地震大国といわれる日本。
そんな日本国内でマンションを購入する際、「どのくらい地震に耐えることができるのか」「地震で倒壊しないかどうか」など、多くの人が必ず気にする点でしょう。
今回は、マンションを住まいとして、または投資用に購入しようと考えている方へ、まずは本来マンションが地震で倒壊しにくいといわれる理由、そして地震での倒壊リスクが少ないマンションの探し方について解説していきます。
また地震以外にも注目していただきたい、災害リスクについてもお伝えします。
大地震発生！！その時マンションは？
もし大地震が発生したらマンションはどうなるのでしょうか。
ここでは、3つのパターンについて解説していきます。
パターン1 倒壊
マンションが倒壊する危険性はマンションの建築年によって差が出ます。
建築年月日（認可申請日）と建築基準法で定められた耐震基準
| 1981年5月以前 | 旧耐震基準：震度5程度の揺れで倒壊しない |
|---|---|
| 1981年6月以降 | 新耐震基準：震度6～7の揺れで倒壊しない |
上の表からわかるように、1981年6月以降に建設されたマンションでは、震度6～7程度の揺れでは倒壊しないことが前提とされています。
マンションが倒壊しにくい理由については、次項でも解説しているので参考にしてみてください。
パターン2 長周期地震動による損傷
特に高層マンションにおいて、地震時に「長周期地震動」という大きな揺れが長く続くという特徴があります。
長周期地震動による被害は高層階に行くほど大きくなる傾向にあり、マンション上層部の揺れは地上で感じる揺れの2～3倍以上にもなるともいわれています。
室内の家具の損傷はもちろん、マンションの共有部の損傷も想定しておく必要があります。
例えば、2004年の新潟県中越地震では、六本木ヒルズで6基エレベーターが停止し、うち1基は客室をつるすワイヤーが切断されるという事例もありました。
自宅用のマンションを購入する際にはこれらの被害も想定して避難経路を確保しておく必要がありますし、投資用のマンションを購入する際にはこれらの被害による損害も考慮する必要があります。
実は地震に強い！マンションが倒壊しにくい理由とは？
マンションと一口にいっても、新築のものもあれば、築30年超のものなどさまざまな物件が市場には出回っています。
耐震性は日々研究されて進化していることや経年劣化も含めて、築浅のほうが倒壊リスクは少ないと考える人がほとんどでしょう。
実は築年数に限らず、マンションとはもともと地震で倒壊しにくい構造となっているのです。
マンションの構造そのものが地震に強い
マンションの構造には大きく分けて「RC」、「S」、「SRC」という3種類があり、木造建築よりも耐震性が高いのが特徴です。
マンションがRC造の場合は耐用年数が47年ですので、木造建築の22年と比べて倍以上です。
マンションは、構造から考えても地震に強い建物といえます。
|
マンションの構造 |
用途 |
構成 |
耐震性 |
法定耐用年数 |
|
|---|---|---|---|---|---|
|
RC （鉄筋コンクリート造） |
低層～高層マンションまで |
鉄筋とコンクリートで柱・梁・壁・床を構成 |
◎ |
47年 |
|
|
S |
（軽量鉄骨造） |
2階建てまでの賃貸物件 |
薄い鋼材で柱・梁・筋交いを構成 |
〇 |
19年or27年 |
|
（重量鉄骨造） |
3階建て以上の物件 |
重量鉄骨で柱・梁をつなぐ |
〇 |
34年 |
|
|
SRC （鉄骨鉄筋コンクリート造） |
主に高層物件 |
鉄骨・鉄筋・コンクリートで主要部分を構成。柱・梁にも鉄骨が入る |
◎ |
47年 |
|
過去の大地震でもマンションの倒壊は非常に少ない
日本ではここ30年の間でも阪神・淡路大震災や、東日本大震災など、大地震に見舞われています。
東京カンテイの調査資料を参考にして、この2つの大地震によるマンションの被災状況の事例を見てみましょう。
阪神淡路大震災では、旧耐震基準のマンションで致命的な被害となった「大破」を生じたマンションは、全体の3.4%、新耐震基準では0.3%でした。
同様に東日本大震災では、旧耐震基準のマンションで「大破」をこうむったのは0.4%、新耐震基準のマンションでは「大破の被害無し」という結果が出ています。
これらの事例から、大地震によりマンションが倒壊する可能性はとても低いということがいえるでしょう。
【補足】耐震・制震・免震の違い
建物が地震によって揺れるのを抑える工法として、耐震・制震（振）・免震という3つの構造がありますが、これらは目的・原理が以下のように異なっています。
「耐震構造」は、耐震性の高い壁を設置することにより地震の揺れに耐え、倒壊を防ぎます。
「制震構造」は制振とも呼ばれ、基礎部分と建物との間に固定設置されたダンパー（制振装置）が地震の揺れを吸収し、建物の揺れ幅を抑えるという仕組みです。
最後の「免震構造」は、制震と同様に基礎部分と建物の間にダンパーが設置されているものの、建物は浮き上がっている状態です。
そのため、地震の揺れを受け流すことができ、建物には地震の揺れが伝わりにくくなります。
これら3つの仕組みでは、地震の揺れの感じ方やコスト面、メリット・デメリットなどもそれぞれ異なります。
倒壊リスクが少ないマンションの選び方
近い将来に、南海トラフ地震や関東直下型大地震などの発生も想定されていますが、それでも私たちのくらしは続きます。
終の住宅または不動産投資目的でマンションの購入を考える場合、倒壊リスクが少ないマンションを探すには、以下の4つのポイントをベースにしましょう。
「新耐震基準」のマンションを選ぶ
上記でご紹介しました東京カンテイの調査資料によると、耐震基準が旧耐震・新耐震のどちらでも、大地震の際の被害に大きな差がなかったことが分かっています。
しかし、念のためを考えると、新耐震基準で設計されたマンションのほうがベターでしょう。
また、新耐震基準に叶った建物であっても、基準ぎりぎりの場合は「耐震等級2」ということになり、くり返しの地震による倒壊を防ぐことは難しくなりますので注意が必要です。
実際のマンションの耐久年数は100年以上ともされていますので、建物の築年数についてもあまり関係がないといえます。マンションの寿命については、こちらの記事を参考にしてください。
「耐震基準適合証明書」を取得しているマンションを選ぶ
耐震基準適合証明書とは、旧耐震基準で建てられた築年数の古い建物でも、リフォームなどを施すことによって新耐震基準に適合したことを証明する書類です。
建築基準法において旧耐震基準（震度5程度で倒壊しない）から新耐震基準（震度6強~7で倒壊しない）に変わったのは、1981年6月1日です。
耐震基準が変わったあとの1982年～1984年ほどの間に建築許可の下りたマンションで良い物件があった場合は、新耐震物件であるかどうか、耐震基準適合証明書を取得できるのか確認しましょう。 耐震診断もしておくと安心です。
また、この証明書の取得にはいくつか条件があります。
取得しているマンションを購入する場合には、住宅ローン控除や不動産所得税軽減の特例、固定資産税の減税措置などのメリットを受けることも可能です。
軟弱地盤の土地を避ける
地震による倒壊リスクが低いマンションを選ぶには、建物だけでなく、土地の地盤の強さも確認することが大切です。
建物が優れた耐震性を持っていても、地盤が弱ければ液状化が発生してマンションが傾いてしまう可能性もあります。
東日本大震災では、実際に宮城県の海沿いや埋め立て地で液状化現象が多く発生しました。
地盤の強さを調べるには、旧地名に水をイメージする「池」「沼」「津」などが入っていないか法務局で確認するという方法があります。
また、ハザードマップで液状化の情報を、ジオダスによる「地形で見る軟弱地盤マップ」では実際の地盤調査結果をチェックすることも可能です。
四角型マンションがより耐震性に優れる
物理的に考えて、T字型など形状を持つマンションよりも、四角型のマンションのほうが安定しているのは当然でしょう。
地面との接触面が平らに広くとられているほうが、耐震性にも優れているといえます。
1階ロビーに柱がたくさんあるピロティを設けているマンションは耐震性が心配という声も聞かれますが、津波の被害が少なかったという事例もあります。
また、綿密な耐震性が組み込まれて設計されているピロティもあります。
いざというときのための地震保険
ここでは、いざというときに備える「地震保険」について紹介します。
地震保険とは？
地震保険はその名の通り、地震や津波、噴火等の「地震による災害」全般に備えるための保険です。
地震保険の特徴は「火災保険とセットで契約すること」。地震保険のみでは契約できないので、一緒に火災保険にも加入する必要があります。
火災保険と異なるのは、どの保険会社で契約しても保険料が一律であること。
地震保険は「地震保険に関する法律」に基づいて政府と損害保険会社が共同で運営しており、被災者の生活の安定を目的としています。そのため、国が保険金の支払いの一部を負担している、非常に公共性の高い保険なのです。
保障内容
補償対象となるのは、災害が起こったときに損害を受けた「居住用建物」と「家財」です。
ただし、注意しておきたいのが「損害額が全額負担されるわけではない」という点。
地震保険の保険金額（契約金額）には、以下のような制約があります。
- 保険金額は火災保険の契約金額の30％〜50％の範囲内
- 建物の保険金額は5,000万円以内
- 家財の保険金額は1,000万円以内
たとえ地震によって建物が全損したとしても、5,000万円を超える部分は補償されません。
地震保険の目的は建物の再建ではなく、あくまで「被災者の生活の安定」だからです。
また、保険金の支払い額は損害額や修理費ではなく、「損害の程度」によって4段階で決まります。
| 損害の程度 | 保険金額 |
|---|---|
| 全損 | 保険金額の100%(時価額が限度) |
| 大半損 | 保険金額の60%(時価額の60%が限度) |
| 小半損 | 保険金額の30%(時価額の30％が限度) |
| 一部損 | 保険金額の5％(時価額の5％が限度) |
また、マンションの場合は住戸（専有部分）ではなく、マンション全体（共用部分）の損害の程度によって保険金の支払い額が決定します。ただし、マンション全体の損害よりも住戸の損害のほうが大きい場合は、自己申告をすれば個別認定を受けることも可能です。
不動産投資における地震保険加入のメリット
不動産投資における地震保険の保険料は、不動産投資事業の経費として計上することが可能です。
保険料支払い額を「必要経費」として経費計上できるため、節税対策にもなるのがメリットといえるでしょう。
投資用マンションの購入を考えているが災害時のリスクが不安…
そんな方には地震保険への加入がおすすめです。
記事まとめ
マンションの倒壊リスクは低いといえど、100%ではないというのが現状。
地震大国日本に住んでいてマンションを購入する場合、ご紹介した方法を駆使して、地震による倒壊リスクが低いマンションを選ぶようにするのがおすすめです。
どうしても災害時のリスクを考えると投資用マンションの購入に踏み切れない…そんな方は、ぜひ、地震保険への加入をご検討してみてください。
