アパート経営などを始めとする「不動産投資」は、数ある投資方法の中でも大きな初期投資が必要だというイメージをお持ちですか？
実は、無理のない返済計画を立てることで、思いのほか少額から始められるのです。
この記事では、不動産投資の初心者の方へ、不動産投資の始め方やメリット・デメリットなど基本的な知識を解説していきたいと思います。
また、初心者なら絶対に押さえたい7つのポイントも紹介しているので、不動産投資を始めることをお考えの方はぜひ参考にしてみてください。
目次
今からでも不動産投資を始めるべき？
近年の不動産価格の動向を見てみましょう。
東京オリンピックや大阪万博などの影響により全国各地で再開発が進んでいます。
こうした住環境の変化は賃貸価格の上昇をもたらすと考えられます。
一般社団法人日本不動産研究所が行った「不動産投資家調査」によると、2019年11月において、全国の不動産投資家の投資姿勢は「積極的に行う」が95%となっています。
この調査結果を踏まえ、不動産投資は今から始めても問題ない、むしろ今始めた方が有利だといえるでしょう。
少額の自己資金でも始められる！
不動産投資では収益物件を購入することになり、ほとんどの投資家は金融機関で不動産投資ローンを組み融資を受けるという方法を選んでいます。
そのため、初心者で自己資金が少なくても、無理のないローン計画を立てることで、不動産投資を始めることが可能です。
そもそもどんなメリットがある？
不動産投資を始めることで、さまざまなメリットを得ることができます。
代表的なもので以下の3つがありますのでご紹介しましょう。
老後資金になる
最近世間を騒がせている年金問題ですが、不動産投資をすることで将来の自己年金資金を作ることが可能です。
家賃収入を老後資金として積み立てていくことができるほか、ローン返済後には収益物件が自己資産にもなるだけでなく、毎月の家賃収入をそのまま老後の生活費に充てることができるようになります。
節税になる
サラリーマンの方は会社での年末調整で所得税が戻ってきたりするのをご存じだと思います。不動産投資を行うことで、確定申告の対象となり、不動産所得と給与所得を損益通算することができるのです。
不動産の建物には減価償却費が認められますので、その分課税所得を抑えることができ、所得税や住民税などの節税に繋がります。
また、資産を家族に現金で残すよりも、不動産として残した方が相続税の面でもお得です。
保険代わりになる
不動産投資用の物件を購入する場合、金融機関で融資を受ける際には団体信用生命保険へ加入するように条件が付けられています。
これは、オーナーによるローンの返済が滞った時に、金融機関が回収に困らないようにするための保険です。
団体信用生命保険は、万が一の際には遺族へ借金を残さないで済むこと、返済負担のない不動産を残すことができるといったメリットがオーナー側にもあるため、生命保険代わりにもなるのです。
不動産投資の始め方
ここからは不動産投資を始めるための6つのステップを解説していきます。
それぞれのステップで必要な知識も紹介しているので、ぜひ参考にしてみてください。
1．投資金額や目標を決める
「たくさん稼ぎたい」といった、漠然としたイメージで不動産投資を始めるのはリスクがあります。
自己資金と投資する金額のバランスを考えなければ、運用するほど損をするという状況になりかねません。
何年後に何万円の利益を上げる、といった明確な目標を立てることが重要です。
目標がクリアになれば、それを基準にして計画的に投資できます。
2．土地や物件を探す
目標を明確にしたら、その目標を達成するための物件選びに入りましょう。新築なのか中古なのか、1棟なのか区分なのかといった違いには大きな差があります。
ここで、少し物件の種類による特徴とそれぞれのメリット・デメリットを紹介します。
初心者は中古・区分物件からのスタートがおすすめ
物件の種類による特徴は以下の通り。
| 新築一棟 | 新築のアパートやマンション一棟から始める不動産投資。初期費用が高くなるため初心者にはおすすめしません。ただし、新築という特徴が魅力となるため、入居者が付きやすかったり、初期の賃料が高くとれるなどのメリットもあります。 |
|---|---|
| 中古一棟 | 中古のアパートやマンション一棟から始める不動産投資。新築よりも低価格で始めることが可能です。その代わり、新築と比較して修繕費がかかったり、賃料が低くなる等のデメリットもあります。 |
| 新築区分マンション | 新築のワンルームマンションから始める不動産投資。一棟と比べて初期費用が低く済むのが区分マンションの特徴。また、中古の区分マンションと比較して、売却しやすいという特徴があります。 |
| 中古区分マンション | 中古のワンルームマンションから始める不動産投資。ほかの3つと比較して初期費用が圧倒的に低いという特徴があります。さらに、新築区分マンションと比較しても利回りが高いという特徴もあります。 |
初心者における不動産投資の始め方は、アパート一棟よりも、価格面だけでなく管理の面で区分マンションなどワンルームマンションからのスタートがベスト。
また、駅近など利便性が良くて価格も高い新築物件よりも、利便性が高い中古物件であれば価格的に手が届きやすいので、初心者にはおすすめです。
さらに、都心なのか地方なのかというエリアによっても、目標の達成にベストな選択は変わってくるでしょう。
購入したいと思える土地や物件を探すために、情報の収集や資料を請求することが重要です。
ただし、ディスプレイ上や紙面上の情報では、エリアのリアルな特性までは判断できません。
場合によっては自分の足で現地確認に出向くことも、必要となるでしょう。
3．ローン審査を受ける
購入する物件が決まったら、一般的には不動産投資ローンの審査を受けます。
不動産投資は、多額の自己資金が必要というイメージがあるかもしれませんが、実際には、全額を自己資金でまかなう人は稀です。
一般的に、不動産投資における自己資金は15～30%が目安と言われています。
もちろんあくまで目安なので、自己資金を100%にしたり、フルローンで不動産を購入することは可能ですが、自己資金が少なすぎるとローンの金利が上がる可能性があるので注意が必要です。
あなたが用意できる自己資金額であるか、ローン金利は支払える金額であるかを検討しましょう。
また、どのようなローンを組み頭金をいくら支払うかといった選択は、ローン返済額に直結し手取り収入を左右します。
自分がどれくらいの金額までローンを組めるかは、早めに確認しておきましょう。
4．物件を購入する
不動産投資ローンの審査に通り融資を受けられるとわかったら、いよいよ物件を購入します。
物件の購入から引き渡しまでには、さまざまな書類や手続きが必要です。
不動産の買い付けのセオリーも、十分に把握しておきましょう。
仲介で購入する場合、まずは物件の売り主に買付申込書を出して売買契約を結びます。
次に、金融機関と金銭消費貸借契約を結び、物件の引き渡しと決済をするという流れです。
実際には、さらに細かい手続きがあります。
不動産投資のスタートを切る手順は、間違いないようにこなしましょう。
5．管理会社を選ぶ
物件を購入したら、その後の管理を自分でするのか管理会社に委託するのか選択します。
本業としての不動産投資なら自分で管理もできますが、副業であれば管理会社に任せるのが一般的です。
管理会社に任せると、賃料の回収や敷地内の清掃などの手間がかからない一方、委託手数料が発生します。
信頼できる管理会社を選ぶことが重要です。
目標を設定する段階で、管理会社に任せるかどうかも検討して収支の見込みをつけておきましょう。
6．運用する
物件の運用が始まったら、入居者の募集や修繕などに着手します。すでに入居者がいる物件なら、初期の作業は多くはありません。
入居者がいない状態であれば、入居者の募集のために広告を打つことが必要です。
入居者から見て物件に魅力がない状態であれば、修繕も検討しましょう。
このような最低限の管理は、管理会社に任せることもできます。
しかし、自発的なリノベーションはオーナーの判断であるため、収益性を考えて物件を運用していきましょう。
初心者は絶対に気を付けておきたい7つのポイント
投資というからには損をする可能性があることも事実です。不動産投資で失敗しないためにも、初心者が特に注意すべき点を7つ解説していきましょう。
本やセミナーで不動産関連の知識を身につける
不動産投資についての本や投資経験者のブログなどを利用して、専門用語などを自分で勉強してみることが大切です。
また、インターネット上の不動産ポータルサイト、不動産投資会社のサイトやセミナーなどへ足を運ぶこともおすすめです。
初心者であれば、不動産投資に関する基本的な知識を教えてくれる無料のセミナーに参加するのが良いでしょう。
常に情報収集をする
不動産投資は株式投資とは違い、一日中情報を追いかけなくてはならないということはありません。
しかし、不動産価格の動向は社会情勢や景気に大きく影響を受けるものです。常にリアルタイムで最新情報を得る必要があります。
新しい道路や駅ができるなど、立地条件の変更でも大きく価格が変動しますし、間に入る不動産投資会社の経営状況も気にしておきたいところです。
起こりうるリスクを知っておく
不動産投資では空室リスク、家賃下落リスクが付きまといます。
初心者だけでなくどんな人でも不動産投資を行う時は、将来的に起こりうるリスクについてしっかりと説明してくれる不動産投資会社を選ぶようにしましょう。
もしもの事態に備えて現金を用意しておく
入居者の出入りが激しいと、退去後のリフォーム回数が増加するなど、物件の運用中には思わぬ出費が増えることもあります。
自己資金は少額でも構いませんが、破産を防ぐためには投資用の自己資金とは別に、現金を準備しておくようにしましょう。
巧妙な営業トークに飲まれない
星の数ほどある不動産投資会社の中には、自社の利益を重視するような悪徳業者もいます。
そもそもメリットだけを押してくるような営業トークを展開する会社は、信用度が低いですので、選ばないようにしましょう。
家賃保証があるからといって安易にサブリース契約を行わない
サブリースとは、サブリース会社（賃貸管理会社）がオーナーから物件を一括借り上げして管理し、空室の際の家賃保証もあるという契約です。
サブリース契約では毎月手数料が発生しますし、時にサブリース会社との間でトラブルに巻き込まれるといったこともあります。
すすめられたからといってすぐにサブリース契約を結ばないようにしましょう。
貯まったお金で積極的に再投資・物件の修繕を行う
物件の修繕を行うことで、入居率低下を防ぐことが可能です。また、運用物件を増やすことで収益増やリスク分散など、大きなメリットを得ることができます。
初心者はまず、儲けたお金は再投資に充てるようにすることが理想的です。
マンション投資は会社選びが成否を決める！
信頼できる不動産投資会社に出会えないと、収益性の高い優良物件選びも難しいといえます。
数多く存在する不動産投資会社の中から良い会社を選ぶには、一ヶ所のセミナーに参加してすぐに決めるのではなく、複数の会社を比較するべきです。
ご参考までに、不動産投資会社のおすすめランキング第3位までをご紹介します！
おすすめ会社①：トラスティーパートナーズ株式会社
ワンルームマンションへの投資を中心に、完全会員制の営業活動によりお客さまによる積極性と質の良いサービスを大事にしている会社です。
東京23区を始め、入居者のニーズが高いとされるエリアを希望する投資家におすすめです。
おすすめ会社②：株式会社シノケンハーモニー
2018年の首都圏投資用マンション供給戸数がNo.1という実績を誇り、企業規模・セミナー開催数においても信頼できる会社です。
特徴は、自社ブランドのデザイナーズマンションを企画・提供していること。シノケンハーモニーは常に魅力的な物件の開発に余念がありません。
おすすめ会社③：株式会社グローバル・リンク・マネジメント
収益性の高いエリアに狙いを定めた不動産投資事業を展開している会社です。駅近な物件を中心とし、入居率が高いの魅力です。
セミナーも頻繁に開催していることから、不動産投資会社としての需要が高いといえます。
【記事まとめ】不動産投資の始め方と7つのポイント
不動産投資の始め方を解説しましたが、初心者の方は優良な物件選びのためにも、信頼できる不動産投資会社を複数で比較検討することから始めましょう。
不動産投資会社やサブリース会社などから不当な手数料を取られたりすることがないよう、不動産投資に関する基本的な用語や知識についても勉強しておくことがリスクヘッジとなります。
この記事を参考にして、リスクの少ない投資を心がけましょう。
