投資するうえでもっとも気になるのは「不動産投資って実際儲かるの？」という疑問でしょう。
不動産は物件の購入金額も高く、よほどの人気物件でもない限り簡単には現金化できません。
そこで今回は、不動産投資を検討するなら必須となる利回りの計算方法を解説したうえで、実際の利回りがどのくらいになるのかをお伝えします。
目次
不動産投資には「表面利回り」と「実質利回り」がある
不動産投資の利回りには、表面利回りと実質利回りの2種類があります。
表面利回りが物件の購入額と年間の家賃収入予想額から求めた、儲けの期待値です。
物件の管理費用などを一切考えていないため、比較的高めの数値が出ます。
一方、表面利回りから各種の維持費や管理費を抜いて求めるのが、実質利回りです。
必要経費を抜いて、年間で手元にどれくらいのお金が残るのかをざっくりと計算できます。
表面利回りの計算方法
表面利回りの計算方法は、非常に簡単です。
＊表面利回り＝年間の家賃収入÷物件の購入費用×100
上記の計算式に数字を当てはめていくと、大体どれくらいの儲けが出せるのかを計算できます。
式だけではわかりづらいため、以下を例に計算してみましょう。
＊マンション投資（一部屋）
＊マンションの金額：1,800万円
＊1ヶ月の家賃：9万円
＊表面利回り＝9万円×12ヶ月÷1,800万円×100＝6％
この場合、表面利回りは6％になります。
実質利回りの計算方法
一方、実質利回りでは、必要経費などを差し引きしてより実際の収支に近い利回りを計算可能です。
＊実質利回り＝（年間の家賃収入－維持管理費）÷物件の購入費用×100
不動産の維持管理費には、
＊修繕積立金
＊物件内の清掃費用・メンテナンス費用
＊固定資産税
＊不動産取得税
＊仲介手数料
＊火災保険料
＊登記の手続きに必要な費用
などが含まれます。
ざっくりと、これらの費用が家賃収入の30％、32万円かかるとすると、
＊実質利回り＝（9万円×12ヶ月－32万円）÷1,800万円×100＝4.2％
です。
表面利回りと比べた場合、実質利回りのほうが利回りの数値は低くなります。
不動産投資って儲かるの？実際の利回りをチェック
続いて、不動産投資の利回りを見ていきましょう。
日本不動産研究所の調査によると、全国的に見ても不動産投資の表面利回りは、4〜5％前後です。[注1]
とはいえ、個別の物件を見ていけば、表面利回りが10％を越えているものもありますし、逆に表面利回りが4％未満の物件もあります。
よい物件と巡り合うことができれば、参考として示した例より儲けることもできるでしょう。
[注1]一般財団法人日本不動産研究所：第38回不動産投資家調査（2018年4月現在）[pdf]
http://www.reinet.or.jp/wp-content/uploads/2010/10/a3818c81b0deda8582b44e5e6120cd3e.pdf
実質利回りでも4％前後
日本不動産研究所の調査によると、東京都内のワンルームマンションの実質利回りは4.1％となっています。
＊表面利回り：4.5％
＊実質利回り：4.1％
となっています。
管理費等を差し引く分、実質利回りのほうが数字の大きさは控えめです。
ちなみに、東京に比べると地価の安い地方では、物件の購入価格が安くなるため利回りの数字はよくなります。
ただし、いくら利回りがよくて安い物件でも、入居者がいなければ収入にはなりません。
不動産投資では、利回りのよさだけではなく、いかに入居者から人気の物件を押さえることができるかどうかも大切です。
不動産投資はどれくらい儲かるのか
＊物件の購入価格が1,800万円
＊家賃が月9万円（年間108万円）
＊必要経費が32万円
で計算した実質利回りは、4.2％でした。
この場合、単純計算で年間76万円の儲けが出ます。
儲かる物件を狙って不動産投資を始めよう
不動産投資をするときは、表面利回りではなく実質利回りのよい物件を見定めましょう。
物件が入居者で埋まり、安定した儲けを出せるようになれば、さらなる投資の拡大も可能です。
所有している賃貸物件が増えれば、その分月々の家賃収入も増えていくでしょう。
不動産投資の場合、手持ち資金が少なくてもローンを利用すれば高額な物件にも手が届きます。
利回りがよく人気のある物件を購入できれば、投資のリスクも抑えることができる不動産投資は、投資初心者におすすめの投資方法です。
