不動産投資信託（REIT）とは？その仕組みや不動産投資との違いを解説

不動産投資信託（REIT/リート）とは、その名のとおり不動産を対象とした投資信託をいいます。

不動産を所有する会社の証券を購入し分配金を受け取る仕組みで、不動産を購入し自ら管理・運用する不動産投資とはまったくの別物です。

この記事では、不動産投資信託の具体的な仕組みやメリット・デメリットについて説明したうえで、不動産投資信託と不動産投資ではどちらがおすすめか解説していきます。

REITや不動産投資に興味がある方はぜひ参考になさってください。

不動産投資信託（REIT）とは

不動産投資信託とは、投資家から資金を集めてビルやマンション、商業施設などの不動産を購入し、その賃料収入や売却益を投資家に分配する金融商品です。

不動産投資信託を英語にすると「Real Estate Investment Trust」となり、その頭文字をとって「REIT（リート）」とも呼ばれています。

不動産投資信託の特徴・仕組み

不動産投資信託の特徴は、マンションやアパートといった住居向け不動産に限らず、オフィスビルやホテル、商業施設、倉庫など多様な物件に投資できることです。

投資対象は不動産ですがあくまで「投資信託」のため、物件の購入から運営、管理まですべて不動産のプロが行います。

REITはもともとアメリカで生まれた仕組みであり、日本ではJAPANの「J」をつけて「J-REIT（ジェイ・リート）」とも呼ばれます。

投資家はREITが発行する投資証券（株式会社でいう「株式」）を購入し、不動産投資の専門家はその資金でさまざまな不動産を購入します。

その不動産の運用によって獲得した賃料収入や売却益から、運用に必要な費用を差し引いた残りの収益を投資家に分配するのが不動産投資信託の仕組みです。

REITは証券取引所に上場されているため、株式と同じように立会時間中はいつでも売買できます。

取引の方法は上場株式と変わりなく、まずは証券会社（楽天証券やSBI証券、野村証券など）で口座を開設するところから始める必要があります。

不動産投資信託の投資対象・地域

不動産投資信託にはさまざまな銘柄があり、銘柄によって投資物件の種類や地域が異なります。投資対象と投資地域の一例は以下のとおりです。

●REITの投資対象

• 住宅
• オフィスビル
• ホテル
• 商業施設
• 物流施設

●REITの投資地域

• 都心
• 首都圏
• 三大都市圏（東京・大阪・名古屋）
• 全国
• 地域特化
• 海外

このようにREITにはさまざまな種類があり、その特徴や傾向は銘柄によって異なるため、複数の銘柄に投資することでリスクの分散につながります。

一般的な傾向として、流動性が高いのはオフィスビル、安定的なキャッシュフローが見込めるのは商業施設やホテル、景気に左右されにくいのは住宅です。

一方で、オフィスビルは収益の変動が大きい、住宅は収益性が低いといったマイナス面の特徴もあります。

不動産投資信託の分配金利回り

不動産投資信託の分配金利回りは以下の計算式で算出できます。

分配金利回り（％）＝年間の予想分配金÷投資額×100

たとえば、年間予想分配金が1万円のREITに30万円を投資した場合、分配金利回りは以下の数値になります。

10,000円÷300,000円×100＝3.33％

REITは高配当利回りといわれており、株式市場に上場している上場投資信託の利回りよりも高い傾向があります。

REITの投資対象はオフィスビルや商業施設といった長期契約が見込める物件が多く、景気変動が起きても収益のメインとなる賃料収入にすぐに影響が生じることはありません。

このような性質から、REITは比較的安定した配当が期待できる商品といえます。

不動産投資信託を始めるメリット

不動産投資信託（REIT）を始めるメリットには以下が挙げられます。

小額から投資にチャレンジできる

不動産投資信託のメリットは小額から投資を始められることです。

不動産投資信託では投資証券を購入することで間接的に不動産のオーナーとなり、不動産投資のように実際に物件を購入することはありません。

REITの最低購入金額は銘柄によって異なり、10万円以下で購入できる銘柄もあれば、50万円を超える銘柄もあります。

1口あたりの価格としては10万円以上20万円以下が多いため、多額の資金を用意できなくても少ない金額からチャレンジしやすい投資といえるでしょう。

高い利回りの分配金が期待できる

REITの特徴として、分配可能な利益の90%を超える金額を投資家に分配すれば、実質的に法人税が免除されます。

この仕組みによって収益のほとんどが配当に回り効率よく分配されること、さらに主な利益となる賃料収入は安定した配当が見込めることから、REITには高い利回りの分配金が期待できるメリットがあります。

また、取引所に上場されているREITは証券市場で売買できるため、流動性や換金性が高いこともメリットといえるでしょう。

運用の手間がかからない

不動産投資信託は、不動産の専門家が運用して利益を分配する仕組みです。

金額が大きいために個人で複数の不動産を運用するのは難しいですが、REITなら多種多様な不動産への分散投資が可能となり、投資のリスクを軽減できます。

投資家が不動産の維持・管理などをする必要はなく、運用の手間がかからない点は大きなメリットいえるでしょう。

また、不動産のプロが運用することで、間接的に不動産運用のノウハウを得られるメリットもあります。

不動産投資信託のリスクとデメリット

不動産投資信託（REIT）を検討する際は、メリットだけではなく投資のリスクやデメリットについても理解しておくことが大切です。

分配金が減額されるリスクがある

不動産投資信託は元本や利回りが保証された商品ではありません。

景気の影響を受けて不動産の賃料収入が減ったり物件の価格が下がったりすると、それに伴い分配金が減額されるリスクがあります。

また、投資対象が不動産であるために、地震や火災といった予測できない被災が分配金に影響するリスクも考えられます。

不動産投資信託では不動産の維持・管理費用を差し引いた残りの利益が投資家に分配されるため、経年劣化による不動産価値の低下やテナントの退去といったさまざまな事情も分配金に影響します。

さらには、不動産投資法人が倒産したり、上場廃止になったりするリスクもあるでしょう。

複利効果を得られない

不動産投資信託では複利効果を得られないこともデメリットといえます。

複利効果とは、運用で得た利益を再投資することで利益がふくらんでいく仕組みのことです。

不動産投資信託では、不動産が生み出す収益は再投資せずに分配金として投資家に支払われるため、投資の複利効果を得ることはできません。

そのため、分配金よりも資産を増やすことを目的としている場合、不動産投資信託では効率が悪くなると考えられます。

節税効果が少ない

不動産投資信託で得た収益には約20%もの税金がかかります。

年120万円までは一般NISAを利用することで非課税運用できますが、NISA以外で節税する手段はほとんどなく、不動産投資信託は節税効果が少ない投資方法といえます。

不動産投資であれば減価償却費やランニングコストなどを経費として計上し、不動産所得を減らして節税につなげることができますが、不動産投資信託には経費にできるものがありません。

不動産投資信託による節税効果は期待できないと考えておきましょう。

REITと不動産投資はどちらがおすすめ？

不動産投資信託（REIT）と不動産投資の違いを下表にまとめました。

	不動産投資信託（REIT）	不動産投資
投資対象	オフィスビルや商用施設など多様な物件が対象	主にマンションやアパートなどの居住向け物件が対象
所有権	投資家に所有権はない（投資家は証券を購入する）	不動産を購入し所有権を得る
物件の管理	不要	必要（外部委託の場合は不要）
利回り	銘柄で異なるが一定の範囲内	物件によって大きく異なる
資金	小額から投資可能	多額の資金が必要
分散投資	可能	多額の資金がなければ困難
銀行からの融資	不可能	可能
流動性・換金性	高い	低い

投資の対象が不動産であることを除き、REITと不動産投資はまったくの別物であることがわかります。

REITと不動産投資、どちらがおすすめかは「何を目的に投資を始めるのか」によって変わってきます。

短期的な利益を期待する場合は流動性・換金性が高いREIT、長期的な資産形成を目的とする場合は銀行からの融資によりレバレッジ（小さい資金で大きな収益をもたらすこと）が効く不動産投資が向いているでしょう。

また、不動産投資では投資家自らが不動産という現物資産を所有できます。

不動産の価値がゼロになることはなく、入居者が入っていれば将来にわたって安定した収益が見込めるでしょう。

さらに不動産投資はかかった経費を費用計上できるため、所得税・住民税の節税にも効果があり、節税目的で投資を始めたい方にもおすすめです。

まとめ

不動産投資信託（REIT）とは、投資家から集めた資金で複数の不動産を購入し、プロによる不動産運用で得た利益を投資家に分配する投資手法です。

REITの利回りは上場投資信託よりも高い傾向があり、高配当利回りの商品といわれています。

銘柄によっては10万円以下でも購入できるため、少ない資金で手軽に始められるメリットもあります。

不動産投資信託と不動産投資の仕組みはまったく異なるもので、どちらがおすすめかは一概には言えません。

しかし、将来的な資産形成ができるかという観点で比較すると、現物資産を所有する不動産投資の方が長期にわたって安定した収益を得られるでしょう。

不動産投資信託と比べると手間はかかるものの、不動産投資のプロである不動産投資会社に相談すればさまざまなアドバイスを受けられます。

不動産投資を検討されている方は、まずは気軽に相談してみることをおすすめします。