【不動産投資】旧耐震基準の建物はリスクが大きい？新耐震基準との違いとは

不動産投資でマンションを購入する際、物件の耐震性を測る耐震基準に「旧」と「新」があることに気付く人も多いでしょう。
旧耐震基準や新耐震基準に注意を払わないまま契約してしまうと、不動産投資の失敗につながることもあるため、事前に知っておきたいものです。

この記事では、中古マンションや一戸建て住宅における「旧耐震基準」と「新耐震基準」の違い、旧耐震基準の建物がはらんでいるリスク、「旧・新」のどちらなのかを確認する方法、不動産投資で旧耐震基準の建物を選ぶ場合のポイントなどについて解説します。

 

旧耐震基準・新耐震基準とは？

「地震大国」と呼ばれる日本では、建築物に耐震基準が設けられています。
具体的には建物を建てる前に、建築計画が建築基準法に定められた「耐震基準」に適合しているかどうかの審査に通過する必要があるのです。

この耐震基準は、これまでさまざまな巨大地震を経験したことにより「旧耐震基準」からよりきびしい「新耐震基準」へと改正されました。
旧耐震基準と新耐震基準がそれぞれ適用される建物の違いは、以下のように建築確認済証がいつ交付されたかによります。

 

旧耐震基準・・・建築確認日が1981（昭和56）年5月31日以前の建物

1981（昭和56）年5月31日よりも前に建築確認済証が交付された建物は、旧耐震基準によって建築されています。

旧耐震基準は「震度5強程度でほとんど損傷無し」を想定されているため、耐震性が不十分なケースも多いです。

 

新耐震基準・・・建築確認日が1981（昭和56）年6月1日以後の建物

新潟地震（昭和39）、十勝地震（昭和43）、伊豆半島沖地震（昭和49）、大分地震（昭和50）、宮城県沖地震（昭和53）、伊豆大島近海地震（昭和53）などを経験し、1981（昭和56）年6月1日に建築基準法の耐震基準が改正されました。
この日以後に建築確認済証が交付されている建物は、耐震性がより高く規定された新耐震基準に適合しています。

ちなみに新耐震基準では「震度5強程度でほとんど損傷無し、震度6強～7程度で倒壊しない」が想定されています。

 

不動産投資で旧耐震基準の建物はリスクが大きい？

不動産を購入する場合、旧耐震基準の建物が抱えている以下のようなリスクについて知っておかなければなりません。

 

地震による建物の損害が大きくなりやすい

国土交通省によると、1995（平成7）年1月に発生した阪神・淡路大震災での死者数は平成7年時点で5,502名となりました（最終的に6,433名）。
そのうち「家屋・家具類等の倒壊による圧迫死と思われるもの」は4,831名であり、全体の88%を占めているのです。
そして1981（昭和56）年5月以前に建てられた、新耐震基準を満たさない建物に被害が集中していたとの報告もあります。

このような経験からも、旧耐震基準の建物は地震による建物の損害だけでなく、命の危険にもつながる可能性が高いといえます。

 

建物や設備が劣化している可能性もある

耐震基準の違い以前に、もともと築年数が経過している事実もあります。
築古物件は建物自体だけでなく、エアコンやシステムキッチンなどの住設備、エレベーターなどの共有設備の劣化も免れません。

 

住宅ローン減税やすまい給付金を受けられない

中古マンションを購入した場合、「住宅ローン控除の適用」や「すまい給付金」を受けるためには、以下のような条件があります。

 

 

つまり旧耐震基準に則した物件であったり、不動産投資用に購入した物件であったりする場合には、これらの住宅に関する優遇措置の適用にはならないのです。

ただし条件②については築古物件であっても耐震改修により、耐震基準適合証明書を取得できた物件であれば、これらの給付金に適用されます。

 

多額の費用がかかる可能性もある

旧耐震基準のままの建物を購入した場合、ざっと以下の4つの費用がかかると考えておきましょう。
4つすべてを合計すると高額になると予想されます。

 

■修繕積立金

マンションなどの集合住宅の場合は、一棟全体として設備の大規模修繕を10～15年毎に行うことになります。
そのために修繕積立金という制度を設けていますが、築年数が経過している物件ほど設備の修繕する機会が増えることから、修繕積立金は高くなりやすいです。

 

■耐震改修工事の費用

耐震物件として生まれ変わるための構造改修工事は、マンションであれば一棟全体で行う必要があります。
具体的にはすべての階の壁面内部に筋交いを入れることになりますので、時間も費用もかかるのです。

そのうえであらためて耐震診断を行うことになります。

 

■耐震基準適合証明書の取得費用

住宅ローンや不動産投資ローンを組む際に、対象物件が旧耐震基準の場合には「耐震基準適合証明書」を取得する必要があるケースも多いです。
これは新耐震基準が満たされていることを証明してくれる書類であり、一級建築士に耐震基準に適合しているかどうかを確認調査してもらうことで取得が可能になります。

費用の目安は1通約5万円で、かかる期間は約1ヶ月です。

 

■保険の割増費用

保険は万が一に遭遇する可能性が高いほど、保険料も高くなるのが一般的です。
これは生命保険・医療保険・火災保険・地震保険などどの保険でも同様です。

旧耐震基準の物件の場合、地震により損壊する可能性が高いことから、保険料も割高になってしまいます。

 

どちらの基準を採用しているかを確認する方法

不動産を購入する際に旧耐震基準か新耐震基準なのかを確認するには、上記で解説した「建築確認日」を物件の所有者に直接聞くという方法があります。
その場合、所有者が控えとして所持している「確認通知書（副）の発行日」を確認してもらってください。

上述の通り、建築確認日が1981（昭和56）年5月31日以前であれば旧耐震基準、1981（昭和56）年6月1日以後であれば新耐震基準に則した物件です。

 

不動産投資で旧耐震基準の建物を選んでもいい？

旧耐震基準よりも新耐震基準の物件を選ぶ方が、たしかにメリットは多いです。
しかし、旧耐震基準の物件すべてがダメというわけではありません。

旧耐震基準の物件は価格の手頃なものが多いですし、以下のような条件が付いている場合には選ぶ価値があります。

 

好立地の場所なら旧耐震基準でも一定の需要がある

マンション一棟がすっかり建て替えられることは、頻繁にあるわけではありません。
そのため、好立地の場所には昔に建てられた旧耐震基準のマンションが長い間存在していることも多いです。

このような駅近など好立地の場所であれば、旧耐震基準の物件でも空室率が低いなど一定の需要が望めるでしょう。

 

壁式構造の建物を選ぶ

壁式構造とは、複数の壁で建物を支える構造のことです。
重心の低さも加わり、高い耐震強度が期待できるので、旧耐震基準の物件であっても不安感を減らせます。

 

地盤の強い土地を選ぶ

物件の建っている地盤の強弱が違えば、地震による被害の大きさも変わります。
住所を入力するだけで地盤の強さを調べられる「地盤サポートマップ」をぜひ活用しましょう。

 

低層マンションは地震に強いとされる

地震の揺れに一番強いのは低層の建物であり、次に高層、中層と続きます。
神戸市によると、阪神淡路大震災では「高層の建物は柱や壁に弾力性があることから、地震の揺れを建物自体で吸収するため倒壊につながらないケースが多かった」という情報もあります。

まずは旧耐震基準の物件であっても、低層マンションであれば地震に強いとされていることを覚えておきましょう。

 

記事まとめ

不動産を購入する際には、耐震性の高さや税制優遇の点、そしていつの日か売却する場合も考えると、新耐震基準の物件が基本的にはおすすめです。
内見して気に入った物件が旧耐震基準の物件だった場合、ご紹介したような条件が付いていれば、耐震性の面や需要の高さ、そして価格的にもねらい目でしょう。

自分で住む・賃貸に出すにかかわらず、不動産を探す際には物件が旧耐震基準なのか新耐震基準なのかを、まずは確認してください。

 

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