給与所得の他に、区分マンションなどで不動産投資を行い、老後資金を増やしているサラリーマンが増えています。
いま不動産投資を始めるのであれば、エリアとしては東京がおすすめです。
そこで今回は、いま不動産投資を行うのに東京がおすすめの理由や、物件選びのポイントからおすすめのエリアまで解説していきます。リスクについてもしっかり説明しますので、お見逃しなく。
目次
不動産投資をするなら東京がおすすめ
2020年の東京オリンピック、そして2025年には大阪万博も控え、世界中からますます多くの観光客が日本へやってくることが予想されます。
このような状況が、東京の不動産の物件価格にどのような影響を与えるのでしょうか？具体的に見ていきましょう。
東京圏は人口増加で需要が高まっている
人口は賃貸需要にとって重要な要素です。総務省統計局の調査（平成29年10月）によると、東京の人口は特に増えてきていることが分かります。
このように人口が増加し続けている東京エリアは、不動産投資を行うのに有利な場所だと言えるでしょう。
ワンルームマンション条例で安定した収入を見込める
東京は単身者の人口流入が多いものの、単身者は移動性も高く、住民票は地元に置いたままで住民税納税がないといった理由により、東京23区それぞれで「ワンルーム条例」を定めています。
東京はこのワンルーム条例という建築規制があるため、単身者向けのワンルームマンションやアパートについては需要が高いにも関わらず、物件の供給が追い付いていない状況なのです。
そのため、築年数が経過した物件であっても、家賃を下げる必要がないというメリットもあります。
不動産価値が急落する可能性が低い
東京オリンピックなどの影響により、東京エリアは再開発が進んでいます。
再開発で住環境が変化することで、賃貸価格の上昇も見込まれますので、不動産価値の急落はほとんど考えられないでしょう。
東京と地方都市の利回りの違い
地方都市で収益物件を購入した場合、物件の価格が安い地方都市の方が利回りは高いと言えますが、空室率も高いというデメリットがあります。
東京は物件価格が高いため利回りは低いものの、空室率も低いため、家賃収入が滞るリスクが低いと言えます。
不動産投資では空室が致命傷となることが多いですので、利回りの高さよりも空室率が低く収益に安定性のある東京がおすすめです。
東京で物件を選ぶ際のポイント
では、実際に東京圏で収益物件を選ぶ時のポイントを4つご紹介します。
10万以下の家賃設定がおすすめ
地方都市と比べて東京の家賃は高い、というイメージが一般的には強いものです。そのため、家賃が10万円を超える物件は空室率が高い傾向があります。
ワンルームマンションであれば、ターゲットとなる単身者の所得やお金の使い方（エンゲル係数が高い傾向にある）などを意識した家賃を設定するようにしましょう。
ワンルームの場合、最大25㎡の広さを目安にするのがおすすめ
東京23区のそれぞれでは「単身者における最低居住面積水準は25㎡以上」という居住性を条例で定めています。
面積が広いと快適性は上がりますが、管理する側にとっては維持にかかり費用が大きくなってしまいます。
東京で投資用物件を選ぶ際は、ワンルームでは最大で25㎡という広さであれば長い目で見ると無難です。
築浅中古物件がおすすめ
東京におけるワンルーム物件の25㎡という広さは、地方都市のワンルーム物件の最低面積18㎡と比べると広めです。
もともと家賃も高めな上にこの広さがあると、新築では物件価格も家賃も下げることは難しいでしょう。
その点、築浅の中古物件であれば比較的安く購入できますし、利回りも高いですのでおすすめです。
さらに家賃収入を増やすなら都心3区がおすすめ
ワンルームマンションなどは、都心3区や都心5区と呼ばれるビジネス街にアクセス良好な場所が好まれます。
都心3区は、港区、中央区、千代田区で、政府・金融・大手企業本社などが集まっているエリアとなります。
ここへ渋谷区、新宿区を加えたのが都心5区で、巨大ターミナル駅を含むことから利便性も高いため通勤に便利で、空室率も低くなります。
不動産投資で選んではいけない物件
逆に、東京での不動産投資で避けるべき物件はこちらとなっています。
外国人向けの高級賃貸物件
入居者の多くが外資系企業などに勤めているため、国際情勢次第では一気に空室となる可能性もあります。
外国人向けの高級賃貸物件ということで、入居者が限定されシェアハウスとしての運営も難しく、次の入居者を見つけるのが難しいというデメリットもあります。
部屋の形状が悪い物件
東京のワンルームマンションを賃貸用にする場合、部屋の面積に規制がありますので、L字型など部屋の形が複雑な物件は空室率が高めです。
もともと広さがないため、空間を有効に使いたい単身者にとって、家具の配置が難しいような賃貸の部屋は致命的だと言えます。
バルコニーがついていない物件
生活にバルコニーが必須というわけではありませんが、ワンルームマンションの場合は入居者が単身者となり、多忙な毎日で出せないゴミを一時的に置く場所としてバルコニーがよく利用されます。
ベランダやバルコニーの使い方は、単身者とファミリー世帯で異なりますが、いずれにせよあった方が入居者が途切れることも少ないでしょう。
東京で不動産投資をする上でのリスク
忘れてはいけないのが、投資につきもののリスクです。東京で不動産投資を行う際に気を付けておきたいリスクをご紹介します。
自然災害などのリスク
首都直下型地震が発生する可能性もゼロではありません。地震により火災に発展し被害が広がってしまうこともあります。
耐震基準が適用された物件を選択したり、保険にしっかり加入したりすることで、このような自然災害のリスクへ対処しましょう。
回転率が高く補修費用などの経費などがかかるリスク
単身用のワンルームマンションでも、特に東京は回転率が高いと言えます。
その分、敷金・礼金が収益として定期的に入ってくるメリットがありますが、入居者が変わるたびに補修費用がかかるという点も覚えておきましょう。
補修費用などの経費は、確定申告にて収支内訳書に計上することで節税対策となります。
その他のリスク
低金利時代が続いているため、金利上昇のリスクはやはりあります。変動金利を選んだ場合には、借り換えなどを検討する必要が出てくるでしょう。
また、入居者が家賃を滞納するリスクも常にあります。サブリース契約をしたり、管理を依頼している会社へ催促をお願いしたりするなどの対策をとりましょう。
不動産投資は東京圏なら成功率が高い
東京圏であれば、東京都区内に限らず収益を上げやすい物件が多いです。
地方都市と比べて駅数や路線も多く、利便性の高い街が多いため、東京へ流入してくる人の数も途絶えることがありません。
不動産投資を行うのが初めての場合には、成功率の高い東京圏で物件選びをするのがベターでしょう。
まとめ
世界屈指の治安の良さからも、日本の不動産市場は注目を集めています。
東京ではこれから世界規模のイベントを控えていることもあり、物件価格の下落を心配するどころか、上昇する傾向にあると言われています。
不動産投資を行うのであれば、今が狙い時だと言えるでしょう。
