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不動産投資の利回り相場と計算方法【シミュレーションあり】 | 不動産投資会社完全比較ガイド

不動産投資の利回りは簡単に計算できる!高利回りを維持するための注意点も解説します

投資を行う際に重要になってくるのが利回りです。

理想的な利回りの維持こそが、投資で失敗をしない秘訣であると言っても過言ではありません。

 

しかし、利回りの計算にはいくつかの種類があり、それぞれ使い方があります。

また、利回りの維持は簡単なことではなく、さまざまな知識も必要です。

 

そこで今回は、不動産投資における利回りについて解説し、理想的な利回りを実現する方法もお伝えします。

 

不動産投資の利回りには2種類ある

不動産投資における「利回り」とは、投資金額に対してどのくらいの利益が出るのか、または利益の出た割合を指します。

利回りは、大きくわけて「表面利回り」と「実質利回り」の2種類があります。

それぞれどういう意味を持っているのでしょうか。以下で解説しています。

 

表面利回り

こちらは、字のごとく表面的な利回りのことで、投資物件を選ぶ際の基準の1つになるものです。

計算に利用するのは「年間の家賃収入」と「物件の購入費用」のみで、維持費用は含めません。

 

表面利回りの計算方法
年間の家賃収入総額 ÷ 物件購入費用 × 100 = 表面利回り(%)

 

実質利回り

実質利回りでは、実際にかかっている必要経費(管理費用、税金等)も計算に組み込みます

こちらの方が「現実的な利回り」ということになるでしょう。

 

実質利回りの計算方法
{(年間の家賃収入総額 ― 年間必要経費)÷ 物件購入費用}× 100 = 実質利回り(%)

 

実際に不動産投資の利回りをシミュレーションしてみよう!

では、以下の条件で不動産投資を行った場合を例に挙げて、表面利回りと実質利回りを算出してみましょう。

 

  • 中古のワンルームマンションを3,000万円(物件価格+購入時の諸経費)で購入
  • 家賃15万円

→ 年間の家賃総額 = 15万円 × 12ヶ月 = 180万円

 

180万円 ÷ 3,000万円 × 100 = 6%(表面利回り)

 

1年間にかかった支出が30万円だった場合、

 

(180万円ー30万円)÷ 3,000万円 × 100 = 5%(実質利回り)

 

となります。

 

不動産投資における適正な利回りは?

不動産投資において重要な2つの利回り「表面利回り」「実質利回り」について、物件を決定する際の材料としてどの程度が適正な利率なのか知っておくことは重要です。

今回は、一般社団法人日本不動産研究所が年2回発行している「不動産投資家調査(2021年4月)」のデータを参考にして、「表面利回り」と「実質利回り」の適正値を求めていきます。

 

ちなみに調査結果のデータ上では「期待利回り」の数値が掲載されていますが、こちらは投資家が期待する還元利回りのことであり、空室率や必要経費を含めて算出されています。

このことから、期待利回りは実質利回りと近いと考えても差し支えないでしょう。

 

適正な実質利回り

東京都内の賃貸住宅一棟(ターミナル駅から15分圏内)における、適正な期待利回り(≒実質利回り)の相場は、以下のようになっています。

 

住宅の種類 期待利回り(≒実質利回り、東京都内)
ワンルームマンション 4.3%
ファミリー向けマンション 4.4%

 

適正な表面利回り

すでにご紹介したとおり「表面利回り > 実質利回り」ですので、物件にもよりますが、その差はおよそ0.3%~0.5%というのが平均なようです。

そこで、東京都内の賃貸住宅一棟(ターミナル駅から15分圏内)において、実質利回り(≒期待利回り)から、適正な表面利回りの相場を算出してみました。

 

住宅の種類 表面利回り(東京都内)
ワンルームマンション 4.6%~4.8%
ファミリー向けマンション 4.7%~4.9%

 

上記表が、適正な表面利回りと実質利回りの相場であり、不動産投資を行う際の目安だと考えてください。

新築と中古では、物件価格の安い中古物件の方が利回りが高い傾向にあります。

 

ただし、新築では修繕費用がほとんどかからないため、表面利回りと実質利回りの差が少ないです。

中古では経年とともに修繕費がかかるようになり、表面利回りと実質利回りの差は大きくなっていきますので注意しましょう。

 

以上を加味すると、表面利回りの最低ラインについては、新築物件で約5%、中古物件では5%~7%だといえるでしょう。

また、実質利回りの最低ラインは、新築物件で3%、中古物件になると4%になってしまうこともあります。

 

不動産投資の利回りを決める要素は?

不動産投資の利回りを決める要素はいくつかあり、それらは適正な利回りを計算するうえで用いられるため、不動産投資の利回りを決めるポイントを押さえておく必要があります。

利回りを決める要素は、以下のとおりです。

 

  • エリア
  • 想定家賃
  • 物件購入価格
  • 固定資産税などの税金
  • 管理費、修繕積立金

 

これらをもとに、キャッシュフローを計算し、よりリスクの少ない物件を購入する必要があるのです。

 

理想的な利回りを実現するための注意点

不動産投資において、理想的な利回りを実現するためには、いくつかのポイントがあります。

理想的な利回りの維持は、不動産投資における安定したインカムゲインの確立につながるため、必要なポイントを確実に押さえておく必要があります。

 

理想的な利回りを実現し、不動産投資を成功させるためのポイントを解説していきます。

 

実質利回りを重視する

表面利回りはあくまでも満室を仮定し、物件価格に対する利回りのため、実際に投資を行う際は実質利回りを重視する必要があります

実質利回りは、不動産投資に必要な各種経費を加味したうえでの利回りのため、より実際の投資に近い利回りを求めることができるのです。

 

必ずしも高い利回りがよいわけではない

不動産投資において、利回りの確保はとても大切ですが、10%を越えるような、高い利回りの物件には注意が必要です。

高い利回りの物件には、それなりの理由があることが多く、結局損失を出してしまうケースがあるからです。

 

具体的な例を挙げると、事故物件や立地の悪さ、築年数の大幅な経過等があります。

これらは、売却時に大きな下落をしていたり、買い手が見つからなかったりといったリスクにつながるため、慎重に選ぶことが大切です。

 

利回りだけで判断してはいけない

物件価格が手頃で高い家賃を設定できそうな物件は、利回りが良いといえます。 ただ、不動産広告に掲載されている利回りの数値は「実質利回り」ではなく「表面利回り」です!

数値だけに惑わされず、以下のポイントにも注目して、物件をしっかりと品定めするようにしましょう。

 

・空室率はどのくらいなのか

空室がたびたび発生することが理由で、物件価格が安く設定されているのかもしれません。継続的な入居者がいるかどうかを調査しましょう。

 

・予想実質利回りを算出してみる

広告上の表面利回りには、管理費・修繕費などのランニングコストが含まれていません。そのため、詳細な金額の情報を集めて、実質利回りを出してみましょう。

 

不動産投資会社のプロに相談する

実質利回りを計算する際は、さまざまな経費を計算する必要があり、税金の額や管理費用等は、個人で調べることは容易ではありません。

その土地の相場等もプロの意見を参考にする必要があるため、不動産投資会社のプロに相談することをおすすめします。

 

不動産会社選びも非常に重要になってくるため、複数の不動産会社を比較できるようなサイトも活用しながら選ぶ方がよいでしょう

 

自分でも物件調査をする

不動産会社に頼るだけではなく、自身で物件調査をすることは物件選びにおいて、とても大切です。

市場調査を行い、空室リスクや家賃相場の下落リスクを自身の目で見極めることも必要になってくるのです。

 

ローン返済率など含めトータルで判断する

不動産投資を行ううえで、利回りの計算は非常に重要ですが、その際にローン返済率等を含めたトータルでの判断が大切になってきます。

さまざまなリスクや各種経費、ローンなどの支出や物件への投資資金など、すべてを考慮したうえでの計算が必要なのです。

 

まとめ

不動産投資には、主に2種類の利回りがあます。 それぞれの使い方に違いがあることを解説し、さらに相場や最低ラインがあることを解説しました。

不動産投資を行う際に押さえるべきポイントがいくつかあり、それらを網羅することにより、理想の利回りの実現へ近づいていくのです。

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