賃貸経営をするには、税金や免許申請といった幅広い知識が必要となります。
そのなかでも、オーナーと貸主の関係に大きく関わってくる借地借家法はとくに押さえておく必要があるといわれています。
今回は、そんな借地借家法の沿革や具体的な用語について詳しく解説していきますので、賃貸経営に興味がある方はぜひ参考にしてください。
目次
借地借家法とは？
借地借家法とは、他人の土地に建物を建てて住んでいる借地人や、他人の建物を借りている借家人を保護するためにある法律です。
借地人や借家人は、土地の保有者である地主に比べ立場が弱いため、借地借家法によって守られています。
借地借家法は民法の特別法
借地借家法は、民法のなかにある特別法の立ち位置にあります。
特別法の規定がある場合、民法の基本事項ではなく特別法が優先して適用されます。
つまり、借地借家法にある規定は民法に優先され、借地借家法にないものは民法の規定が適用されることになるのです。
借地借家法の目的
借地借家法は、借地人や借家人の保護するために定められた法律です。
借地人や借家人の権利である賃借権は、貸主がもっている権利よりも弱く、状況に応じて不利になることも少なくありません。
たとえば、土地を貸している地主が立ち退きを要求してくる、契約を打ち切ってしまうなどが挙げられます。
これでは安定した暮らしが送れなくなるので、このような借地人や借家人の権利を守るために借地借家法はできたのです。
借地借家法の沿革
1992年8月1日の借地借家法施行に伴い、「借地法」「借家法」および「建物保護法」は廃止されました。
借地借家法は、旧法の問題点を是正するとともに、定期借地権などの新制度も盛り込んだ現在の社会、経済情勢に合わせて改正されています。
しかし、旧法にもとづく既存の借地借家関係には多くの利害関係が生じており、既得権もあることから、既存の借地借家関係に新制度を導入することで社会的な困難が生ずるだろうという懸念点がありました。
そこで借地借家法のうち、本質的な部分である正当事由を含めて契約の更新に関する部分は、旧法において成立した既存の借地借家関係には適用がなく、なお旧法の効力が存続されることとしました。
借地借家法の内容・関連用語を解説！
ここからは、借地借家法の内容や関連用語について解説していきます。
わかりにくい部分も多いので、1つずつチェックしてみてください。
契約期間について
借地借家法では、契約期間についての規定があります。
この契約期間をしっかり決めておかないと、土地を借りる人は安心して利用することができないからです。
借地借家法は、最初の契約では30年以上の契約期間が必要になります。
1回目の更新では20年以上、2回目の更新では10年以上の期間が必要です。
なお、最初の契約で30年以下の期間を設定した場合、自動的に30年が適用されます。
契約の更新について
契約が更新できない場合、土地を借りている人は立ち退きしなければなりません。
これでは安心して土地を借りて生計を立てることはできないため、地主の方に正当な理由がない限り、契約の更新を拒絶できないように規定しています。
更新を望まない旨を地主に伝えない限り、土地を借りている人は安心して暮らすことができるのです。
「借地」と「借家」
借地とは、その名のとおり土地を借りること、あるいは借りた土地をあらわす言葉です。
借家も同様に、建物を借りること、あるいは借りた建物を示す言葉といわれています。
借地借家法では、土地と建物どちらの規定もありますので、賃貸経営をおこなう際にはこの2つの意味をしっかり理解する必要があります。
「普通借地権」と「定期借地権」
普通借地権は、借地人の権利が強く守られている権利のことです。
普通借地権の場合、土地を貸している地主は正当な理由がない限り、借地の解約をすることができません。
一方、定期借地権は土地を貸す期間が決められており、最初に決めた契約期間が終了すると地主に権利が戻ります。
一定期間経過すると土地が使えなくなってしまうため、今後も使用する場合には新たに更新手続きをおこなう必要があります。
「普通建物賃貸借契約」と「定期建物賃貸借契約」
建物賃貸借契約とは、建物を貸す代わりに賃料を受け取る契約のことです。
賃貸人(建物を貸す人)は、賃借人(建物を借りる人」に物件を貸すことによって賃料を得ることができます。
この建物賃貸借契約は、普通建物賃貸借契約と定期建物賃貸借契約の2つに分けられます。
普通建物賃貸借契約は、その期間が1年以上、さらに賃料増減額請求権が認められている特約のことで、契約は書面でなく口頭で結ぶことも可能です。
期間終了後は、解約の意思を示さない限り、また正当事由がない限り更新されます。
定期建物賃貸借契約は、期間の定めはなく、賃料増減をしない旨の特約も可能な契約です。契約は、公正証書などの書面のみ有効になります。
また、定期建物賃貸借契約の場合、期間が満了するとそのまま契約が終了となります。
しかし1年以上の契約期間を定めている場合、賃貸人は期間満了の1年前から6ヶ月前までの間に、賃借人に対して期間満了により契約が終了する旨の通知をしなければなりません。
借地借家法は二度改正されている
借地借家法の改正のなかで、とくに重要とされているのが「平成11年の改正」「平成19年の改正」の2つです。
ここからは、それぞれの改正の特徴について詳しく解説していきます。
平成11年改正
平成11年の改正では、定期借家の規定（借地借家法第38条）が設けられました。
改正前までは、賃借人の権利があまりにも強く、建物の賃貸借が消極的になってしまうとの指摘を受け、改正にいたりました。
平成19年改正
平成19年の改正では、事業用定期借地権の長期の上限を緩和する改正がおこなわれました。
具体的には、契約の更新、建物買取請求権などの規定が撤廃されています。
事業用定期借地権は、改正前までは権利の存続期間が10年以上20年未満とされていましたが、土地の利用の多様化に伴い、不都合が生まれていました。
そこで、契約の更新、建物買取請求権などを撤廃し、より土地の利用がしやすい環境に整えたのです。
「新法」と「旧法」の違いは？
先ほども少し説明しましたが、新法と旧法では大きく内容が異なります。
しかし、旧法ができた際の時代背景などを考慮し、旧法が適用されている土地や建物については、引き続き旧法の規定が引き継がれることになりました。
このことによって、新法と旧法2つの法律が併用されることになったのです。
まとめ
今回は借地借家法について詳しく解説しました。
借地借家法にはさまざまな規定があり、賃貸経営をするうえで押さえておかなければならない内容がたくさんあります。
民法の特別法との兼ね合いや、新法と旧法が併用されているケースなど、間違えてしまいそうな点も多いので、しっかりと理解する必要があるといえるでしょう。
また、オーナーと貸主の双方のメリットとなるように、以下のポイントを押さえておく必要があります。
- 普通借地権と定期借地権の違い
- 普通建物賃貸借契約と定期建物賃貸借契約のそれぞれの特徴
- 契約の際に必要となる書面の内容
余計なトラブルが起こらないように細かいところまできちんと把握し、良好な関係を築くようにしましょう。
