不動産投資の節税効果を解説！その仕組みや失敗を防ぐための対策とは
給与所得のあるサラリーマンや事業所得のある自営業者は、不動産投資をすることで節税効果が期待できます。
しかし「不動産投資は節税になる」と聞いたことがあっても、その仕組みはどのようなものか、また節税目的の不動産投資が向いているのはどのような人かわからない方も多いのではないでしょうか。
この記事では、不動産投資で節税できる仕組みや確定申告のポイント、節税効果が高い人の基準や失敗を防ぐための対策についてわかりやすく解説します。
これから不動産投資を始めたい方、不動産投資の節税効果を知りたい方はぜひ参考になさってください。
不動産投資で節税できる仕組み
節税目的で始める人も多い不動産投資。
不動産投資における節税とはどのような仕組みなのでしょうか。
キーワードは「損益通算」と「減価償却」
サラリーマンの給与所得や自営業者の事業所得と同様に、不動産投資で得た所得（収入から必要経費を引いたもの）には「所得税」がかかり、確定申告の際はほかの所得と合わせて申告する必要があります。
不動産投資による節税のポイントは、複数の所得を合算した金額に所得税がかけられること。
給与所得や事業所得に課される税金は、不動産所得によって下げられる可能性があります。そのキーワードは「損益通算」と「減価償却」です。
不動産投資における損益通算とは
不動産投資を行うとさまざまな経費が発生し、家賃などの収入から経費を差し引いたときに赤字（マイナス）になることがあります。
このとき、赤字となった不動産所得はほかの黒字の所得から差し引いて計算でき、この仕組みを「損益通算」といいます。
たとえば、サラリーマンの給与所得が1,000万円で、不動産所得が200万円の赤字となった場合、1,000万円から200万円を差し引いた金額「800万円」を総所得金額とみなします。
本来なら給与所得の1,000万円に所得税がかけられるところ、不動産所得でマイナスを出したことで損益通算でき、課税対象額が小さくなった形です。
課税対象額が引き下げられるということは、その分税金が軽減されるということです。
所得税が給与から天引きされるサラリーマンは確定申告を行うと払い過ぎた税金が戻ってくるため、これにより不動産投資による節税が成り立つことになります。
損益通算と減価償却の組み合わせで節税効果アップ
不動産投資にはさまざまな経費が発生しますが、その中には実際には費用がかかっていない経費も存在します。それが「減価償却費」と呼ばれるものです。
減価償却とは、長期にわたって使用できる資産はまとめて計上せず、何年かに分割して費用計上する会計処理のことです。
減価償却できる対象は時間の経過によって価値が減っていく資産であり、不動産投資の場合は建物と附属設備が該当します。
なお、土地は価値が下がらないものとみなされるため、減価償却の対象にはなりません。
減価償却の対象にはそれぞれに「法定耐用年数」が設定されています。
建物（住宅）と附属設備の法定耐用年数は以下のとおりです。
建物
| 建物（住宅）の構造 | 法定耐用年数 |
|---|---|
| 鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC造） | 47年 |
| 鉄筋コンクリート造（RC造） | 47年 |
| れんが造・石造・ブロック造 | 38年 |
| 金属造 | 19〜34年 |
| 木造・合成樹脂造 | 22年 |
| 木骨モルタル造 | 20年 |
参考：国税庁『耐用年数（建物／建物附属設備）』（https://www.keisan.nta.go.jp/r3yokuaru/aoiroshinkoku/hitsuyokeihi/genkashokyakuhi/taiyonensutatemono.html）
建物附属設備
| 設備 | 法定耐用年数 |
|---|---|
| 電気設備（照明設備含む） | 15年 |
| 給排水・衛生設備 | 15年 |
| ガス設備 | 15年 |
| 蓄電池電源設備 | 6年 |
参考：国税庁『耐用年数（建物／建物附属設備）』（https://www.keisan.nta.go.jp/r3yokuaru/aoiroshinkoku/hitsuyokeihi/genkashokyakuhi/taiyonensutatemono.html）
投資物件が新築の場合は耐用年数が減価償却期間となり、たとえば耐用年数が20年の1億円の新築物件を購入した場合は、減価償却費として毎年500万円を費用計上できます。
この例では不動産投資による収入が500万円を下回ると赤字になりますが、不動産投資では減価償却費以外にも借入金の金利や公租公課といった経費が発生するため、500万円を超えていてもマイナスになる可能性があります。
実際には黒字経営であっても、減価償却費の計上により会計上は赤字が起こり得ることがポイントです。
不動産所得のマイナス分はほかの黒字の所得から差し引いて課税対象額を小さくできるため、金額が大きい減価償却費と損益通算を組み合わせれば、不動産投資による節税効果をより高められるでしょう。
不動産所得の計算方法
不動産所得の計算方法は以下のとおりです。
不動産所得（課税対象）＝総収入金額−必要経費
課税対象となるのは、不動産投資で得た収入から必要経費を差し引いた金額です。
不動産投資では物件購入時に初期費用、物件の維持・運用に維持費がかかるため、収入を得るために必要となった経費は差し引くことができます。
なお、不動産投資における収入と経費には以下のようなものがあります。
不動産投資で得られる収入例
- 家賃収入
- 共益費
- 駐車場料金
- 更新料
- 敷金
- 保証金
不動産投資の必要経費例
- 減価償却費
- 借入金の金利
- 公租公課（固定資産税、不動産取得税など）
- 不動産登記費用
- 火災保険料（地震保険料）
- 仲介手数料
- 修繕費
- 管理費
- 広告宣伝費
不動産投資の節税に必要な確定申告のポイント
不動産投資で節税するには確定申告が必要です。
ここでは、不動産投資における確定申告のポイントをご紹介します。
青色申告
確定申告には「青色申告」と「白色申告」の2つの方法があります。
不動産投資では以下の規模の場合に事業として認められ、税制上の優遇措置が受けられる青色申告を選択できます。
- アパート・マンションの場合：室数が10室以上
- 戸建て（借家）の場合：5棟以上
青色申告の最大のメリットは、最大65万円の控除を受けられることです。
そのほかにも、家族への給与支払いを全額経費にできたり、赤字の繰越（個人：3年、法人：5年）ができたりと、青色申告ならではのメリットがあります。
【注意】青色申告特別控除は「黒字の範囲内」でのみ適用
青色申告特別控除は黒字の範囲内でのみ適用されるため、不動産所得で赤字が出ている場合は特別控除を受けることはできません（例3）。
また、黒字の金額が65万円に満たない場合は、その合計額が限度となります（例2）。
例1.不動産所得が150万円の場合（黒字）
150万円-65万円（青色申告特別控除）＝85万円
例2. 不動産所得が50万円の場合（黒字）
50万円-50万円（青色申告特別控除）＝0円
例3. 不動産所得がマイナス100万円の場合（赤字）
-100万円-0円（青色申告特別控除）＝-100万円
経費
不動産投資で節税するには経費計上が重要なポイントとなります。
投資物件を購入した際の初期コストと、物件の管理で発生するランニングコストは、いずれも不動産投資で収入を得るためにかかった必要経費として計上できます。
かかった経費は収入から差し引くため、経費が多ければ多いほど不動産所得が少なくなり、所得にかかる税金の節税につながります。
減価償却費
投資物件（建物）は減価償却の対象となり、耐用年数に応じて分割して経費計上できます。
実際にお金は動いていなくても、減価償却費はそのほかの経費と一緒に収入から差し引けるため、課税所得が減額され大きな節税となります。
なお、青色申告でも白色申告でも確定申告における減価償却の手続きに違いはありません。
ただし制度の違いとしては、青色申告のみ「少額減価償却資産の特例」が認められており、30万円未満の資産は年間総額300万円まで購入年度に一括で経費計上できます（令和4年度税制改正により令和6年3月31日までの延長が決定）。
損益通算
不動産投資で赤字が出た場合、ほかの黒字所得から赤字の不動産所得を差し引くことができます。
不動産投資で節税できる理由は、損益通算によって課税対象となる総所得金額を減らし、所得にかかる税金の負担を小さくしているからです。
サラリーマンの給与から源泉徴収される税金は、不動産所得のマイナス分を多く支払っていることになります。
払い過ぎてしまった税金は、確定申告を行うことで還付を受けることができます。
不動産投資の節税効果が高い人
不動産投資で特に節税効果が高くなる人は、目安として年収1,200万円以上、課税所得が900万円以上ある人です。
所得金額ごとの税率と控除額一覧
| 課税される所得金額 | 税率 | 控除額 |
|---|---|---|
| 1,000円から1,949,000円まで | 5% | 0円 |
| 1,950,000円から3,299,000円まで | 10% | 97,500円 |
| 3,300,000円から6,949,000円まで | 20% | 427,500円 |
| 6,950,000円から8,999,000円まで | 23% | 636,000円 |
| 9,000,000円から 17,999,000円まで | 33% | 1,536,000円 |
| 18,000,000円から39,999,000円まで | 40% | 2,796,000円 |
| 40,000,000円以上 | 45% | 4,796,000円 |
出典：国税庁『No.2260所得税の税率』（https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/2260.htm）
上表のように、所得税は所得が多くなるにつれ税率が上がる仕組みです。
不動産投資において「課税所得900万円以上」で節税効果が高くなる理由には、不動産の売却で得た所得にかかる「譲渡所得税」が関係しています。
税率は不動産の所有期間によって異なり、所有期間が5年以内の場合は30%（復興特別所得税と住民税を合わせると39.63%）、5年を超える場合は15%（復興特別所得税と住民税を合わせると20.315%）がかかります。
ここで上表を見ると、課税所得が900万円以上になると所得税率は33%以上になっていることがわかります。
所得税率と譲渡税率との差が大きくなるほど節税効果は高くなるため、所得税率が33%に跳ね上がる「課税所得900万円」は節税目的で不動産投資を始める一つの基準となるでしょう。
一方で、課税所得が900万円に満たない場合は所得税率と譲渡税率との差が小さく、大きな節税効果は見込めないといえます。
よくある失敗例と対策
不動産投資でよくある失敗例は「デッドクロス」です。
デッドクロスは減価償却を利用した節税にて注意すべきリスクであり、節税目的で不動産投資を始めるならあらかじめ理解しておく必要があります。
デッドクロスとは
不動産投資におけるデッドクロスとは、不動産投資ローンの元金返済額が減価償却費を上回るポイントのことです。
デッドクロスを過ぎると、帳簿上は黒字経営でもその利益に税金が課されるために所得税が増え、結果的に赤字運用となってしまう可能性があります。
これは減価償却費が実際の支出を伴わない「名目上の経費」であるために起こり得るリスクといえます。
長年にわたって不動産投資を続けると、その物件の減価償却期間を過ぎ、減価償却費を経費として計上できない時期がやってきます。
そうなると節税効果がほとんどなくなってしまうため、減価償却を利用した所得税・住民税の節税は、長期的な効果があるとは限らないことを理解しておかなければなりません。
デッドクロスを回避するための対策
デッドクロスを回避するための対策としては、物件購入時に自己資金を投入し、不動産投資ローンの借入を減らすことが挙げられます。
月々の返済額が少なくなればキャッシュフローが良くなるため、借入期間を長くとったり、より低金利のローンへ借り換えたりすることも有効です。
また、減価償却期間に目を向けて、なるべく耐用年数が長い物件を選ぶことも効果的です。
中古物件は費用を抑えられるものの、新築物件と比べると減価償却できる期間が短くなるため、デッドクロスの状態になるリスクが高まります。
デッドクロスを回避するには、中古物件を避けた方がよいでしょう。
不動産投資で相続税の節約も可能
ここまで所得にかかる税金の節税について解説してきましたが、不動産投資は相続税の節税にも効果を発揮します。
現金の相続では1億円なら1億円と額面通りの評価額となりますが、賃貸物件は借地権や借家権の考慮により額面の5〜6割程度で評価されるため、1億円を基準とすると5,000〜6,000万円程度の評価額となります。
相続税評価額が低くなればそれにかかる相続税の負担が減り、節税につながるということです。
まとめ
不動産投資における節税の仕組みは、給与所得や黒字の事業所得から不動産所得の赤字を差し引き、課税対象額を小さくすることです。
これを「損益通算」といい、名目上の経費である「減価償却費」も組み合わせることで、さらなる節税効果が期待できます。
ただし、節税目的の不動産投資にはリスクも伴います。基本は安定的な家賃収入を得ることを目指しつつ、そのうえで節税できるところは節税していくのがよいでしょう。
不安があれば不動産投資のプロである不動産投資会社に相談し、アドバイスを受けながら進めていくことをおすすめします。
