【不動産投資】デッドクロスは回避しなくてもいい？原因や対処法をわかりやすく解説

区分マンションなど不動産投資で資産形成をしていく場合、いくつかのリスクもありますが、「デッドクロス」の発生にも注意する必要があります。

今回は「デッドクロス」について、その概要と発生する原因、デッドクロスに陥ってしまった際の回避方法についてわかりやすく解説します。

デッドクロスとは

不動産投資におけるデッドクロスとは、以下のような状態のことを指します。

不動産投資では多くの人がローンで収益物件を購入します。
不動産収益を一定額以上得て確定申告をする際には、収益から経費を差し引くことで、所得税や住民税の額を抑えることが可能になります。
これが、不動産投資における節税効果です。

【不動産投資での経費計上の区別】

ここで注目して欲しいのは「ローンの元金返済額」の存在です。
実際に毎月の支出となるにもかかわらず、経費計上できません。
一方、同じ意味合いの建物価格は「資産の減価償却費」という形で、耐用年数内で何年かに分けて経費計上していくことができます。
実際に手元のお金が減るわけではないけれども、帳簿上に反映される支出ということになります。

そこで、帳簿上に表れない実際の支出となる「ローンの元金返済額」が、帳簿上に反映される「減価償却費」を上回ってしまうと、デッドクロスという状態になるのです。
この場合、実際は手元のお金が減っているのにもかかわらず、帳簿上では不動産所得の黒字は大きくなり、所得税や住民税の額が増えてしまうという事態に陥るのです。

実際の不動産所得は少ないため、自己資金から税金を納める事態が続いた場合、「黒字倒産」となる可能性も出てきます。

節税目的の不動産投資ではほぼ避けられない

場合によってデッドクロスは、必ず避けなければいけないものでありません。

特に築古の収益物件では減価償却費を初期に大きくとれることから、節税効果が高くなります。
ただし耐用年数は短く、減価償却期間を過ぎてもローン返済が続く場合、ローンの元金返済額が減価償却額を上回るため、デッドクロス状態になる可能性が高いです。

つまり節税目的であれば、デッドクロスを回避することは正しくないともいえるでしょう。

デッドクロスが起こる原因

デッドクロスが起こった際しっかりと対応するために、デッドクロスが起こる主な原因3つについても知っておきましょう。

ローン返済が進むにつれて、経費にできる利息が減るから

ローン返済が進むとローン残債が減り、そこにかかる利息も減っていきます。
経費計上できる利息が減るため、結果的に課税対象金額が減らずに所得税が増えることになるのです。
キャッシュフローも悪化し、デッドクロスが起こる原因となります。

経費として計上できる減価償却費が減っていくから

先述した通り、建物価格は「資産の減価償却費」という形で、耐用年数内で何年かに分けて経費計上していきます。

不動産でも建物（固定資産）の価値は物理的にも、法的にも経年で減っていきます。
法律上だと減価償却費は最後に1円となり、経費としての計上は終了です。

減価償却期間が過ぎると経費計上できる額はぐっと減り、帳簿上では黒字が大きく増え、所得税額に反映されます。
そこでデッドクロスが起こりやすくなるわけです。

築年数が経過することによって家賃収入が減少するから

収益物件は、築年数の経過とともに入居率は低下しやすくなっていきます。
入居率を上げるために家賃額を下げることも考えられます。
また空室が発生した場合、家賃収入はストップしますが、ローンの返済は待ってくれません。

こうなるとキャッシュフローは悪化し、黒字倒産となる可能性も出てきます。

デッドクロスを回避する方法

できるだけデッドクロスを避けるための方法としては以下の4つがあります。

物件購入時に自己資金を投入する

自己資金を多く準備することでローン元本返済額を小さくできるので、毎月のローン返済額も減ります。
空室の発生といった収益上のトラブルがあっても、資金繰りに余裕があるため、黒字倒産になる可能性も低いでしょう。

もし自己資金のみで物件を購入した場合、デッドクロスは発生しませんが、不動産投資特有のメリットであるレバレッジ効果はゼロになってしまうことも覚えておいてください。

「元金均等返済」を選択する

ローンでは毎月の返済額が一定で返済計画が立てやすい「元利均等返済」と、初期の返済額は大きいものの返済総額は小さくなる「元金均等返済」という2つの方式があります。
どちらかを選ぶことになりますが、日本では元利均等返済を選ぶ人が多いようです。

ただし実際には、元利均等返済では初期の返済内容はほぼ利息分であり、元金返済額が占める割合はわずかです。
経年で元金返済額が増えていくことになるので、デッドクロスは発生しやすいといえます。

対して元金均等返済だと、元金返済額は一定していますので、デッドクロスは起こりにくくなります。

中古ではなく新築物件を購入する

中古物件は、新築よりも建物の残存耐用年数が短いです。
耐用年数が短いと建物を減価償却できる期間も短くなりますので、デッドクロスが起こる時期は早まります。

その点、新築物件であれば減価償却期間は長くなりますので、その間にローン返済を終わらせることができ、デッドクロスの発生を避けられるでしょう。

中古でも、できるだけ築年数が古すぎない物件を選ぶのがポイントです。

入念なシミュレーションを行う

買いたい物件を見つけたら、購入前に資金繰りのシミュレーションを行いましょう。
築年数や構造がわかれば減価償却期間を把握できますので、家賃・金利などを含めてシミュレーションをすることが可能です。

以下の条件を例にあげてシミュレーションをしてみます。

築年数の経過で家賃を下げた場合（年間家賃収入100万円）も考えてみましょう。

家賃の変動はキャッシュフローに大きく影響することがわかります。
エクセルを使ったシミュレーションもできますので、ぜひやってみてはいかがでしょうか。

デッドクロスになってしまった際の対処法とは

もしデッドクロスが起こってしまった場合、以下3つの方法で対応できます。

減価償却期間が長い物件を追加購入する

家賃収入による不動産所得は他の所得と損益通算できます。
減価償却期間が長めの物件を追加購入し、減価償却費を増やし、損益通算をすることで、デッドクロス状態から抜け出せる可能性が高くなります。

不動産を売却して現金化する

不動産を売却し、デッドクロスによるキャッシュフローの悪化をリセットするという手もあります。
売却する場合は、譲渡所得税率が下がる「保有期間が5年以上となってから」がおすすめです。

ローンの借り換えをする

より低い金利のローンに借り換えするという方法も、デッドクロス状態の改善に有効です。
その際には、金利だけでなく借入期間にも注意が必要ですので、シミュレーションをしっかり行ってください。

まとめ

節税を目的として不動産投資を行う場合は、デッドクロス状態となるのを避けるのは難しいといえます。
ただし、ご紹介した方法で対処できますので、デッドクロスを大きく怖がらずに、まずはしっかりとシミュレーションしてみることを心がけましょう。
そのうえで、投資するかどうかを判断するようにしてください。

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