告してもらえるような関係性を築くことが肝要です。
このような関係が構築できていれば、トラブルがあった時の対応も迅速に行うことができますし、退去の通知を受け取った時もすぐに次の手を打つことができます。
また、そもそも入居がつかない場合には、家賃など入居条件を見直すことや、新規設備を取り付けてグレードアップする・既存設備を更新するなどの対応も必要になるでしょう。
家賃滞納リスク
入居者がいて、空室が埋まっている状態であったとしても、家賃が支払われなければ収入はありません。
家賃滞納は珍しいことではなく、公益社団法人 日本賃貸住宅管理教会の調査によると、2020年度の家賃滞納率は約5％という結果になりました。
入居者は借地借家法で保護されており、立ち退き要請をするには一般的に3ヶ月以上の滞納実績が必要です。
このような、不動産所有者よりも、利用者を守る法律が整っていることも家賃滞納リスクが発生する一因であると考えられます。
無理に家賃の支払いを催促すると、揉め事になるケースもあるため、こちらもリスクの1つといえるでしょう。
対策
家賃滞納リスクには以下のような対策をすることができます。
- 入居審査を徹底する管理会社を選ぶ
- 入居者に連帯保証人をつけてもらう
- 家賃保証会社に加入してもらう
- 家賃の回収方法を、自動引き落とし・カード払いにする
事前に支払い能力の低い入居者を排除するには、入居審査が重要となります。
入居審査はオーナー自身でおこなえますが、リスクや手間を考えると管理会社への委託がおすすめです。
経験豊富な管理会社は、書類や入居者とのやり取りのなかで問題がある人物かどうか見抜くスキルを持っています。
品質の高い管理会社に審査を依頼することで、家賃滞納リスクを抑えられるでしょう。
加えて、連帯保証人や家賃保証会社などをつけてもらうことで、家賃の回収率をより高めることができるでしょう。
家賃保証会社に加入してもらう場合の保証料は入居者が支払うため、オーナーが費用を負担する必要はありません。
また、入金忘れなど、悪意のない家賃滞納に関しては、家賃の回収方法を、自動引き落とし・カード払いにすることで未然に防ぐことが可能です。
地価下落リスク・不動産価格下落リスク
不動産投資において価格変動リスクとは、文字どおり不動産の価格が変動することで、損失を被るリスクを意味します。
不動産投資では、購入時の価格と下落した時点の価格の差額分が、その時点で売却した場合の損失となります。
土地価格が急に下落することで、十分に価値が高いと考えられていた不動産投資物件の価値も、それに伴い下落するケースが、この中でも多数のパターンです。
社会情勢の変化で人口流出が激しくなり、その地域に住みたいという人が急減するなどで、過疎化とまではいかなくても、地域や土地の値打ちが低くなります。
不動産物件そのものに変化はなくても、地価が下落するのと比例して、物件も同様に価値が下がります。
地価や人口以外にも、入居者の死亡などもその物件価値が大きく下落する原因のひとつです。
いわゆる事故物件となり、告知義務の発生で、入居希望者がゼロになったり、家賃の大幅な値下げ交渉になったり、想定していた収入を得られない価値下落になります。
また、物件内そのものでトラブルがなくても、すぐ近隣で未解決事件が起きたり、事故が起きやすい交差点が造られたり、入居することで生活に不安を感じる物件というイメージが定着すると、価値が大きく下がり、家賃により得る収益とバランスが取れなくなる状態につながってしまうケースもあります。
物件を買い入居スタートの頃には近隣がにぎわっていて便利だったものの、大型商業施設や病院の撤退で、そういう施設を必要としていた人は、入居をしなくなります。
物件の価値は、その不動産そのものの価値だけではありません。
周辺地域の環境も含めて、便利さや治安を判断されることから、周辺の大きな変化も、不動産投資リスクにつながるのです。
対策
不動産価格下落リスクには以下のような対策をすることができます。
- ライバルが少なく、かつ賃貸需要の高い立地を選ぶ
- 供給が足りていない東京の物件を選ぶ
- 入居者が求める設備を充実させる
上記の通り、不動産価格は物件そのものの価値だけではなく、周辺地域の環境も含めて決定されます。
そのため、不動産投資用の物件購入の時点で、賃貸需要の高い立地を選ぶことが重要です。
また、すでにライバルの多い立地にある物件を購入した場合には、入居者が求める設備を充実させて差別化を図ることで、ライバルよりも高い価格での物件貸し出しが可能になるでしょう。
例えば、商業施設や公共施設まで距離のある立地の場合、駐車場を併設することなどが挙げられます。
自然災害リスク
自然災害リスクも、不動産投資におけるリスクの1つです。
地震や台風などの自然災害は、防ぐことができないものもあり、倒壊した場合には不動産投資を続けることが困難になってしまうケースもあります。
対策
自然災害リスクへには以下のような対策をすることができます。
- 耐震性の高いマンションを選ぶ
- 物件購入前にハザードマップを確認する
- ワンルーム投資による分散投資を行う
- 火災保険・地震保険に加入しておく
災害リスクに対応するためには、まずは被害を少なくするための工夫が必要です。
より高い耐震性の物件を選ぶため、「旧耐震基準」ではなく「新耐震基準」を満たす物件を選ぶようにしましょう。
| 旧耐震基準 | 建築確認日が1981年（昭和56年）5月31日までのもの |
|---|---|
| 新耐震基準 | 建築確認日が1981年（昭和56年）6月1日以降のもの |
旧耐震基準は震度6～7程度の大規模地震を想定していませんので、新耐震基準のほうがより地震に強い構造となっています。
また、災害による損失を最小限に抑える方法としては、ワンルーム投資がおすすめです。
一棟買いしたマンションが災害に遭ってしまうと、その被害総額は目も当てられません。
被害を受けた物件の修繕はもちろんのこと、被害が大きい場合は部屋を貸し出すこともできず、一気にインカムゲインがゼロになってしまう恐れもあります。
一方、複数エリアでワンルーム投資を行っておけば、万が一災害に遭ったとしても、被害はごく一部に抑えられます。
災害に遭ったエリアの部屋は一時的に貸し出せなくなるかもしれませんが、他のエリアの部屋は問題なく貸し出すことができますので、インカムゲインがゼロになる恐れもまずありません。
もちろん、災害に遭わないことがベストではありますが、万が一への備えとして、複数エリアに分散させてのワンルーム投資を検討することも有効です。
修繕リスク
修繕リスクとは、修繕・設備費用が発生するリスクです。
新築でも中古でも、ある程度時間がたてば修繕の必要が出てきます。
配管の交換、外壁や屋根の塗装、室内のリフォーム、エアコンや給湯器の取り換えや入居者の入退去時の原状回復工事など多くの修繕リスクが存在します。
入居者の過失による破損以外の修繕費は、貸出人が賄うのが基本です。
対策
思わぬ出費が発生して資金不足とならないように、修繕費用を収支計画に盛り込む必要があります。
マンションの管理組合で積み立てる修繕積立金のほか、部屋の中の設備費用については、目安としてワンルームの場合は毎月5,000～6,000円を積み立てておくことをおすすめします。
なお、リフォームすることで老朽化したマンションを新築と同じような状態に戻すことで、家賃の下落を防ぐことが可能です。
さらに、リノベーションで現代風なスタイルに合わせたり、新たな機能を付加したりすることで、価値を向上させることができるというメリットもあります。
倒産リスク
倒産リスクとは、物件の管理を委託している会社等が倒産してしまうリスクのことです。
なかには、家賃保証を約束している会社が倒産してしまうケースもあり、最悪の場合共倒れになることも考えられます。
不動産会社の倒産はサブリースの契約や賃貸管理の契約の場合に大きく影響を及ぼします。
賃貸管理の場合は管理会社を別な不動産会社に変更すればいいのですが、サブリースの契約はその契約内容が不動産会社自身による裁量が大きく、別な不動産会社がサブリース契約を引継ぎするかは難しい場合があります。
対策
倒産リスクへには以下のような対策をすることができます。
- 信頼できる不動産会社を選ぶ
- 賃貸借契約の内容をきちんと把握する
賃貸借契約の内容はオーナー自身が把握する必要があります。
万一の際を想定して直接、入居者とコントタクトが取れるようにしておけば、不動産会社が倒産しても家賃を直接回収することができます。
また、信頼できる不動産会社をパートナーに選ぶことは言うまでもありません。
不動産投資は危険じゃない！今すぐ始めたくなる6つのメリットとは
ここまで、不動産投資のリスクについて解説しました。
リスクだけを見ると不動産投資に二の足を踏んでしまう方も多くいらっしゃるのではないでしょうか？
しかし、不動産投資は他の投資方法に比べると極めてリスクが低く、さらにきちんとしたメリットも得られるという、投資初心者にピッタリな投資方法なのです。
ここでは、不動産投資の6つのメリットについて解説します。
実は、不動産投資は他の投資方法に比べてリスクが低い
不動産投資は、「ミドルリスク・ミドルリターンの投資」といわれています。
その理由として、以下の3点があげられます。
- 不動産投資は収益が急激に変化することがない
- 不動産投資は投資家が自分で投資効率をコントロールできる
- 不動産投資は現物資産として残すことができる
それぞれについて詳しく解説します。
不動産投資は収益が急激に変化することがない
株式や金、為替などの投資は、景気など外的要因を受けやすいのが特徴。
企業が不祥事を起こしたり風評被害にあったりした場合は、株価が大きく上下することがかなり頻繁におこります。
対して不動産投資の場合は、景気などの外的要因に左右されることはほとんどありません。
家賃相場や不動産の価格が急激に半減したり2倍になったりすることはほとんどなく、収益に影響する変化は数年がかりでゆるやかに進んでいきます。
外的要因が顕在化したあとも適切なリフォームを行ったり、募集家賃の見直しを行ったりするなど対策を立てるための十分な時間があることが多いため、リスクに対して安心して備えることが可能です。
不動産投資は投資家が自分で投資効率をコントロールできる
価格変動を予測することができたとしても、外的要因を受けやすい投資を投資家がコントロールすることは不可能です。
それに比べて、不動産投資は、投資家自身が自分の判断でリフォームをしたり、最新の設備を加えたりするなどの対応をすることにより投資効率を上げることができます。
地震などの災害や滞納などに関するリスクについても、損害保険に加入したり、保証会社をつけたりすることにより、大部分を投資家側でコントロールすることができるでしょう。
不動産投資は現物資産として残すことができる
会社の倒産などにより投資資本が消えてしまう恐れがある株式投資などの商品と比べて、不動産投資では購入した一棟アパートやマンションを現物資産として残すことができます。
老朽化などによって不動産の価値は下がっていくが、土地がなくなることはない。価値がゼロになることはないため、損失によるリスクが小さいといえるでしょう。
やらなきゃ損！不動産投資の6つのメリット
不動産投資には以下のようなメリットもあります。
本業以外からの安定した収入の確保
賃貸の部屋を借りる際には、年単位で借りることが多いです。
また、賃料が突然大きく下がることはありません。
副業収入としては、安定していて長期的に確保できるのが不動産投資です。
年金対策として
多くの投資家は、投資用物件を購入する際にローンを利用します。
ローン完済後には家賃収入が残るので、定年後の私的年金代わりになります。
生命保険の代わりとして
金融機関でローンを組む際には、契約者に万が一のことがあった場合に返済が滞ることを防ぐために、団体信用生命保険への加入が条件となることがほとんどです。
そのため、ローン返済中に契約者が死亡、または高度障害の状態になった場合でも、家族はローン残債について心配する必要がありません。
所得税の節税効果がある
不動産所得など、本業の給与所得以外に収入がある場合、それらを合算してその年の最終的な課税標準が算出されます。
課税標準とは、税額が決まる査定基準となる所得金額です。
不動産所得については、家賃収入から必要経費（管理費、建物のローン金利や減価償却費、固定資産税、都市計画税等）を差し引くので、これだけでも節税効果は高いです。
不動産経営で赤字となった場合には、給与所得を損益通算ができ、さらに節税効果は上がります。
相続税対策として
相続が発生したときには、相続税を算出するために各資産を評価する必要があります。
資産が現金（預金）・債券・株式等の場合は時価で、不動産は路線価（時価の70～80%）で評価されるので、相続税額を抑えることが可能となります。
インフレ対策として
物価は上昇し、お金の価値は下がっている状態をインフレといいます。
今までの歴史上、このようなインフレ時には不動産の価格や家賃も上昇する傾向にあります。
インフレ時に同じ資産額でも現金であればその価値は下がってしまいますが、不動産であれば逆に価値が上がるのです。
リスクヘッジのために意識しておきたいこと
不動産投資はリスクが低い投資方法であることと不動産投資のメリットについて説明しました。
では改めて、不動産投資のリスクへの対策を考えてみましょう。
不動産投資においてリスク回避を行うことは、自身の資産を守るために、とても重要です。
投資に絶対はありませんが、予測可能な範囲でリスクを先読みし、事前に手を打っておくことで、万が一のケースに対応できる場合があります。
逆に、リスク回避を行っていないと、最悪の場合、大きな負債を抱え、生活が困難になってしまう場合もあります。
そのため、上記のようなリスクを回避するために、先手を打っておく必要があるのです。
不動産投資会社選びが最重要
不動産投資のリスク回避には、経験や専門的な知識も必要になるため、不動産投資会社によるアドバイスは最重要といっても過言ではありません。
不動産投資会社は、専門的知識を持っているとともに、不動産購入時、売却時のサポートもしてくれます。
いくつもの不動産投資会社を比較できるサイトもあるため、適切な価格で取引を行うことができ、サポート体制の整った会社を選ぶことが大切です。
先を見据えたローン計画・運用計画を立てる
不動産投資は、投資金額が大きいため、ローンの返済期間も長期に及びます。
そのため、目先のリターンだけを追わず、先を見据えたローン計画と運用計画が大切にすることが、資金面でのリスク回避につながります。
自分でも知識習得や市場調査をする
不動産投資には、多くの知識が必要であり、自ら知識習得と市場調査を行うことが大切です。
自分の目で確かめることにより、地価下落や空室リスクに備えることができます。
入居需要の高い物件を選ぶ
不動産投資においても、空室リスクは非常に不安なものです。
そのため、入居需要の高い物件を選ぶことは、空室リスクを回避することにつながります。
耐火性・耐震性に優れた物件を選ぶ
災害リスクは、不動産投資存続の危機に直結します。
そのため、耐火性や耐震性は災害リスクを回避するためには大切です。
物件を選ぶ際には、耐火性・耐震性に問題がないかもしっかりと確認しましょう。
管理会社が賃貸住宅管理業登録制度へ登録しているか確認する
不動産投資において、不動産投資会社選びは非常に重要です。
信頼できる不動産投資会社であることを証明するために、賃貸住宅管理業登録制度に、賃貸管理会社として登録されていることを確認し、倒産リスクを回避する必要があります。
リスク分散をする
多くの資金があっても、1つの賃貸物件や建物に全資金を投入することは非常に危険です。
投資の基本であるリスク分散を行い、リスク回避を行うことをおすすめします。
記事まとめ
不動産投資は、非常に魅力的な投資方法である反面、さまざまなリスクも存在します。
しかし、リスク回避行動を事前にとることで、回避を行うことができます。
ご紹介したようなたくさんのメリットもありますので、リスクについては対策法で対処しつつ、不動産投資への挑戦を考えてみてはいかがでしょうか。
不動産投資を行う際は、リスク回避を行い、安定したリターンの確保に努めてください。
