年金問題に不安を覚え、老後の蓄えを積み重ねていく手段として不動産投資を検討している方も多いことでしょう。
不動産投資にもさまざまな種類・規模がありますが、金額的にも手間的にも初心者が挑戦しやすいのは「ワンルームマンションへの投資」です。
ところが、リスクや失敗事例も少なくないのが現実なのです。
今回は、ワンルームマンション投資におけるリスクや失敗事例に焦点を当てて詳しく解説していきます。
また、ワンルームマンション投資でおすすめの物件や失敗しないためのポイントなどもご紹介します。
目次
ワンルーム投資とはどんな不動産投資？
ワンルーム投資は、マンション1戸（区分マンション）を購入して賃貸に出し、入居者からの家賃収入を得るという投資スタイルです。
ワンルーム投資では、多くの人が金融機関からの融資で投資用マンションを購入します。
毎月の家賃収入からローン返済を行っていくことになるので、そこで発生するキャッシュフローが利益です。
ローン完済後には、家賃収入だけが残ります。
また、投資物件を売却することになった場合には、購入した際の価格よりも売却価格が高ければ、その差額も利益になります。
ワンルーム物件に不動産投資をするメリット・デメリットは？
ワンルーム物件への不動産投資では、ワンルーム物件ならではのメリットがある反面、デメリットもあります。
1つずつ説明していきましょう。
メリット①：自己資本が少なくても始められる
新築のアパート一棟など、まとまった家賃収入が期待できる不動産投資では、1億円前後の資金が必要となると言われています。
エリアにも寄りますが、ワンルーム物件の場合は新築マンションでも安ければ3,000万円ほど、中古マンションのワンルームでは1,000万円以下で購入も可能です。
不動産投資をおこなう際に不動産投資ローンを組む場合、ワンルーム物件であれば購入価格がそれほど高くないことから、自己資本が少なかったり年収が低かったりしても審査に通りやすい場合が多いのです。
メリット②：一棟に投資するより安定した利回りが期待できる
投資と言えば、儲かることもあれば損失を出すリスクもあることは、皆さんもご存じのとおりです。
さまざまある投資方法の中でも「ハイリスク（高い損失）・ハイリターン（高い利益）」の可能性があるのは、価格がよく値動きする株式・FXなどでしょう。
株式・FXなどに比べ、ワンルーム物件への投資は、借りたい人と貸したい人の需要と供給が合うことで安定した家賃収入を得られます。
そのため、「ミドルリスク・ミドルリターン」な投資と言えます。
マンションを一棟購入し投資した場合には、マンション管理から空室を埋める広告活動、戸数分の修繕積立金準備など、マンション経営の経費が少々かかります。
キャッシュフローは多く感じても、出費も多いため、最終的な利回りはそれほど安定しているとは言えません。
その点、ワンルーム物件は、東京都内や大阪といった大都市の駅近などで収益性が高ければ、比較的安定した利回りが期待できます。
メリット③：複数のワンルーム物件に投資してリスク分散できる
アパートやマンションなど投資物件を一棟購入するよりも、購入価格が少額でも始められるワンルーム投資のメリットは他にもあります。
キャッシュフローが増え、資金に余裕が出てきたところで、複数のワンルーム物件を購入し運用すれば、リスクの分散が可能です。
万が一、空室が出たとしても家賃収入がゼロになるというリスクを避けることができます。
デメリット①：入居状況によって収支が大きく変動する
ワンルームマンションを1室のみ運用している場合、空室が発生した時点で収入はゼロになってしまいます。
また、いない入居者の代わりにオーナーが管理費を支払わなくてはなりません。
このように、ワンルーム物件では入居状況により収支が大きく変化することに注意しましょう。
デメリット②：赤字になりやすい
駅近などの立地が良好なワンルームマンションは空室率が低いため、投資用物件として人気が高いです。
しかし、新築では10年間で家賃が約2割下がることが多く、中古では思わぬ修繕が発生することなどから、利回りは低いといえます。
ワンルーム1戸のみに投資している場合は、収支の悪化リスクが高いのです。
デメリット③：すぐに売却はできない
ワンルームマンションを新築で購入したとしても、もし売却したくなったときには中古マンションとして売り出されることになります。
不動産物件は経年劣化による減価償却資産となりますので、購入価格よりも高く売却できることはほとんどないと言えます。
そうなると、ローン残債の発生リスクも出てきます。
設備などにこだわったリノベーションをした場合には、購入価格よりも高く売れる可能性もありますが、経費を差し引けば売却損となることが多いです。
ワンルームマンションをなるべく高く売りたいと思っても、買主との価格交渉に納得できずに、ずっと所有し続けるケースも多いです。
デメリット④：ハイリターンは期待できない
修繕費の積立・ローン返済などを差し引くと、一般的にワンルームマンションの利回りは約5～6%となります。
一棟ものと比較すると低く、ハイリターンは期待できません。
ワンルーム投資でよくある失敗事例
メリットもデメリットもあるワンルーム投資。
これらを踏まえて、実際によくみられる失敗事例をご紹介していきましょう。
中古マンションで修繕費ばかりかかってしまう
Hさんは、新築よりも手が届きやすい物件価格であることから、築17年の中古マンションを投資用に購入しました。
運用から3年経過し、各設備の2回目の寿命がやってくると予想以上に修繕費がかさむことに気づきます。
最終的には赤字になってしまうかもしれないと不安を抱えています。
思っていたほど税金還付が受けられなかった
節税効果を期待して新築の投資用マンションを購入したOさんですが、節税効果は期待したよりも小さいものでした。
不動産投資で赤字になった場合、確定申告にて給与所得と不動産所得を損益通算することで、還付金を受け取ることができます。
ところが、節税効果が高いのは新築マンションを購入した初年度か、年収1,000万円以上の高額所得者の場合です。
そのため、不動産経営の赤字が続けば持ち出しが多くなり、負担のほうが大きくなっていきます。
一棟買いしたほうが収支が良いことにあとから気がついた
自分の給与所得を踏まえて、Iさんは投資用にワンルームマンションかアパート1棟のどちらかで迷っていました。
最終的には、余裕のあるローンが組める投資用ワンルームマンションを選択。
ところが単身用物件のため、ファミリー物件よりも入退去の頻度が高いことに途中で気がつきます。
原状回復にかかる費用が予想以上に膨らんでいくことを想定していませんでした。
これ以上の赤字が続くのであれば、トータルではアパート1棟経営のほうが収支の面で良かったのではと考えています。
営業マンからのうまい話にのせられてしまった
投資用物件を購入する際にローンを利用する場合、不動産会社に年収額などの情報を含めて相談することになります。
Sさんの年収が1,500万円あることから、営業マンはワンルームマンションを1戸だけでなく、3戸購入することで空率リスクを減らすことができるとアドバイスしてきます。
Sさんは少し迷ったものの、リスク軽減のため営業マンの意見を取り入れ、ワンルームマンションを3戸購入することになりました。
当初、マンション経営はうまくいっていましたが、いずれかの部屋でたびたび空室が発生するため、入退去の原状回復費がそのたびにかかり、赤字が出ることもありました。
収支を黒字にすべく新しい物件を購入しようとしても、すでにローンは限度額に達していて、身動きが取れない状態です。
ワンルーム投資で失敗しないために気を付けるべきリスク
ご紹介した事例のように、ワンルーム物件で失敗しないためには、メリット・デメリットを認識したうえで、さらに以下のリスクに注意する必要があります。
5つのリスクが起こり得る状況と、リスクを回避するための方法を解説します。
空室リスク
入退去の繁忙期となる3月・9月に新たな入居者が見つからず空室期間ができると、その間は家賃収入が途絶えてしまいます。
好立地な物件を選ぶことで空室リスクを下げましょう。
滞納リスク
空室を発生させたくないからと入居審査を甘くしてしまうと、家賃の滞納発生につながる可能性が出てきます。
ローン返済計画にも影響を与えますので、しっかりとした入居審査をすることはとても重要です。
災害リスク
近年の日本では、各地で地震や豪雨災害が多くなっています。
災害は予測できないものも多いですので、新耐震基準を満たす物件を選び、十分な修繕積立金を確保しておくことで対処していきましょう。
家賃下落リスク
エリアの家賃相場は、さまざまな理由で上下するものです。
そして物件の家賃は、そのエリアの家賃相場だけでなく、経年劣化、買物などの居住環境などの変更により下がることもあります。
家賃下落リスクを下げるためにも、入居需要の高いエリアにある物件を選ぶようにしましょう。
金利上昇リスク
歴史的にも低い金利が続いてはいますが、政府の見解では、景気動向は僅かずつではありますが上昇傾向にあるとされています。
不動産投資ローンで変動金利を選んでいる場合は、ローン返済の支払利息が増える可能性もありますので、常に金利の変化をチェックしておく必要があるでしょう。
金利上昇の傾向が見えたら、固定金利や他の変動金利ローンへの借り換えなどを検討しましょう。
ワンルーム投資で失敗しないためには？
ワンルーム投資におけるメリットやデメリット、そしてよくある失敗事例を知ると、ワンルーム投資は失敗するリスクが実は高いことが分かります。
そうならないためには、以下の5つのポイントを押さえることが重要です。
複数の不動産投資会社を比較して、信頼できる1社を見つける
不動産投資を行ううえで、不動産投資会社とは長いお付き合いを必要とします。
そのため、デメリットについてもきちんと教えてくれるような、信頼できる不動産投資会社を見つけましょう。
数ある中から1社選ぶには、複数の不動産投資会社を徹底比較することが大切です。
低金利・長期になり過ぎないローンを組む
ローン返済に追われないようにするためにも、金利が低いローンを長期間で組むようにしてください。
ただし、定年を過ぎたあとまでローンが続くと返済が難しくなることも多いため、長期になり過ぎないようにするのがコツです。
立地が良く高キャッシュフローを見込める物件を購入する
不動産投資の収支がトータルで黒字となるかは、物件の購入から始まっています。
物件の選択は、利回りが良くても立地が良くなければ空室発生リスクにつながります。
高キャッシュフローが望めるかどうかは、やはり立地条件の善し悪しが大きな要素だといえるでしょう。
家賃保証に飛びつかない
空室が発生した場合での家賃収入が保証される「家賃保証システム」を用意している不動産管理会社もあります。
とても助かる契約ではありますが、家賃を決める権利は管理会社が所有することになりますので、空室を埋めるべく家賃が下げられたり、リフォームを勧められて出費がかさんだりする可能性もあることをお忘れなく。
便利な契約でも、その内容をしっかりと把握しておくことが大切です。
新耐震基準で建設された物件を購入する
投資用に中古のワンルームマンションを選ぶ場合は、地震等の災害に強い新耐震基準で建設された物件をおすすめします。
将来的にかかる修繕費を抑えることができるでしょう。
まとめ
老後資金は自分で用意する必要がある時代とも言われる今、ワンルームマンションへの投資は身近なものとなっています。
ワンルーム投資は、ハイリターンが期待できずリスクも大きいものの、小さな自己資金でも始めることができ、安定した収入が望める投資方法の1つです。
そのため、ご紹介したポイントをしっかり押さえることで、投資初心者でもリスクの低いワンルーム投資を実現できるでしょう。
投資で失敗しないためにも、まずは信頼できる不動産会社を探すことが大きなポイントです！
不動産会社でお悩みの方は、一度、投資不動産比較検討ナビまでご相談ください。
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