東京の不動産投資がおすすめの理由や収益物件の選び方を紹介
不動産投資で成果を出すには、現在だけでなく将来的にも安定した賃貸需要のあるエリアを見極めることが重要です。
日本の経済機能が集中し多くの人が集まる東京は、国内でも特に不動産投資に適しているエリアといえます。
この記事では、東京が不動産投資に向いている理由や収益物件の選び方、東京都内のおすすめのエリアについて解説します。
東京で不動産投資を考えている方、物件選びやエリア選定にお悩みの方はぜひ参考になさってください。
東京が不動産投資に向いている理由
まずは東京が不動産投資に向いている理由についてご紹介します。
都市としての魅力があるから
都市戦略研究所が毎年公表している「世界の都市総合カランキング」にて、東京は2016年以降7年連続で世界第3位をキープしています（2016年〜2022年）。
このランキングは世界の主要都市を「経済」「研究・開発」「文化・交流」「居住」「環境」「交通・アクセス」の6分野から多角的に評価したものです。
さまざまな面で評価されている総合力の高い都市であれば、おのずと不動産の価値や評価も高まると考えられることから、東京は不動産投資に向いている都市といえます。
また、富裕層向け旅行雑誌『Condé Nast Traveler（コンデ・ナスト・トラベラー）』が実施する読者投票ランキング「Readers’ Choice Awards 2021」にて、東京は「世界で最も魅力的な都市」の第1位に選ばれています。
2022年のランキングでは3位にランクダウンしたものの、東京は世界的に見ても非常に魅力のある都市といえるでしょう。
なお、2021年では大阪が2位、京都が3位にランクインしていましたが、2022年はランキング圏外となっており、日本国内の都市では東京が唯一トップ10入りしています。
参考：都市戦略研究所『世界の都市総合力ランキング』（https://mori-m-foundation.or.jp/ius/gpci/）
参考：東京都『東京が世界で最も魅力的な都市に選ばれました！』（https://www.metro.tokyo.lg.jp/tosei/hodohappyo/press/2021/10/06/08.html）
他エリアからの人口流入があるから
不動産投資を行うエリアを選ぶ際に、安定した賃貸需要が見込めるかどうかは重要なポイントとなります。
収益物件の利回りがどんなに高くても、需要がなければ入居者を確保できず、不動産投資の収益である家賃収入を継続的に得ることは難しいでしょう。
その点、日本の首都として大学や本社機能が集中する東京は常に地方からの人口流入があり、日本で最も賃貸需要の高いエリアといえます。
国土交通所が発行している『国土交通白書 2020』によると、東京圏ではバブル経済崩壊後の一時期を除き、転入者数が転出者数を上回る「転入超過」が続いています。
大阪圏や名古屋圏では1970年代半に転出超過となって以降、ほぼ横ばいで推移していることから、三大都市圏のなかでも東京圏のみ転入超過が顕著にみられ、東京圏に人口が一極集中している状況です。
参考：国土交通省『国土交通白書2020』（https://www.mlit.go.jp/hakusyo/mlit/r01/hakusho/r02/html/n1112000.html）
今後も大規模な再開発が続くから
東京では建物の老朽化に対応すべく、さまざまなエリアで大規模な再開発が進められています。
たとえば、東京の中心にある常盤橋では「東京駅前 常盤橋プロジェクト」として、2027年度に高さ390メートルの超高層タワーが誕生する予定です。
常盤橋は大手町・丸の内・八重洲・日本橋の結節点であり、東京の新たなシンボルとして期待が高まっています。
そのほかにも、「虎ノ門・麻布台プロジェクト A街区」として高さ約330メートルの多用途複合タワーの建設が進行し、こちらは2023年に竣工の予定です。
このような大規模プロジェクトは都心を中心に他エリアでも進められており、再開発が続くことで今後も多くの人が東京に集まると予測されています。
成果の出やすい収益物件の条件と選び方
不動産投資を成功に導くためには、成果の出る収益物件を選ぶ必要があります。
東京で不動産投資をする場合はどのような点を重視すればよいのか、物件選びのポイントをご紹介します。
利便性が高い立地にあること
都市としての魅力があり人口増加が続いている東京ですが、不動産投資で成果を出すには東京都内でも特に利便性が高い立地を選ぶことが重要です。
物件の利便性が高ければ退去時に空室となっても次の入居者が見つかりやすく、継続的・安定的に入居者を確保できるため、不動産投資で避けるべき空室リスクを最小限に抑えられます。
利便性の高い立地の条件としては以下のようなものが挙げられます。
- 最寄り駅まで徒歩10分以内
- 主要ターミナル駅へのアクセスがよい
- 周辺施設（スーパー、コンビニ、病院など）が充実している
注意点として、不動産情報誌やポータルサイトなどに掲載される「最寄り駅まで徒歩○分」は短く見積もられている可能性が高いため、自分の足で実際に歩いて確認してみることが大切です。
東京のおすすめエリアについては本記事の後半で詳しく解説していますので参考にしてみてください。
利回りが相場から大きくずれていないこと
利回りとは「投資額に対する年間収益の割合」のことで、大きく「表面利回り」と「実質利回り」の2種類があります。
東京で物件探しをする際は、その物件の利回りが相場と比べて大きくずれていないか確認することをおすすめします。
不動産投資と収益物件の情報サイト「健美家（けんびや）」では、収益物件の市場動向をまとめたマンスリーレポートを公表しています。
参考として2023年2月期における地域別の利回り相場（表面利回り）を下表にまとめました。
| 区分マンション | 一棟アパート | 一棟マンション | |
|---|---|---|---|
| 首都圏 | 6.74% | 7.79% | 6.93% |
| 北海道 | 11.40% | 11.81% | 8.64% |
| 東北 | 12.60% | 11.80% | 10.24% |
| 信州・北陸 | 18.94% | 12.26% | 12.96% |
| 東海 | 9.35% | 8.65% | 8.82% |
| 関西 | 7.31% | 8.41% | 8.46% |
| 中国・四国 | 13.55% | 11.05% | 11.31% |
| 九州・沖縄 | 9.50% | 9.02% | 9.16% |
参照元：不動産投資と収益物件の情報サイト 健美家（けんびや）『収益物件 市場動向 マンスリーレポート 2023年2月期』（https://www.kenbiya.com/img/press/pre2023-03-01.pdf）
不動産投資においては利回りが高い物件ほど多額の収益を得られると期待しがちですが、利回りの数値だけがすべてではなく、高利回り物件でも思うような成果が得られないことはあります。
上表の相場を見ると首都圏の物件は他のエリアと比べ利回りが低くなる傾向にあるため、利回りだけを考えると東京は不動産投資向きではないと思うかもしれません。
しかし、地方からの流入が継続的に発生する東京は賃貸需要が高く、空室が発生しにくいという不動産投資において非常に大きなメリットがあるのです。
東京で不動産投資を始める際は、利回りの高い物件だけに飛びつかず、まずは最新の利回り相場を検索するとよいでしょう。
なお、不動産会社が掲載する利回りは「表面利回り」であることが一般的なため、物件選びが進んできたら諸経費を考慮して計算する「実質利回り」でシミュレーションしてみることをおすすめします。
入居者のニーズに合った設備を取り入れていること
不動産投資の物件選びにおいては、ターゲットとなる入居者のニーズに応える設備を取り入れているかどうかも重要なポイントです。
たとえば単身者向けの物件であれば、以下のような設備のある物件が好まれるでしょう。
- 宅配ボックス
- 24時間ゴミ置き場
- モニター付きインターホン
- 食器洗い乾燥機
単身者の場合、日中は家に誰もいなくなることが多いため、不在時でも受け取れる宅配ボックスは需要の高い設備です。
また、時間の指定がなくいつでも捨てられるゴミ置き場、女性の一人暮らしで特に重要視されるモニター付きインターホン、家事の時短につながる食器洗い乾燥機なども単身者のニーズに合っていると考えられます。
そのほか、浴室暖房乾燥機や室内洗濯物干し、複層ガラスなどもニーズのある設備です。
東京の不動産投資は築浅中古のワンルームマンションが狙い目！
東京で不動産投資をするなら、築浅中古のワンルームマンションがおすすめです。なぜ中古物件なのか、なぜワンルームマンションなのか、その理由を解説します。
中古物件は価格が割安で利回りが高い
不動産投資の物件選びにおいて、新築にするか中古にするか悩む方は多いでしょう。
どちらにもメリット・デメリットはありますが、東京で不動産投資をするなら築浅の中古物件をおすすめします。
なぜなら東京は物件価格が高く、都心で新築の投資用ワンルームマンションを買うとすれば3,500〜5,000万円程度、準都心でも2,500〜3,500万円程度かかります。
一方、築浅の中古物件は2,000〜3,000万円程度と、新築物件の7〜8割程度の金額で購入可能です。
そのうえ、入居者の家賃は新築も築浅中古もそれほど大きな金額差はないため、築浅中古物件は新築物件よりも高い利回りが期待できるのです。
東京のワンルームマンションは需要が大きい
2020年に実施された国勢調査によると、東京の一般世帯に占める単身世帯の割合は50.26%（3,625,810 世帯）でした。
2015年の47.39%（3,164,675世帯）からは461,135世帯増加し、現在は東京の世帯の半分以上が一人暮らしとなっています。
全国平均をみると38.08%（2020年）の比率であるため、全国的にも東京は単身世帯が多いことがわかります。
このように一人暮らしをする人が多い東京では、当然ながら単身者向けのワンルーム物件の需要が大きくなります。
しかし、東京23区にはワンルームマンションの建設を抑制する「ワンルーム条例」があり、たとえば一つの建物におけるワンルームの割合に上限を設定するなどの規制が設けられています。
ワンルーム物件の需要が大きいにもかかわわず、このような条例による規制があることで、東京におけるワンルームマンションの需要は今後さらに増すことが予測できます。
参考：東京都総務局統計部『令和２年国勢調査 人口等基本集計結果概要』（https://www.toukei.metro.tokyo.lg.jp/kokutyo/2020/kt20tf0004.pdf）
区分投資でリスクの分散も可能
ワンルームマンション投資では、マンションやアパート一棟を運用する一棟投資よりも失敗のリスクを抑えられます。
もともとワンルームマンションは景気に影響されにくいといわれいますが、エリアや築年数の異なるワンルームマンションを一室単位で購入することで、建物一棟すべてを所有する場合と比べリスクを分散できます。
どの投資方法でも賃貸需要の高い物件を選べば空室リスクを抑えられますが、現物不動産を運用するうえでは予測できない地震や台風などの災害によって建物全体に被害を受けるリスクも出てきます。
不動産投資においても分散投資を意識し、なるべく一つに集中させないことをおすすめします。
東京で不動産投資におすすめの人気エリア
東京で不動産投資におすすめのエリアには以下が挙げられます。
城西エリア：渋谷区・新宿区・世田谷区
城西エリアの渋谷区・新宿区・世田谷区は、ビッグターミナル駅である渋谷駅と新宿駅が近く、東京のなかでも特に多くの人が集まるエリアです。
単身の若者から人気のあるエリアのため、不動産投資としてはワンルームマンション投資が向いているでしょう。
一方で、東京の他エリアと比べても物件価格が高いうえ、ワンルームマンションは利回りが低くなる傾向にあります。
人気エリアといっても常に満室をキープできるとは限らないため、キャッシュフローが悪化しないよう、無理のない資金計画を立てることが大切です。
城東エリア：墨田区・江東区・台東区
東京で不動産投資をするなら、都心への交通アクセスに優れている城東エリアの隅田区・江東区・台東区もおすすめです。
これら3区は今後も人口増加が見込まれており、将来的にも安定した賃貸需要があると推測できます。
城西エリアや都心5区（千代田区・中央区・港区・渋谷区・新宿区）と比べ、城東エリアでは物件価格を抑えやすいため、不動産投資の経験がない初心者の方にもおすすめです。
東京23区外のおすすめエリア
東京23区外では、不動産・住宅サイトの「SUUMO（スーモ）」が実施する「住みたい街ランキング」の常連である吉祥寺（武蔵野市） や、中央大学や帝京大学など多くの大学キャンパスのある八王子市もおすすめです。
吉祥寺のような多くの人が「住みたい」と思う魅力的なエリア、八王子市のような毎年多くの学生の転入が見込まれるエリアであれば、どちらも賃貸需要が高いと予測でき、不動産投資においても安定的な収益が得られると考えられます。
まとめ
世界的にみても魅力にあふれた都市であり、今後も人口流入が続くと予測されている「東京」。
多くの人が集まる東京は不動産投資に向いている都市で、特に城西エリアの渋谷区・新宿区・世田谷区、城東エリアの墨田区・江東区・台東区などがおすすめです。
不動産投資の物件を選ぶ際は、エリアごとの特徴や利回り相場、入居者のニーズなどを調査し、賃貸需要を見極めることが大切です。
物件選びやエリア選定など、不動産投資に関する悩みや疑問があれば実績豊富な不動産投資会社に相談し、プロのアドバイスを受けながら始めることをおすすめします。
