戸建ての不動産投資について利回りやメリット・デメリットを解説
不動産投資といえばアパートやマンションの経営をイメージする方が多いかもしれませんが、戸建て物件の運用で収入を得る「戸建て投資」も長期的に安定した収益を得やすい投資方法の一つです。
しかし、さまざまなメリットがある一方で、戸建て物件ならではのデメリットも少なからず存在します。
戸建て投資を始めたい方は、良い面だけに目を向けず、リスクや注意点についても把握しておくことが大切です。
この記事では、不動産投資で戸建賃貸物件を選ぶときのポイントや戸建て投資を始めるメリット・デメリットを解説します。
不動産投資に興味がある方、戸建て投資について詳しく知りたい方はぜひ参考になさってください。
不動産投資で戸建て物件はおすすめ？
まずは、不動産投資における戸建て投資とはどのような投資方法なのか、その特徴や利回りの目安について解説します。
戸建て投資とは
戸建て投資とは、戸建て物件を購入・運用して家賃収入や売却収入を得る不動産投資のことです。
新築の戸建て物件を運用する「新築戸建て投資」と中古の戸建て物件を運用する「中古戸建て投資」があり、それぞれに特徴やメリット・デメリットが存在します。
新築戸建て投資
新築戸建て投資のメリットには、新築であるために家賃を高く設定しやすいこと、メンテナンスや修繕にかかる費用を少なくできることが挙げられます。
また、中古の戸建て物件と比べると流動性が高く、築浅のうちに売却する場合は投資目的の個人投資家だけでなく、一戸建ての住まいを探しているファミリー層などからの需要もあります。
一方で、新築戸建て投資のデメリットとしては物件価格が高いことが一番に挙げられるでしょう。
入居者が入らなければ家賃収入が一切得られないのは中古戸建ても同じですが、新築戸建ての取得費用は高額になる分、中古よりもリスクの程度とその損害は大きくなると考えられます。
中古戸建て投資
中古戸建て投資のメリットには、物件価格が安いために投資費用を抑えられること、リフォームやリノベーションの自由度が高いことが挙げられます。
費用を抑えればその分リスクも小さくできるため、不動産投資初心者でリスクに不安がある方にもおすすめです。
また、中古の戸建賃貸物件は数百万円から売り出されているものも多く、選択肢の幅が広いこともメリットといえます。
一方で、新築と比べると利回りが高い点については注意が必要です。
一般的に中古物件は高利回りになりやすいものの、利回りの高さは必ずしもメリットになるとは限りません。
不動産投資において利回りは重要な指標の一つですが、物件を選ぶ際は賃貸需要が見込めるか、入居者が住みやすいかという点を重視することが大切です。
戸建て物件の利回りの目安
不動産投資における利回りとは、投資に対して1年間で得られる収益の割合のことです。
利回りの値はその物件が新築か中古か、都市部にあるか地方にあるかなどさまざまな条件によって変わってきますが、一般的には新築よりは中古、都市部よりは地方の物件の方が高利回りになる傾向があります。
戸建賃貸物件の利回りの目安は次のとおりです。
- 新築物件の場合：5〜6%程度
- 中古物件の場合：6〜8%程度
- 都市部にある場合：7%程度
- 地方にある場合：10%程度
不動産投資において重要な利回りには、物件購入・経営でかかる諸経費を考慮せずに算出する「表面利回り」と、必要な諸経費も含めて算出する「実質利回り」があります。
上記の目安は表面利回りによるものですが、不動産投資では必ず諸経費が発生するため、自分でシミュレーションを行う際は実質利回りで計算することが大切です。
【参考】表面・実質利回りの計算方法
●表面利回りの計算式
表面利回り（%）＝年間家賃収入÷購入金額×100
＊物件価格1,000万円の中古戸建てを家賃6.5万円で貸し出した場合
78万円÷1,000万円×100
＝7.8%
この物件の表面利回りは7.8%となります。
●実質利回りの計算式
実質利回り（%）＝（年間家賃収入-年間支出）÷（購入金額＋購入時の諸経費）×100
＊物件価格1,000万円の中古戸建てを家賃6.5万円で貸し出し、購入時の諸経費として100万円、年間支出として10万円かかった場合
（78万円-10万円）÷（1,000万円＋100万円）×100
＝68万円÷1,100万円×100
＝6.18％
この物件の実質利回りは6.18%となります。
戸建て投資に向いている人
不動産投資のなかでも戸建て投資がおすすめな人の特徴は次のとおりです。
- 初期費用を抑えたい人
- 少しでもリスクを減らしたい人
- 時間に余裕がある人
- 長期的に不動産投資に取り組める人
- 自分でリフォームやリノベーションをしたい人
中古の戸建て物件であれば数百万円から購入できるため、なるべく初期費用を抑えて小さく始めたい方におすすめです。
また、戸建て投資はすぐに大きな利益を得られる投資方法とはいえないことから、長期的にコツコツと運用し安定した利益を得たい方に向いています。
戸建賃貸物件を選ぶときのポイント
不動産投資で戸建て物件を選ぶ際、どのような点に注意する必要があるのでしょうか。ここでは、戸建賃貸物件を選ぶときのチェックポイントをご紹介します。
新耐震基準に適用しているか
新耐震基準とは、1981年6月1日以降の建築確認（法令で定められた建築基準に適合しているかどうかを着工前に確認すること）において適用されている基準です。
1981年5月31日以前の旧耐震基準では「震度5強程度の地震」でも建物が倒壊しないことが基準となっていましたが、新耐震基準では「震度5強程度の地震」でもほとんど損傷がなく、さらに「震度6強〜7程度の地震」でも倒壊しないことが基準となっています。
中古の戸建て物件を選ぶ際は、新耐震基準に適用している物件を選ぶことが重要です。
耐震性の面でより安全であることはもちろん、旧耐震基準の建物よりも評価額が高くなるために融資を受けやすくなるメリットもあります。
融資を受けにくい物件は買い手がつきにくくなるため、売却を考えている場合においてもローンを組みやすい物件かどうかは重視したいポイントです。
物件の安全性に問題はないか
不動産投資で中古戸建てを選ぶ際は、その物件に重大な欠陥がないか必ず調べる必要があります。
しかし、素人が調査するには限界があるため、住宅診断士によるホームインスペクション（住宅診断）を行うとよいでしょう。
物件の安全性に問題がないか、専門的な知見を持ったプロの目線で調査してもらえます。
また、売主が不動産業者である場合は契約不適合責任を負うために、物件の安全性のチェックは入念に行われることが考えられます。
中古でも安全な物件を選ぶには、誰から購入するかという点もポイントとなるでしょう。
周辺環境に問題はないか
周辺環境の良さは、戸建てに限らずアパートやマンションなどの不動産投資においても重要なポイントです。
戸建賃貸物件はファミリー層の需要が大きいため、保育所や学校、公園、スーパーマーケットなどが周辺にあるエリアが好まれるでしょう。
周辺環境を調べるには、実際に物件の周りを歩いてみて自分の目で直接確認することをおすすめします。
昼の環境や治安に問題はなくても、夜になるにつれて雰囲気が変わるエリアもあるため、昼と夜それぞれの時間帯でチェックするとよいでしょう。
駐車場が付いているか
不動産投資で戸建て物件を選ぶ際は、駐車場の有無も重視すべきポイントの一つです。
アパートやマンションは駅に近い物件の需要が大きいですが、戸建て物件は駅から離れていてもある程度の需要が見込めます。
駅から遠い物件であれば車生活が想定されること、また戸建て物件の入居者はファミリー層が中心となることからも、最低でも1台、できれば複数台の駐車が可能な物件を選ぶことをおすすめします。
不動産投資で戸建て物件を選ぶメリット
区分マンション投資や一棟アパート投資などと比べ、戸建て投資にはどのような魅力があるのでしょうか。ここでは、不動産投資で戸建賃貸物件を選ぶメリットをご紹介します。
少ない投資費用で始められる
中古の戸建て物件であれば、少ない費用でも不動産投資を始めることができます。
一般的に不動産投資はローンを借りて始めるケースが多いものの、数百万円程度から購入できる中古戸建てを選ぶ場合、融資を受けずに自己資金だけでまかなえる可能性があります。
一棟投資と比べると不動産投資の規模は小さくなるものの、投資費用やリスクを最小限に抑えたい方は中古戸建て投資がおすすめです。
入居期間が長くなりやすい
アパートやマンションと比較すると、戸建て物件は入居期間が長くなりやすく、安定した家賃収入が見込めるメリットがあります。
また、入退去が頻繁に発生しないこと、戸建て物件は数が少ないために次の入居者が決まりやすいことから、アパートやマンションの区分投資よりも空室リスクは小さくなるといえます。
不動産投資において空室リスクは最も警戒するべきリスクの一つであり、長期間の入居が見込める戸建て投資はリスクを抑えるうえでもおすすめの投資方法です。
さらに、長期にわたって入居してもらえると、退去時に発生する原状回復費用や次の入居者の募集にかかる広告費を抑えられ、入退去時の手続きにおける手間や時間の負担を削減できるメリットもあります。
共用部分の管理が不要になる
アパートやマンションの一棟投資では共用スペースの管理が必要となりますが、戸建て物件には共用部分がないため、管理する手間を省くことができます。
戸建ての場合、室内以外の庭や駐車場なども入居者自身で清掃を行うのが一般的です。
また、共用部分がない戸建て投資では、修繕積立金や管理費も不要となります。
入居者が入らずに空室になる期間があっても、維持費の支払いばかりが発生するということにはなりません。
戸建て投資のデメリットと注意点
不動産投資で失敗を防ぐためには、あらかじめ投資のデメリットやリスクについて理解しておくことが大切です。ここでは、戸建て投資で注意すべきポイントをご紹介します。
融資が通りにくい
不動産投資ローンの審査では、申込者の属性だけでなく物件の担保価値や収益性も重視されます。
築年数の古い戸建て物件の場合、担保価値や収益性が低いとみられ、融資が受けにくくなる可能性があります。
しかし、築古の戸建てであれば物件価格も安いため、不動産投資ローンを利用しなくても自己資金だけで購入できるかもしれません。
戸建て投資におけるローンの組みにくさは、中古戸建ての購入でローンを利用したい場合のみデメリットとなり得るもので、資金を自分で用意できる場合や新築の戸建てを購入する場合は特に考える必要はないでしょう。
入居者がいなければ収入がゼロになる
不動産投資で戸建て物件を選ぶ場合、入居者が入っていない期間は家賃収入を得ることができません。
多額の資金が必要になるものの、リスクの分散という面では、アパートやマンションを一棟単位で購入・運用する一棟投資が優れているでしょう。
しかし、戸建て物件は数が少ないために次の入居者が決まりやすく、入居期間も長くなりやすいことから、空室リスクは比較的小さめといえます。
リフォーム・修繕費用が高くなりやすい
中古の戸建て物件は建物自体の価格は安いものの、建物の劣化が進んでいる場合、リフォーム・修繕費用は高額になる可能性があります。
中古物件の利回りは高くなる傾向がありますが、リフォームや修繕に伴う諸費用が高くつくと、実質的な利回りは大きく下がってしまうことに注意が必要です。
一方で、戸建て物件はリフォームやリノベーションをオーナー自らの判断で行えるため、DIYなどで費用を抑えながら建物の内装・外装をきれいにすることも可能です。
手間はかかるものの、自分の手で物件を蘇らせることができる自由度の高さは戸建て投資のメリットともいえるでしょう。
まとめ
不動産投資で戸建て物件を選ぶ際は、新耐震基準に適用しているか、物件の安全性や周辺環境に問題はないかなどの視点が重要です。
また、戸建て投資は費用を抑えられる、入居期間が長くなりやすいなどのメリットがある一方で、そこに入居者が入らなければ収入はゼロになることやリフォーム費用が高くつきやすいことはデメリットといえます。
戸建て投資に限らず、リターンを得られる不動産投資には必ずリスクもついてきます。
不動産投資を始める際は、リスクを最小限に抑えるにはどうすればよいか、損失が発生した際にはどのような対処がとれるかなども考えておくことが大切です。
