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どのような基準で検討するべき？
不動産投資で収益を上げ続ける資産を取得しようとした場合、検討している物件がその条件にあてはまるかどうかという点に関心が集中するでしょう。
優れた物件であるかを比較する方法としては、駅から近いかなどの立地を見たり、購入価格に対してどの程度の収益を上げるかという利回りを見たり、都市の再開発や人口動態といったマクロなものや長期的な動向を見たりすることになりますが、あまりに多くの要素を比較検討してしまうとあっちの要素ではよいがこっちの要素ではよくないといったこととなり判断ができなくなってしまいます。
そこで立地面に着目し、都心物件と郊外物件のどちらがよいのかという点に絞って検討してみましょう。
まず、都心物件のメリットから検討しますと、まずマクロな視点からいくと都心部は人口流入が多く継続的な需要が期待できる点がメリットです。
総務省が国勢調査等をベースに試算したものによると総人口に占める東京圏における人口の割合が2015年頃で28.4%であるのに対し、2050年頃になると32.5%と増加しているのです。
地方から東京圏に人口の流入する流れは止まらないというのが人口動態のマクロな動きなのです。
そして、東京都の国勢調査に基づく推計によると都心部である千代田区、中央区、港区の三区については人口が増加するという傾向にあります。
さらには郊外に出ていた大学なども都心に回帰する流れにあります。
また、企業も都心に集中している現状にあります。
都心物件のメリット
これらの流れからすると、都心物件は人のマクロな動きの観点からいくと需要が高く入居率が安定する見込みが立ちます。
あとは駅近でコンビニ等の生活の利便性を支える施設が近隣にあるかという視点で物件を選択すれば安定した入居が見込めることとなります。
しかし、都心物件のデメリットとしてはやはり購入価格が高いことです。
これによって利回りは低下してしまうことは否めません。
郊外物件のメリット
次に、郊外物件のメリットを検討しますと、購入価格が安く抑えることができ、利回りが高い物件を入手できることです。
しかし、デメリットとしては賃貸需要の動向という点です。
特に、大学の都心回帰により郊外にあった大学周辺のアパートの家賃が大幅に下落したという事例などが発生していることからすると自分でコントロールできない要素が多すぎてリスクが高いということは否めません。
基本的には都心物件を選択するのがよい
これらのことを総合すると、不動産投資を行い賃料で安定的に収益を上げていく、また、不動産投資として物件を将来売却するということを考えるという視点に立ったとしても基本的には都心物件を選択するのがよいでしょう。
しかし、不動産需要を見切る力があるならば、安定した賃貸需要がある郊外において郊外物件について不動産投資を行うのが利回りという観点では一番リターンがある不動産投資手法ということがいえるでしょう。
ただこの選択は極めて例外的な場合と言わざるを得ないでしょう。
