不動産投資を行う際に、空室対策として「サブリース」という契約を利用する人もいます。名前は聞いたことがあっても、実はその仕組みについて理解していないという不動産投資家の方も多いかもしれません。
今回は、サブリース契約についてそのメリット・デメリットと、不動産投資で成功するためにはサブリース契約が果たしておすすめなのかどうかを慎重に検討していきたいと思います。
目次
不動産投資のサブリース契約ってどんな仕組み？
サブリースとは、サブリース会社が物件オーナーから物件を一括借り上げし、入居希望者へ「又貸し」するというものです。また、サブリース契約では入居者の募集、物件の管理、家賃回収（滞納時の対応も含む）などのアパート経営の管理をすべてサブリース会社が実施していくことになります。
サブリース契約上でこれら経営管理についての権限をサブリース会社に持たせる代わりに、オーナー側では家賃保証を得ることができるという仕組みになっているわけです。
サブリース会社とオーナーの間には手数料が発生することになりますので、双方にメリットがあるからこそ成り立つ契約だといえるでしょう。
サブリースで不動産投資をするメリット・デメリット
では、サブリースという契約について、その具体的なメリットやデメリットを一つずつ見ていきましょう。
メリット①：空室リスク・滞納リスクを回避できる
オーナーにとって最大のリスクは、空室による家賃収入の減少。サブリース契約ではこの空室リスクを回避することができるのが一番のメリットだといえます。
サブリース会社が賃貸物件の空室管理を含めさまざまな業務を一括で行うため、空室や家賃滞納になったとしても、それはサブリース会社の管理責任ということになります。
一方、オーナーには家賃保証がなされていますので、空室などが出た場合でも契約書に記された支払日にはサブリース会社より一定の賃料収入が振り込まれます。
メリット②：管理の手間を省ける
節税のために不動産投資としてアパート経営をしていく際には、手間や時間がかかるものです。
入居者の募集や、家賃滞納が発生した場合はオーナーが自ら交渉するなど、軌道に乗った後もすることはあります。経年劣化していく建物の管理についても、赤字とならないように資金計画をしっかりと立てていかなければなりません。
一括借り上げ契約のサブリースを利用した場合、オーナーが入居者と直接やりとりをする必要もなく、入居者がトラブルを起こしたとしてもサブリース会社が解決を図ってくれるため、基本的にノータッチで大丈夫です。オーナーにとっては手間や時間だけでなく、精神的にも負担がなくなります。
メリット③：確定申告が楽になる
たとえ空室や家賃滞納が発生した場合でも、サブリース会社からは決まった保証賃料がオーナーへと支払われます。
保証賃料の額は契約書にてすでに決められていますので、確定申告時には細かな計算などの手間が省けます。
デメリット①：収益が少なくなる
サブリース会社に支払う手数料は、空室時の家賃収入減少を避けるため、そして賃貸経営と物件管理を一括して行うための保険料と捉えてください。月額家賃の10～15%というのが一般的ですので、不当に取られないようにするためにも、サブリース契約の際には契約書をしっかりと確認しましょう。
さらに、入居者が支払う敷金・礼金・更新料といったものは、物件の管理を実際行っているサブリース会社のものになります。オーナー側にとっては満額家賃の約85～90%のみが収益となる計算です。
デメリット②：自由な家賃設定をしづらい
サブリース会社が賃貸経営を行っていく間には、建物の老朽化やエリアの家賃相場の変動など、さまざまな変化が必ずやってきます。
これらの要因に基づき、家賃設定についてもサブリース会社の判断で減額などの措置を行っていくことになりますので、オーナー側からの自由な家賃設定はできないのが一般的でしょう。
デメリット③：サブリース会社のトラブルに巻き込まれやすい
サブリース会社のさまざまなトラブルにオーナーが巻き込まれ、結果的に不動産投資に失敗したという話は、実は少なくありません。サブリース会社の倒産に遭ったという不動産投資家もいます。
もしサブリース会社が倒産してしまった場合、オーナーがその賃貸契約を引き継ぐことになります。
但し、退去時の原状回復用として準備されていた敷金については、サブリース会社が回収しているため、倒産してしまったサブリース会社から引き継げるかどうかは現実的に難しいところでしょう。このような場合には、不動産投資ローンの返済ができなくなることもあります。
デメリット④：なかなか解約できない場合もある
サブリース契約を解約したいとなった際には、違約金が発生すること、実際の契約解除までは半年ほどかかるということを覚えておきましょう。
中には、サブリース会社の経営状態を心配してサブリース契約を解約したいと思ったり、不動産投資物件を売却したいと思ったりしても、なかなか解約に応じてくれないサブリース会社もありますので注意が必要です。
失敗しないために！サブリース会社選びの注意点
不動産投資としてアパート経営を考える際、空室リスクを避けるためのサブリース契約には、ご紹介した通りのメリット・デメリットがあります。これらを把握した上で、不動産投資で失敗しないためには、契約先のサブリース会社を、どのような会社にするのかが重要になってきます。
以下の4つのポイントを踏まえてサブリース会社を選ぶようにしましょう。
会社の経営状態・信用度を確認する
まずは、ニュースなどで大きな問題として取り上げられている会社は避けましょう。大手の不動産会社だからといって、サブリース契約に関しては信用度が高いかどうかは別です。サブリース業務に関しては下請け会社に任せているところも多いのです。
信用度の高いサブリース会社を選ぶには、サブリース業務の専門業者の中から選択するのが無難です。
物件価格や家賃設定が適正である
物件価格や家賃設定は、そのエリアにおける相場がベースとなります。のちのちのローン返済にも大きく影響が出ますので、契約前にはサブリース会社のいうことを鵜呑みにせず、オーナーが自分でもそのエリアにおける物件価格・家賃相場を調べて把握しておくことが必要です。
また、保証される金額、手数料の割合などについてもしっかり確認しておきましょう。
契約期間・解約条件を確認する
サブリースの契約前には必ず、契約期間・解約条件についてしっかり把握しておくようにしてください。
もし物件を売却したいとなった場合には、契約期間の終了・更新時を狙うことができます。解約条件に違約金が発生するかどうかも、オーナー側できちんと確認しておきましょう。
免責期間を確認する
免責期間とは、家賃保証されない期間のことをいいます。新築後すぐや退去後しばらくの期間など、入居者がいない間の1～3ヶ月間が免責期間として設定されていることが多いです。
オーナー側としても、入居者がいないこれらの期間こそ家賃保証をしてもらいたいのですが、契約後に慌てないためにも事前に免責期間を確認しておきましょう。
本当にサブリース契約すべきか慎重に判断しよう
サブリース会社と契約しなくても、不動産投資会社選びをしっかりと行うことで充実したアフターフォローを受けることが可能です。個人でもアパート経営を十分に管理していくことができます。
サブリース会社選びもとても重要なポイントです。しかし、それより前の段階で、まずは優良な不動産投資会社選びに力を注ぐことから始めましょう。
まとめ
サブリース契約は空室リスクを回避したり、賃貸経営の管理を任せることができたりなどメリットも多いです。しかし、その分デメリットもあります。
信用度の高いサブリース会社と契約することはとても大切です。また、サブリース契約を結ばなくとも、優良な不動産投資会社を見つけることで、アパート経営がスムーズに維持できる可能性は高くなります。ぜひ信頼できる不動産投資会社を見つけてください。
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